誰敢站出來預測:2019樓市何去何從?(圖)

2018-09-27 10:15 作者: 梁策

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根據過往歷史,有誰能用普通經濟學原理來預測中國樓市?
根據過往歷史,有誰敢用經濟學原理來預測中國樓市?(圖片來源:Geety Images)

【看中國2018年9月27日訊】當今中國,誰敢預言樓市?目之所及,印象中,只有兩個人。

一個是任志強。他的觀點很簡單,「以不變應萬變」,反正就是一個字:漲。另一個是任澤平。憑「首席經濟學家」而年薪千萬,引起大家關注。他的觀點據說是2018年不要買,2019年才是買房時機。

這兩人都值得鼓勵。畢竟,近些年,關於房價,其實沒人敢站出來預測了。

1、預測樓市皆以失敗而終?

2001年底2002年初,清華大學一位教授接受官方央視的採訪,宣稱「2002年,房地產的冬天」,引發軒然大波。而2002年,其實是中國房地產的「春天」,而且是「早春」。

2005年上半年,中國社科院一位研究員,著名的房地產「平民代言人」,預言「北京的房價要跌一半,上海要跌三分之一」。結局是,2005∼2007年,房價連漲3年。

2006年4月,一位網友發出《深圳市民XX關於發起不買房行動致全社會的公開信》,號召大家不要買房。只是最後他自己也買房了,並出來公開道歉。

2007年底,王石拋出「拐點論」,此後拐是拐了,只不過是「假摔」,2009年房價又扶搖而上了。

2009年6月潘石屹又出來告誡,地產商要理性,不要搶「地王」,否則一塊地定生死,可能會死得難看。結果,2009年、2010年,大家都過得挺不錯。2011年從下半年開始,大江南北出現了各種到售樓處維權的新聞。眼看樓市就要不行了。

沒想到,2012年,開發商抱團一線城市了。結果北上廣深開始熱了,溫州、鄂爾多斯樓市泡沫破裂了。這房價又看不懂了。

既然中國樓市看不清,就去國外唄。2012年,開發商開始抱團出海。只是近兩年,萬達「甩賣」英美澳,碧桂園「折戟」大馬,宏立城「崩盤」印尼……

2013年的中國樓市,「冰火兩重天」,叫人看不懂。

到了2014年,大家日子都不好過了,一二三四五六線城市齊跌。到售樓處維權又出現了。怎麼辦?大江南北,救市此起彼伏。

這個時候,「拐點大哥」又說話了。王石表示,中國房地產的「黃金時代」已經過去,「白銀時代」到來。不幸的是,接下來還有一個「鑽石時代」,那就是2016-2018年這波全國性大漲,5000億元銷售額的宇宙級房企批量出現了。

以上篇幅所限,只是簡單來兩下「庖丁解牛」。目的是想說,這房地產市場,自從1998年房改以來,你要預言呀,那是真不容易。

2、未來三五年樓市將是「滯脹」發展之路

2017年和2018年,一些地方還是擠破了頭在搶房。你看,動不動幾千人排隊,都要組織搖號選房了,哪有等2019年再買的意思呀。

筆者現任某知名地產集團區域品牌總監。計算機專業出身的管理學碩士,在房地產行業摸爬滾打10餘年,歷4省8市操盤10餘個房地產項目,近年潛心於中國房地產發展歷史研究。筆者要立言了:未來三五年,中國樓市將是一條「滯脹」發展之路。

大家準備好磚頭,筆者這回大言不慚,估計也是九死一生。樓市是我等匹夫能預測的嗎?涉及到300萬億元價值的房產動向呀!其實,不光我們,居廟堂之高者都難以預測。2015年情急之下,又是鼓勵投資買二套,又是確定「去庫存」大方向,當時怎會想到此後乃是如此洶湧之局面。早知道,央行就不會2016年2月還出來繼續添柴火了。

