疫情讓中國很多行業不正常 房地產最怪異(圖)

2020-06-24 07:50 作者: 齊俊傑

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疫情 房地產 租賃
突如其來的疫情,讓很多行業表現的很不正常。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年6月24日訊】今年突如其來的疫情,讓很多行業表現的很不正常,就拿大家最關心的房地產來說,房屋買賣基本回到了去年水平,有的地方甚至還出現了同比上漲,比如北京就在5月的時候,二手房環比漲價1.8%。但是租房市場這一塊,今年可差太多了。

從疫情爆發以來,北京市場的租金就一路下滑,過年之後本身應該是租房旺季,但是今年由於疫情,完全被打亂了節奏,到了5月份,由於北京疫情稍有緩解,也曾經一度防控等級下降到3級,所以租房市場有所反彈,成交環比增加27%,租金環比上升4%,但是如果跟去年同期相比,仍然下跌了3%左右。但這隻限於5月,6月開始疫情就重新反撲了,估計十有八九租賃市場會重新預冷。

本來市場期待的畢業季,估計也很難指望。有機構就預計,疫情反覆之後,肯定會從嚴防控,這反而將加速租賃市場下滑。5月這種反彈很可能會成為曇花一現。過了8月,租房市場就重新回到淡季,現在不少房東恐怕都要接受今年降房租的現實。

長租公寓今年是最為艱難的一個行業,去年就一系列爆雷,剩下了幾個大公司,今年也都在生死邊緣,之前是不計成本到處收房,甚至一度擾亂了租房市場價格,而今年則來了一個180度掉頭,開始紛紛要求業主降價,要不然就退房。

根據媒體報導,今年空置房源極多,有的管家名下就有100多套房空置,有的房源更是空置了200天,這些房子他們也都是要按時付給房東錢的,通常價差在500到1000左右,比如8000一個月從房東那裡收上來一套兩居室,然後拆成2間,分別變成4000和5000出租。滿租的情況下,一個月一套房賺1000的差價。如果要空置,就會完全賠掉房租。

有媒體報導,其實長租公寓今年過年後就已經停止收房了,租金降價了,沒人租,再加上沒法裝修,所以現在手裡庫存嚴重,根本沒有能力對外收房。而且對於手裡的庫存房,也都在重新找房東簽訂價格,要求房東降價,只有房東降價,他們才有降價的空間,如果房東堅持不降價,長租公寓就會主動解約,認賠割肉。從房東的角度來說,大部分能夠理解,因為房子在自己手上更難出租,甚至幾個月你也租不出去,幾個月空置的損失遠大於那點違約賠償。

跟前幾年,只有中高端房租下降不同,今年是房租全都降了,連之前搶手的老破小合租房也出現了空置,有些小區管控比較嚴格,更是幾乎不讓經紀人入內,所以租房幾乎中斷,房東也只能忍受自己的房子在那裡空著,本來5月份看到了一點希望,疫情的二次反撲可能又把希望變成了絕望。現在連一向自吹自擂的貝殼、鏈家這種中介,都已經不太看好6月以後的租房市場了。

房價向上,房租向下,這是今年一個特別奇怪的現象,其實也不難解釋,說明有錢人在疫情中受到的損失,遠比窮人小的多,之前很早我們就說過,租房的價格是由這個城市的平均收入決定的,房東不給你漲價,並不是他仁慈,而是因為漲不上去,加價之後你就租不起了,他也很難租給別人,與其空置,還不如降低一點,讓你能夠一直租下去,給他創造穩定的現金流。但凡有人願意出更高的價格,房東肯定漲租。

所以,現在房租下降,背後的深層次原因,其實是生產經營活動受到了影響,大家的收入普遍下降了,沒那麼多人流入北京這種超一線城市了,這部分增量租賃需求也就消失了。然後裁員的裁員,降薪的降薪,不是不想繼續租而是實在負擔不起了。於是就只能降低房租支出,原來能整租的退到合租,原來住市區的,退到郊區。

房租裡面是沒有槓桿的,也沒有任何投資需求,所以他更能夠反應真實的住房需求,房租下降,就意味著這個城市的住房需求降低,大家都有地方住了,還空出幾萬套房源,說明即便在北京,在疫情之下,也已經住房供大於求了,疫情恢復之後需求會有所復甦,但還能不能回到過去的水平也不好說,因為有些生產經營已經被實質性的破壞了。

另外,從人口流動來說,北京上海這幾年一直在控制人口,這說白了就是控制人口密集型產業,從根上就不希望人口再流入,那麼現在房子都夠住了,以後人口反向流出,加上新盤不斷入市,房子沒道理不夠住。所以,想買房的朋友,也可以重點參考一下你所在城市的租金,如果租金還能漲,意味著房價還能漲,如果租金已經不漲了,那就說明,基本上供大於求了。即便房價再漲也是空漲,後面一定很難變現。所以人口是樓市投資第一個要考慮的因素,未來中國只有十幾個城市人口會增長,大概也就這十幾個城市,房價還能再漲。其他城市都會出現收縮,只是早晚的事。

原文標題:租房價格持續下滑是偶然還是必然!說明什麼?



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