中國樓市的一次「對賭」 房地產開發商輸了(圖)


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樓市政策全面收緊,限購、限貸、限售、限價席捲主要熱點城市。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2019年9月27日訊】2016年秋天,中國樓市政策全面收緊,隨之而來的限購、限貸、限售、限價席捲主要熱點城市,自2015年開始的樓市牛被破冷水,首先是成交量萎縮,然後是房地產開發投資增速下滑,最後房價上漲過快的態勢明顯被遏制。

但有意思的是,作為先知先覺投資者的房企卻在那時逆勢而為,加碼拿地,從2016年7月份-2017年7月份房企拿地的走勢圖,可以看出房企拿地的熱情遠比2016年樓市火爆時高。

當時的結論是,一方面,各大城市的限購、限貸、限售、限價不斷加碼,顯示政府堅決遏制樓市過快上漲的決心。另一方面,房企卻在此時拿地,看好未來樓市意味明顯。兩方面實則進行的是一次「對賭」,房企賭的是未來房價會上漲。

一個房企拿地完成後,一般經過規劃設計、手續報批、施工建設、預售、竣工驗收、交房等程序才能銷售,期限一般為3年。所以這個「賭期」是3年,房企們認為3年後房價會上漲。

從2016年10月樓市開始收緊到現在,剛好3年,那麼現在情況怎樣了呢?

房企們輸了!

這3年來,樓市發生了很大的變化,萬科喊出了要活下去的口號,雖然不一定是真的,但實實在在的,房企們卻經歷了3個難熬的春夏秋冬,萬達退出房產市場、新城控股出售大約40個項目。

據《時代週報》報導,截至7月21日,2019年全國已經有271家房地產破產。最近一段時間,恆大、時代地產等地產商以及合肥、武漢、天津等部分區域紛紛傳出打折降價潮,種種跡象說明,房企的一場寒冬已經來臨。

最近有一個報導很有意思,2016年5月,葛洲壩地產以32.8億元的價格競得南京建鄴區河西南G14號住宅用地,超過4.52萬元/平方米的樓面價,成為南京史上單價最貴的地王。

目前這個項目還在施工中,但是地產商未來面臨一個非常尷尬的問題,新房的售價到底是怎樣?如果單純參考周邊新房價,考慮到地價很高,很大的可能是虧損,但如果是抬高價格,又很可能被限價,陷入兩難之中。

這種的情況,之前也不是沒遇到過,處理的方式無非兩個,要麼是降價,要麼是捂盤。現在看來,第一種情況可能要大一些。今年4月份的政治局會議重申「房住不炒」,7月30日的政治局會議更是強調,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

以此為基點,新一波樓市調控高潮來臨,中國住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。江蘇南京、安徽蚌埠、廣西南寧等地二套房貸款利率出現有上調的跡象。5月17日,中國銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》,當中涉及房地產資金領域亂象,嚴禁違規資金變相用於拿地和購房。

與此同時,監管層對房企的政策也趨嚴,早些時候至少有3家信託公司因房地產業務違規被監管「點名」。更有甚者,多家銀行近期收到窗口指導,自即日起收緊房地產開發貸額度。有銀行人士說,原則上開發貸控制在2019年3月底時的水平。當然這個消息還沒得到官方的證實。

很多人可能會問了,如果說現在的緊樓市對房企造成打擊,那麼它們為什麼不可以以時間換空間的形式擱置賣房呢?

問題是,現在的情況和2016、2017年完全不同,最根本的變化是中國的貨幣增速從那時的兩位數增長,變成為現在的個位數,意味著樓市的增量資金有限。

數據顯示,現在房企的資金成本正在上升,據上市房企中期財報,民營房企的融資成本普遍在6%-8%,個別此前激進擴張規模的房企融資成本達到9%,更有甚者,之前有報導稱,某房企的融資成本高達15%,你確定到時的投資收益達到15%嗎?!而海外發債方面,成本也在上升,據悉,美元債平均利率近9%。

樓市本來就是資金市,房企也一樣,有錢就能玩,反之就要做好過苦日子的準備,利率過高其實增加了房企捂盤的成本,讓你不得不賣。未來可以看到一個清晰可見的路徑,房企將會延續大魚吃魚的狀態,那些規模大、融資能力強的房企,才有更多存活的空間,反之是「小而沒」。對於購房者而言,未必不是利好,一是房子質量得到保障,二是競爭越激烈,價格越有優勢。


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