【觀點】疫情結束:就是房價下跌的開始……(圖)

2020-02-20 09:45 作者: 貓叔

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疫情一旦結束,就是房價下跌的開始……
疫情一旦結束,就是房價下跌的開始……(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年2月20日訊】最近和不少地產朋友聊了聊,疫情下的房地產市場。從他們不停的嘆氣和緊鎖的眉頭中,筆者總結出了以下幾個觀點。可能有對有錯,鑒於多數人已經好多天不出門閑的發慌了,我們可以一起討論一下。

01

疫情結束後,房企會降價賣房。

我不敢說疫情結束之後,所有的樓盤價格一律下調,這樣太不靠譜。但是,有相當可觀數量的新盤會打價格戰。為什麼這麼篤定呢?

老實說,讓房企出血其實並不容易。因為絕大部分開發商寧可多發債,多借錢也不會降價促銷。因為市場上的小白向來是買漲不買跌的,房價漲的時候,即使連夜排隊,需要百萬驗資也要買,房價跌的時候,即使開發商哭著喊著已經是賠到底褲的價格,大部分人也不認賬。

更何況,如果降價的樓盤是老樓盤,前期買了房的業主,那是要砸售樓處維權的。這都是以前真實發生過的事情。所以,開發商不會輕易降價,除非到了發債融資難、銷售回款也難,除了降價沒有其他辦法的時候。

02

即使出臺利好政策,也一時無法解決房企的燃眉之急。

比較關注房地產的朋友可能知道,最近這些天,很多地區出臺了一系列的對房地產利好的政策,不乏一些媒體和銷售炒作,但總結下來,無非就是以下兩種情況:

1.地方上發布減緩土地出讓金交付、放開預售資金的監管等等政策。

2.部分城市房地產協會要求取消限購限貸等措施,積極救市。

以目前的情況來看,這種利好是極其有限的。地方上的政策,根本目的是緩解房企現金流壓力,防止出現資金鏈斷裂的風險;至於房地產協會的一廂情願,能不能執行也還不好說。所以,目前能救命的措施根本沒有,對現金流緊張的公司來說,只能起到緩解的作用,如果接下來1-2個月依然沒有銷售額,很可能就是大房企割肉買房、小房企的生死抉擇時刻。

再來看一些更為關鍵的一些信息,來佐證如上判斷。

03

1.從2020年1月25日到2月10日這段時間,95家典型房企完成春節發債融資的,僅僅有4筆,金額不足百億,對比去年減少了86%。

2.更惡化的情況是,2020年3季度開始,房企們會進入償債高峰期。如果2-3月融不到錢,賣不出房子,那很可能連債務都還不上。

3.還有一個細思極恐的數據:平安證券測算,A股上市房企貨幣資金對剛性現金流出的覆蓋率是0.5年。也就是說在不考慮經營性收支的情況下,地產公司只能支撐約半年的工資、利息與稅款支付。

如果考慮到經營活動流出(土地分期付款、預售房屋建安等),按照按經營活動現金流出下降50%來看,地產公司只能支撐約3個月的工資、利息與稅款支付。看來,不僅中小企業難,銷售額千億的房企也真好不到哪裡去。

這兩天,旭輝集團CEO林峰說過讓業內人感受至深的一句話:庫存是房企的癌症——「庫存,特別是現房庫存和滯重庫存,就是消耗資金成本的癌症,會佔用寳貴資金,吃掉僅有的利潤。」

消滅癌症的方式,就是儘可能快速的甩出庫存。

04

樂觀的分析,按照鐘南山教授的說法,疫情有望4月份之前結束。那麼4-5月份,或許是比較好的購房時機。

按照往常的慣例,開發商們每年農曆新年節後都會炒作「小陽春」,收割一波客戶。這麼做,是因為開發商完全把人們的消費習慣看透了。一是大多數人有節假日拖延症。請想想,快到過年的時候,你是不是都沒什麼心思工作了,就想著趕緊放年假,即使有買房買車的打算,也習慣等過了年再說?

再一個就是,大多數事業、企業單位,都有年終獎,待遇越好的企業,年終獎越豐厚。拿了這麼一大筆錢,不花都覺得對不住自己。所以,過年這段時間,市場上難得的積攢了一群有錢,還打算看房的人。換作你是開發商,不搶收一波,你也不好意思。不過,今年的小陽春肯定泡湯了。疫情的影響,徹底打亂了這波搶收的節奏。

疫情過後,考慮到大家對疫情的恐懼,開發商不會立刻做出大規模的開盤、選房活動,即使售樓處正式營業,也是逐漸的、陸續恢復帶看量。那麼大概在4-5月份這段時間,就是一個成交的空窗期。

空窗期是你進入的最好時機。這個時期多數人還在觀望價格、擔心疫情影響、甚至沒有具體的買房目標,市場剛剛覺醒,開發商會拿你當親人一樣對待,儘可能給予最優惠的價格。

總的來說,筆者認為上半年的成交量不會很樂觀,出現搶購潮的概率很低,小陽春也不會這麼快反彈。上半年買房撿漏的機會,可能比下半年要多。

推演下半年的走勢:最先一波入場的,永遠是剛需。後續的市場情況,要看剛需群體的成交量帶動。如果成交量比較樂觀,那麼偏向於改善、投資的群體會第二波進入。市場也會由冷轉熱,由跌轉漲。

所以,不排除下半年市場小熱的情況。

05

也沒有必要因為降價而買不喜歡的房子。目前,市場炒房投資的人群已經很少了,大部分還是有真實居住需求的人在買。在家這段時間,不妨好好做做功課,到底需要買總價多少、哪個地段的房子。

歸根到底,房子還是用來住的。即使樓盤降價,但戶型你不喜歡,地段距離你上班、日常生活的地方很遠,交通也不方便,又為什麼要因為便宜而買呢。買房的目的不是為了薅開發商的羊毛,而是為了改善生活。

不知道大家有沒有同感,在家宅著的這段時間,以前注意不到的瑣碎小事,卻成了來之不易的小確幸。以前你可能嫌棄父母嘮叨,但現在你會覺得家人健康最重要,能被嘮叨也是一種幸福;以前你可能抱怨老闆摳門、同事事逼,但現在發現有個穩定的工作真好;以前你可能很討厭上下班堵車、外賣送貨不及時、地鐵人流擁擠,現在你會發現,一個秩序正常的社會是多麼寳貴和難得。

所以,房子並不是全部。

閨蜜跟我說,她每年都不愛回老家,每次回去家裡親戚總問,買房了麼?買車了麼?一個月賺多少錢啊?

但誰又能想到,2020年的我們,需要的不是車自由,房自由,而是口罩自由呢?

如果說我能從這場疫情中感悟點什麼,那可能也就是簡簡單單的四個字——珍惜當下。         


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