既然出來混,就準備挨刀吧。

先說概念。此「滯脹」和經濟學術語中的意思,完全不同。那是1965年英人造的混合詞語,我在2018年講到房地產市場時,就恢復它中文字面的意思吧。「滯脹」的第一個字,是「滯」,停滯的「滯」,停滯不前的「滯」,就是房價、房地產市場整體的量,基本上處於停滯狀態,也就是說,上漲的可能,尤其大幅上漲的可能,基本上沒有了。

「滯脹」的第二個字是「脹」,是鼓脹的「脹」,是肚子脹的「脹」。就是想說,房價雖然停滯不前了,但並不是消停了,冷卻了,而是還保留著一股上漲的動力,鼓鼓的,脹脹的,似乎隨時還有上漲、大漲的可能。

整體來講,滯脹就是停滯不前但還保留著上漲的動力的狀態。你也可以理解成類似於股市中的橫盤,但是呢,橫盤一般是不長久的,尤其是在高點橫盤,大概率是要下跌的。但是滯脹呢,是可以較為長久的橫盤,同時呢,不至於隨時有下跌的可能。甚至呀,理想的狀態,就是它還能稍微地上漲,繼續發揮房地產的保值增值效應。

所以,滯脹絕不代表接下來房價一定會下跌,或者大跌。如果選擇觀望,大家也不要有撿大便宜的心態。

3、為什麼是「滯脹」?

為什麼會走滯脹之路呢?與其說是我預測的結果,不如說是我估計政府最有可能選擇的道路。如果政府不選擇這條路,那我的預測結果可能就會錯了。但我還是可以較為絕對地說,這樣一條路是相對最佳的選擇。

因為,中國整體的房價,現在已經處於一個歷史高位,並且是歷史上從未有過的高位。

大家都知道,如果某一個市場,價格處於歷史最高位,無外乎兩種可能。一是,繼續往上漲,一山還有一山高,達到另一個更高的高峰。二是,漲不上去了,要往下跌。

不過,如果判斷某一個市場已經處於高位了,已經有不健康的跡象了,最好的辦法,決不是讓它繼續漲得更高,因為「爬得越高,跌得越慘」。

對當前的房地產市場來說,如果你不想讓它漲得更高,也不想讓它下跌,則最好的辦法就是平穩發展,可以說是橫盤,但準確來說應是「滯脹」。

其實,歷史有類似的情況,那就是在2011年左右。

當時的房價,也在高點,不過,當時政府並沒有讓房價保持「滯脹」,而是直接刺破,讓房價回歸「合理的價位」。此後連續5年時間,日子有點難過呀。這也導致開發商開始抱團一二線城市,造成部分城市過熱。直至2015年底,推出房地產去庫存政策,持續燒了幾把火,房地產市場才開始熱起來。

為何2011年政府沒有選擇走房地產市場「滯脹」之路,到今天會選擇呢?

事情是這樣子的。中國房價,通過21世紀初期的連續上漲,在2008年被嚇了一跳,閃了一下腰,2009年接著漲,一路漲到2010年。這時已經處於歷史的最高位。

2010年4月,史上最嚴厲的調控政策出臺,除了2005年就開始執行的常規工具即提高房貸首付比例和利率外,此時,第一次祭出了另一個「火器」,那就是「限貸」,但還是不管用。

2010年12月,溫家寶總理來到中央人民廣播電臺,與聽眾交流互動,談到房價問題時他說:「在我的任期內,一定要使房價能夠保持在一個合理的水平,我還要為實現這個目標而努力,絕不會退縮……我相信,經過我們一段的努力,房價會回到合理的價位,我有這個信心。」

泱泱大國的總理,承諾使房價保持在一個合理水平,是多大的決心呀。「回到合理的價位」,一個「回」字顯然說明,當前的房價是不合理的,要回到合理,那就是要降價。即,當時政府調控的目標,就是要降價。

