中國房市怪象:政策「一日游」 利潤套上緊箍咒(圖)


種種房市怪象背後,凸顯出中國經濟下行壓力下政府、開發商的焦慮與失措。
種種房市怪象背後,凸顯出中國經濟下行壓力下政府、開發商的焦慮與失措。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2019年12月14日訊】(看中國記者丁曉雨綜合報導)年底了,關於中國人的頭等大事房子,越發的眼花繚亂。地方政府為走出當前低迷的房地產經濟,有的悄悄給限售令鬆綁,但政策既出即收。有的給地產商套上利潤緊箍咒,以行政令干涉房產市場。而種種怪象背後,凸顯的正是經濟下行壓力下政府、開發商的焦慮與失措。

12月10日,江蘇張家港傳出消息稱,當地執行兩年多的「限售令」已經取消,不滿2年的房產可以正常過戶。還沒等民眾回過神來,12月11日,張家港市房產交易中心的工作人員就向媒體表示,已經停止上述操作並恢復原來的過戶政策。

2017年,張家港土地價格連創新高,住宅均價首次破萬,住宅成交量達到276萬平方米,可謂熱得冒火。8月,張家港出臺「限售令」,成為蘇州第一個啟動限售政策的城市。

「限售令」立竿見影。根據上海易居研究院的數據,2018年,在市場供應量明顯增加的背景下,張家港的住宅成交量同比減少18%,市場呈現供大於求的態勢。2019年1-11月,張家港住宅成交量僅為164萬平方米,同比下跌29%。

在土地市場,2019年前11個月,張家港成交的30宗各類涉宅地塊中,只有3宗為溢價成交,其餘均為底價成交。

上海易居研究院認為,近幾年,張家港市區商品住宅成交的套均面積持續穩定在144平方米左右,可見張家港不是外來投資投機活躍的市場,而是一個本地居民內生需求主導的改善型市場。

該機構認為,張家港市場成交量的下行,未必是因為限售,更大的原因是其作為縣級城市需求侷限性所致。張家港取消限售政策,應該是從市場表現低迷的角度出發,但無論取消還是恢復,對市場的實際影響並不大。

對政策「一日游」的畫風,作為國人早就適應了。同一天在網上引發輿論關注的,還有另一條關於房子的消息。

12月11日,長沙市發展和改革委員會發布紅頭文件,規定採用成本法對商品住房進行價格監製。商品住房價格由成本加利潤加稅金構成,商品住房平均利潤率為6%-8%。同時,住宅小區內經營性設施的建設費用等不得計入商品住房價格,自2019年12月11日起執行。

12月12日早間,長沙市發改委回應稱,這是長沙2017年新政有效期滿後的延續,且僅適用於成本法監製商品住房。

《21世紀經濟報導》稱,在這兩則消息背後,是房地產市場愈加分化的現實。多家機構的統計顯示,部分三四線市場正舉步維艱。

據中原地產的統計,2019年1-11月,各地出臺的房地產調控政策達554次,比2018年同期增加了30%,頻率為歷史最高。其中,僅11月就有72次政策調整。

中原地產首席分析師張大偉認為,長沙的這一政策屬於限價範疇,目的是管控房價上漲。相比簡單的限價,限制利潤率的做法更加複雜。

也有專家表示,這一機制是依據成本投入倒推售房價格,約束了開發商自主定價的權利,不利於市場與價格的良性互動。

張大偉分析,今年的樓市政策一直是雙向調控,既有放鬆,又有收緊。但近期來看,市場的下行壓力不可忽視。

上海易居研究院發布的數據顯示,2019年1-11月,40城住宅成交面積同比微增1%。這是房企以價換量的成果。該機構認為,雖然年末房企推盤量可能大幅增加,但成交量難以明顯增長,明年年初成交量可能進一步下降。受此影響,多數城市的土地溢價率偏低,流拍、流標數量較高。

北京某大型房企相關負責人透露,很多三四線城市已經暗中對調控進行了鬆綁,比如在拿地中給予優惠,預售價格管制有所放鬆,政策執行不甚嚴厲等等。


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