中國國土部清查開發商囤地 意圖很明顯了(圖)

2018-1-4 08:30 作者: 齊俊傑

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開發商現在融資渠道全面受限,嚴控金融資金違規流向房地產,百強以外的開發商連發債都不讓了,你拿地還得自有資金,不讓期房銷售。這意圖還不明顯嗎?國土部挖坑,準備坑殺一批個人和企業。
大概有20%的土地被房地產開發商囤積起來。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2018年1月4日訊】2017年年底,中國國土部公布了一份工作檢查結果。這份工作是針對71個城市住宅用地出讓合同的開工進展進行的全面檢查,後來又增加了40個城市,被檢查城市達到111個,涉及50,000宗土地。這次大排查歷時3個月,就是要檢查一下,到底開發商囤積了多少土地沒有開發。

調查結果顯示,2013年1月1日以來,國土部出讓土地52,000多宗,面積是17萬公頃,合同履約率為81.8%,換句話說大概有20%的土地被囤積下來,折合成面積大概是32,000公頃。1公頃等於1萬平米,差不多3億2千萬平方米的面積就這麼浪費了,幾乎是全國100個大城市一年裡土地供給的總和。

而這些土地違約不開發的理由往往很多,什麼自己資金不到位,手續不全等等,但真實的目的其實就是利益驅動,行情不好的時候開發商就傾向於少開工,或者不開工,慢慢蓋,甚至也不排除一些開發商就是為了炒地皮,因為土地只漲不跌,所以買地囤地過幾年一賣就是大把的利潤,根本就用不著自己開發。

其實,開發商沒什麼神奇的,他們也是散戶思維。中國大大小小的地產開發商真得有成千上萬個,所以這就造成了這個市場越來越沒有規劃,房地產市場一路上揚,土地更是只漲不跌,這無形中就刺激了開發商們的神經,恨不得買到就是賺到。於是我們就看到,去年樓市調控如此嚴密之下,很多開發商甚至開發商聯合體都在瘋狂拿地,他們的邏輯很簡單,我咬咬牙挺過去就好,大不了不蓋房,過兩年把土地賣了也不會賠錢,而且土地價格的漲幅肯定能夠覆蓋借款利息的損失。所以開發商寧可冒著斷糧的風險,也在瘋狂拿地。

而且最逗的是,好了傷疤忘了疼,在很多三四線地區,當年樓市不景氣了很多年,鬼城遍佈,開發商的房子根本就賣不掉,有的已經被三四線城市嚴重拖累。但隨著去年棚戶區改造和貨幣化安置的全面展開,三四線城市開始輪漲,去年房子好賣了,然後大家在三四線拿地的熱情就又被調動了。

想藉著這股風再撈上一筆,但是要知道三四線人口不增加,住宅已經全面過剩了,很多地方租金回報率不到1%,換句話說你手裡的房子根本連租的人都沒有,說明家家戶戶都有房,而且可能還不止一套房,那麼將來誰還買房?一旦棚改完成,貨幣化安置在這個區域結束,那麼你的房子蓋好之後還賣給誰去?這句話對老百姓有用,對開發商同樣有用。所以,最後估計三四線城市還是得形成高庫存,去庫存,形成新庫存,再去庫存的死循環,但這次去庫存已經是很僥倖了。現在國家想的是,趁著這股風,多賣點土地,增厚點收入,以用來償還地方債務。至於開發商拿了這麼多地怎麼辦?沒辦法,就算這些企業為地方做貢獻了吧。

所以你才會看到,金融監管如此著急,昨天剛把資管全部限制了,今天又對信託通道嚴管,還特別強調不能給房地產違規貸款。這意圖很明顯,就是在挖房地產的天坑,準備坑殺一批人和企業。但這話不能明說,於是就有傻了吧唧的銀行,還在耍小聰明往裡沖,所以他們才用監管的方式,把自己的銀行先攔下了。那意思就是,你死死你的,我的銀行不能受損失。開發商現在融資渠道全面受限,嚴控金融資金違規流向房地產,百強以外的開發商連發債都不讓了,你拿地還得自有資金,不讓期房銷售。這意圖還不明顯嗎?

國土部這次摸底之後絕不僅僅是統計一下這麼簡單,估計該罰就罰,該收回就會收回,在全國樓市調控的大背景下,國土部的態度正在逐漸發生轉變,以前是有引導的供地。我認為人口應該往三四線城市流動,而要控制大城市人口,所以他就在三四線多供地,而一線少供地,這就造成了這幾年,一直就是一線猛漲,而三四線不漲。去年國土部開始修正方法盯庫存了,你的庫存降低到6個月以下,我就開始加大供地力度,你的庫存還很高,就少供地。

如果要是個人,你買房來住這無可厚非,但要想投資,可要想好了。現在總體上供給大於需求,一線城市人口將被嚴格控制,再加上土地供給增加,多渠道多主體保障房大規模供應,這些地方的房價已經在落了,而三四線的房子就是擊鼓傳花的遊戲,別看新房很熱鬧,但二手房你可以賣賣試試,根本賣不掉。一個地方的棚改至多2年就會結束,到時候就會重新陷入一潭死水,鼓聲停止花在誰的手裡,誰就徹底悲催了。唯一有可能逆襲的就是二線城市,這塊要視人口的流動情況而定,總體上來說南方好於北方,東部好於中部,西南好於西北。


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