果然,一個月後,2011年1月27日,房價問責制和房產稅試點,在同一天發布,力度前所未有。再一個月後,3600萬套保障房計畫正式實施。

這三板斧下來的力度是明顯的,政策的第一目標,並不是要維持在高位震盪,而是要讓價格回調。從2011年下半年開始,各地就有到售樓處維權的了。原因就是房價跌了,以前的買房客不樂意了。

現在回想起來,那屆政府已經處於換屆當口。從2002年開始,那屆政府一直面臨著房價突飛猛進,忙於調控,甚至還要與各種利益團體博弈,苦口婆心勸說。房價也是民生問題,在此過程中老百姓的怨言是很多的,諸如「平民代言人」「不買房行動」「合作建房」等,就是明證。

所以,對那一屆政府來說,在任期接近尾聲的時候,面臨著以後可能的歷史評論和「蓋棺論定」,能不能管控住房價,是個大的原則問題、是非問題,不可能選擇滯脹之路。當時的主流語境就是高房價不合理,要壓制下來,給老百姓一個交代。

到了2018年的今天,房價又到了一個高點。是讓房價在高位震盪,滯脹發展呢?還是選擇刺破,讓房價回到低位?

我相信政府會選擇一條滯脹發展之路,而不是刺破。此前的經驗已經表明,刺破是一條痛苦的道路。何況相比於2011年,這一次的情況,有兩個地方明顯不同。一是,這次從2015年底2016年初開始的全國性大漲,是為了配合去庫存的戰略,從一線城市開始一步步熱起來的,傳導到三四五線城市。起了頭,就要很好地收尾。二是,這次面對高房價,上面想讓房價在高位還能相對平穩發展。當然會選擇一條「軟著陸」之路。

4、怎樣做到「滯脹」

怎樣才能做到「滯脹」呢?

房價在高點,不想它跌下來,這有點類似於走鋼絲繩。高高在上,晃晃悠悠,似乎隨時可能跌落下來。而要做到滯脹,首先就是要做到讓房價停滯不前。

具體怎麼做呢?

首先,一線城市房價從2016年底開始就已經被死死壓住。二線城市從2017年開始,基本被壓住。再次,就是三四五線城市,2018年基本上也執行到位了。今天,大江南北,各個大小城市,都實實在在感受到了強力調控政策的壓力,房價基本上很難再往上走了。

但,關鍵是如何做到,既讓房價停滯不前,還能保持一種鼓脹的動力,讓房價還有上漲的衝動呢?

我理解是從兩個方面入手。一是供給端;二是需求端。

在供給端,那就是控制土地的出讓節奏。雖然我們在2018年的下半年聽到了一些土地流拍或者底價出讓的消息,但不要被這些消息給迷惑了。這些土地基本都是地段不好,或者政府限價比較厲害,發展商無利可圖。

只要政府推出好的地塊,而且放開一些限制條件,必定會引來一番爆搶。其實,從2017年開始,很多城市就沒有完成當年的土地出讓計畫。比如,某個沿海重要城市,2017年的土地出讓計畫僅完成了49%。實際上,2017年是這個城市歷史上賣得最好的一年,也是價格最高的一年,好的地塊只要一推出來,就會被一搶而空。但是呢,政府壓著不賣,更願意悠著點賣。

這裡,並不是政府不想賣。其實各方面的建設,都需要資金。只是,政府也知道,如果在好的年份,賣出了很多土地的話,在接下來的年份,就會有很多房子集中推向市場。到時候,庫存過高,房子不好賣,價格下降,樓市低迷,日子又會不好過了。

這樣的情況,在2009年、2010年、2011年的高峰期,已經發生過一回,最後導致房價低迷了四五年,導致很多開發商的售樓部被衝擊,地方政府的土地收入也是銳減,搞得灰頭土臉。所以,上面不能也不想讓這樣的局面再重演一遍。這就是目前各個地方政府,控制土地出讓節奏,放慢腳步,悠著點來的根本原因。

