青蛙還在水中,「炸鍋」還有多遠?(圖)

2018-07-14 10:00 作者: 如松

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【看中國2018年7月14日訊】英國廣播公司(BBC)早在2016年就報導過英國財政大臣George Osborne的警告:「如果民眾在六月公投中選擇脫離歐盟則倫敦房價降可能下跌18%,英國整體經濟也將受到重大打擊。」

自去年5月份以來,英國房價的同比增長率已經連續八個月下降。據英國房屋中介機構Acadata公開報告顯示,2018年1月份英國房價整體較上年同期下降0.4%。這是英國房價自2012年以來首次出現年度下滑。英國首都倫敦1月份平均房價為59.34萬英鎊,同比下跌2.6%,跌幅為2009年8月以來最大。最新的數據顯示,英國包括倫敦在內的房屋成交陷於低迷之中。

從去年五月開始陷入低迷的不僅僅是英國,還包括加拿大的多倫多。就在很多中國買家的歡呼聲中,多倫多地區的房價開始悄然回落。美聯儲發布的研究稱,加拿大房價在2017年第三季度下跌了3.82%,若按季度而言,是自2012年以來的首次下降,也是1991年第一季度以來最大的跌幅。不僅如此,這個單季跌幅居全球最猛,按季跌幅第二大的是義大利,也只有0.38%左右。

但此時,很多中國和當地買家還認為,加拿大尤其是多倫多地區的房價只能算是爬升途中的「喘氣」動作,2017年三季度的下跌只是正常調整,之後將進入新的上漲征程。就在人們的憧憬中,四季度開始房價迎來了連續下跌,而成交量也不斷萎縮。2018年5月,多倫多和溫哥華的銷量同比分別下降了22.2%和35.1%。在加拿大央行加息之後,加拿大家庭債務水平在過去幾個月都處於歷史性高位。6月,加拿大房地產協會數據顯示,加拿大房屋成交量繼續環比下跌6.7%,為2010年以來最大單月跌幅,同比則下跌11.4%。 經季節性因素調整後,房屋均價6月環比下跌3.4%。其中,大多倫多地區房價下跌5.8%,大溫哥華地區房價下跌3.2%。哈密爾頓—伯靈頓地區房價下跌9%。多倫多已徹底從賣方市場轉變為買方市場。

房價下跌的身影裡當然少不了澳大利亞。近日,澳大利亞媒體ABC發布的一則報告稱,澳洲幾大主要城市的房價,已經連續九個月下跌。ABC稱,上個月全國房價下跌0.2%,其中悉尼首當其衝,跌幅最大,較上月跌0.3%,較上季度跌0.9%,相比去年跌4.5%。而悉尼內城區可謂是整個房價下跌大流中的最大輸家,平均跌幅為6%。

國際房地產市場目前還是溫水煮青蛙的階段
所有跡象都顯示,國際房地產市場目前還是溫水煮青蛙的階段(圖片來源:Fotolia)

過去所發生的事情雖然很重要,但還不是我們要討論的核心內容,我們更關心的永遠是未來,最糟糕的時候到來了嗎?筆者認為很可能不是,因為所有的跡象都顯示,這僅僅是溫水煮青蛙的階段,「炸鍋」的時候還未來到:

第一,市場最悲催的時間點,總是發生在美聯儲停止加息之後。比如,上次升息週期中,2006年6月29日美聯儲進行最後一次升息,至5.25%,一年多之後的2007年9月18日首次降息至4.75%,然後爆發了次貸危機,2007-2008年房價暴跌。這是因為美聯儲加息週期,經濟基本面比較明朗,資產價格變動不大;但是隨著加息進程的不斷深入,經濟冷卻、美元流動性出現枯竭,美聯儲會首先預判,此時就會停止加息進程甚至轉身降息,這才是最危險的時候。現如今,美聯儲還在以比較亢奮的態度對待加息,顯然還沒到最後的關頭。

而中國,為了應對債務問題還在放水,歐日央行還在寬鬆的過程中;加拿大、英國央行對待加息的態度還是一步三回首,而澳大利亞還尚未開始加息。

從全球貨幣政策來看,顯然還未到房地產最糟糕的時候(但中國除外,這個問題不在這裡討論)。

第二,股市與房地產永遠是連襟兄弟。雖然美國股市經歷了今年三月的下跌,但此後即進入了盤整狀態,期間納指更創出新高,短期暴跌的可能性看起來不大。在股市沒有出現暴跌之前,樓市顯然還未到最糟糕的時候。

至於滬深股市的不斷下跌,是由自身的性質決定的,對國際市場沒有多少借鑒的意義。

第三,雖然全球除了美國之外其它熱點地區的樓市已經冷卻,但很多「三四線城市」的樓市還未熄火。

澳大利亞悉尼、墨爾本等主要城市的房地產市場陷入成交低迷,價格下跌,但「邊遠」城市的房地產依舊有比較高的熱度。根據CoreLogic統計,悉尼和墨爾本最昂貴的房產,去年下跌了7.3%,而便宜的「低端房產」(也可以理解成三四線城市),價格上漲2.5%。一些非首府城市的房地產市場依舊在上漲,據統計,在過去一年中,這些曾經被視為「偏遠地區」的房地產市場成了贏家。

這種情形不僅出現在澳洲,也出現在加拿大,多倫多地區的獨棟房屋價格下跌,而公寓銷售依舊有很高的熱度,多倫多、溫哥華以外地區的部分城市房價在過去幾個月甚至出現了上漲。

中國雖然與國際市場的聯動性不大,但過去的一年中,雖然核心城市房地產市場低迷,但一些三四線城市成了贏家。

這說明,次貸危機之後,各國央行進行了大放水,貨幣超發形成了購產需求,雖然國際核心城市的房價因購買力的關係陷入低迷甚至價格下跌,但總體購買力尚未耗盡,這些「低端購買力」轉而面向低價的和「邊遠城市」的房產,推動了當地的價格。

所以,現今的國際房地產市場尚未到最糟糕的時候,因為無論金融因素還是需求因素,都未給出相應的信號。此時,不必半空接刀。

任何危機,即是「危」也是「機」,對於期待國際置產的人來說,尚需要耐心等待。

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