再談談需求端。你覺得,2018年的很多城市,是不是就是處於飢餓狀態呀,比如杭州、武漢、南京?此前為何會出現幾千人排隊搶房,為何會出現各種托關係買房,為何要政府出面來組織搖號選房?顯然,是房子相對較少,購房者較多。

這種熱度政府其實是有辦法澆滅的,只是它不想這麼幹,因為幾瓢冷水下去,如果火滅了,日子又會不好過了。所以呀,2018年各地還是會有搶房的現象。我相信,接下來還會有。總之,由於政府從上到下的掌控,從供給端和需求端入手,既壓住了市場,又讓市場保持了一定熱度,也就成了「滯脹」的狀態。

5、如何應對「滯脹」?

最後說說你我普通老百姓怎麼應對呢。我們分析判斷大形勢,就是為了給自己選擇一條最合適的道路。

這說起來有點複雜。畢竟,大家的具體情況都不一樣。一線、二線、三四五線,乃至一些小縣城,應對策略顯然是不一樣的,甚至可能完全相反。而且,你買第一套房,和買第二套房,以及多套房,應對策略也是不一樣的。

這裡只能給到一些大的原則。

首先,中國的樓市,未來的三五年,分析下來,應該是走一條滯脹的發展道路。價格整體大漲的可能基本是沒有了。當然,局部的波動,是完全可能的,也是不可控的。但波動也不會太大,畢竟,現在的掌控力相當高。

(1)關於投資

你想通過投資房產達到資產短期內大幅增長,乃至翻番,這樣的機會窗口期,此後就難有了。所以,你需要調整自己的投資回報率的預期。

不過,如果你錢多,砸在房子這裡也是可以的,至少可以保值。自從1987年有官方的房價統計數據以來,至今,我算了一下,年平均回報率約10%(未扣除通脹),未來三五年,去哪裡找這樣的資金回報率呀。過去30年的事實都是如此,那就不要輕言轉折點將至。

當然也要做好心理準備,過去30年的商品房市場之路,我研究下來發現,一旦低迷起來,持續5年左右也是正常的哦。所以,那種一個鍋蓋用來蓋幾口鍋的事情,3年前可以做,10年前可以做,15年前可以做,接下來三五年不要做。

(2)關於自住

如果你是自住呢?你的選擇,可以多樣化了。你可以買,也可以不買。

如果你現在買好了,接下來雖然說大漲的機會很少了,但是呢,大跌的機會也很少。不至於把錢砸進去,沒過多久就大虧,搞得要去鬧人家的售樓部。

如果你現在不買呢,也不至於錯失機會。你接下來還是可以以相對差不多的價格,買到同樣水準的房子。因為,政府會管控房價,也會持續推出土地。更重要的是,和你來搶房子的人,會越來越少。一是夠房子住的人越來越多。二是很多原計畫來大城市發展的人,可能留在中小城市了,甚至滿足於鄉村振興的生活水準。而來到大城市的人,中低收入人群,也會有兜底機制,包括公共租賃房等。

說到這裡,你也不用擔心房價會大跌,因為政府會控制土地出讓的節奏,庫存不會積壓,市場還是保持一定的飢餓狀態。投資房子和炒作房子,歷來就很難完全區分。有需要的時候,會把「投資者」放出來,市場總會被托在一定的高度,不會被自然冷落下來。

(3)關於房子之外的事

如果你有點野心,想幹一點事業,或者至少要做點有意思的事,就不要把全部的錢投資在房產上,讓房貸束縛住了自己。說的好聽一點,你有夢想,想折騰,就不要被房子那點事給耽誤了。畢竟,房子可以讓你資產翻倍、翻兩倍,但無法讓你發生根本性的階層改變。

當然,如果你想求穩,積蓄一點算一點,投資房產還是一條不錯的道路,也是絕大多數折騰不起的人的一條最佳道路。

(原文有刪節)

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