與李嘉誠纏鬥二十年的大佬 終於夢斷房地產(圖)


汪世忠和李嘉誠一起開發了聽濤雅苑
汪世忠和李嘉誠一起開發了聽濤雅苑。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2021年7月27日訊】1982年,「天霸表」在深圳誕生了。那會兒手錶還是個大物件,一般都是機械表,這種電子石英表最初沒人認可,拿到最火的商廈去賣,人家都不願意賣。

辛辛苦苦造出來,卻沒人要,天霸表的操盤手汪世忠看不下去了。怎麼辦呢?他在1984年推出了一則廣告,一塊布被撕開,露出美人面,加上那句「擋不住的誘惑」,天霸表立刻就開始流行起來,連續暢銷了10多年。

就靠著這一塊表,汪世忠的太平協和也進入了快速發展期,1987年成功上市。這個案例讓他看到了中國的大機會,於是他立刻加大了在內地的投資。

例如在1994年,他要在北侖投資30億美元落地自己的協和石化項目,為了配合石化項目,既沒有金融經驗、也沒有金融資產的協和集團還被特批了一個協和銀行,真是趕上了好時候。

協和百貨也開始在國內很多地方落地,干百貨得有樓,干房地產也順理成章,當然協和集團也沒有辜負「協和」之名,還真有醫藥產業落地,後來房地產、醫藥板塊都分別上了市。

在高峰期,協和集團旗下的各類資產超過1000億元。

不過,汪世忠最主要的業務還是房地產。在香港,汪世忠和李嘉誠、李兆基這樣的地產大佬比肩,上世紀90年代香港房地產火熱的時候,汪世忠和李嘉誠一起開發了聽濤雅苑。

不過,當初聽濤雅苑二期的時候,趕上了金融風暴,李超人也不得不採用「靈活和掌握市場動向的營銷策略」。

說白了就是降價。聽濤雅苑二期開盤價5181港元/平方呎,最低價可以達到4700港元/平方呎,港媒都稱,這是一個「市場震撼價」,低價策略讓這個項目獲得了3倍的超額認購。

市場雖然不好,但李嘉誠和汪世忠都賺得盆滿缽滿。

後來,汪世忠更是收購了聽濤雅苑項目公司CPD的全部股份,本來皆大歡喜的事兒,結果到了2005年,兩個合作夥伴反目,協和把長實告了。

原因也很簡單,CPD委託長實向聽濤雅苑的買家追討差價,長實追回了207萬港元但一直沒有向CPD付款,CPD要了3次都沒給,結果汪世忠不幹了。

兩個億萬富豪,為了這207萬分道揚鑣。汪世忠敢於這麼做,主要還是因為他的房地產業務已經轉移到內地了。

汪世忠很早就在內地拿地了。要說眼光,不得不服。1996年,太平協和在上海拿到了上海康城項目地塊,差不多300元/㎡的地價,銷售的時候還買房送車、買房送黃金。

當時的人也沒見過這麼刺激的銷售政策啊,項目馬上就火了,有7000多人排隊幾天幾夜,就為搶一套房,這種盛況大概也就這幾年的房地產高峰期才出現過。

2003、2004年,康城都是上海的銷冠項目,汪世忠靠這個項目賺翻了。

雖然上海康城至今也是上海最大的小區之一,但仍不是協和的主力,汪世忠更愛商業街,他在南京西路拿了不少地,想搞一個「上海的銅鑼灣」。

上世紀90年代,南京西路舊改,太平協和通過土地批租的方式,在這裡陸續拿到了不少優質地塊,當時房價不過千元,地價現在看來跟不要錢一樣。

汪世忠說要投資70億,在這裡建一個60萬㎡的協和城,集辦公、酒店、商業、住宅為一體,預計2008年完工。

一期很快完工了,但二期難產了。2010年,公司說最晚2013年完工,結果啥進展沒有。2015年公司又說了,2019年竣工,結果還是啥進展沒有。再後來,公司又說了,將在2019-2024年竣工,現在時間過去一半了......

這是什麼行為呢?後來大家才明白,這就是捂地啊,啥後續投資沒有,地價已經漲瘋了,坐收漁利。那這麼多年,汪世忠就閑著嗎?也不是,他忙著折騰旗下的上市公司,分拆上市、私有化、收購、重組......

上海的這些地塊就是最重要的資產,先是在協和建設分拆上市的時候劃到了新公司,後來協和建設私有化,地塊也跟著協和建設回到了太平協和。

2002年,汪世忠收購了一個A股上市公司,傳言這些地塊會被注入新公司,股民高興壞了,結果折騰了好幾年也沒結果。

2007年,汪世忠將太平協和的資產再次打包,包裝成了中國地產集團在港股上市了,協和城地塊依然是中國地產的核心資產。

一塊地,搞活了好幾個上市公司,高手吧?

除了上海,汪世忠手上還曾持有北京西單大街0.8公里、重慶解放碑商業街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地塊,光看地段,是不是感覺都是錢?

就拿重慶來說吧,他在解放碑附近拿了不少地,說要搞一個協和城,地塊項目按約定應於2011年1月底開工,但一直進展緩慢,在公司最新的財報中,解放碑協和城「仍在興建中」,預期的竣工時間已延後至2020-2024年。

總之就是低價拿地,少開發或者不開發,最後指望土地增值賺大錢。

但是這個套路也有個大問題:光買地不開發,那收入從哪來呢?上市公司是需要業績的,不開發沒業績,股價怎麼維持呢?

別說,還真有辦法。香港上市公司的投資物業,可以按照周邊市場的成交價格估價,並且報告期內的價格變動將計入當期利潤。

啥意思呢?例如一個上市公司花一個億買了塊地,啥也不干,第二年地價漲了50%,那公司就有了50%、也就是5000萬的利潤可以體現在報表裡。

一分錢沒花,一分錢沒賺,但有了5000萬利潤,這就是藏在報表裡的秘密。但是怎麼認定地價漲了50%呢?那就需要找到有資質的評估公司,所以中國地產這些年,評估公司就換了好幾家,效果顯著。

例如2007年,在沒有新增項目的情況下,投資物業價值從104億港元增至203億港元,漲幅不小。

有了地股價能保住,那融資渠道還是很多的,借了錢再買地,再坐等地價升值,這跟印鈔機差不多了。

前面說了,協和石化1994年在寧波投資時,拿了5000畝的工業用地,一共花了1.5億,但最終項目流產了,地要轉給新的投資者台塑,2005年初評大概值5億,2006年的時候已經值10億了。

這種捂地牟利的套路,超期20多年沒開發,早就實質性違約了,但是地也沒收回,沒有狠手段,這讓他們看到有操作空間,以為真可以把套利遊戲玩到極致。

但是,汪世忠比李嘉誠差的是他沒有其它產業支撐,是真缺錢。

上海康城項目,曾因1000萬的維修基金,差點拿不到大產證,在重慶就更搞笑了,2015年,因為拖欠媒體的宣傳費,被當地媒體在頭版登出了催債廣告。

2018年起,協和房地產更是被多家信託機構告上法庭,要求償還40億違約貸款……

慢慢地,公司缺錢全市場都知道了,公司後來的融資利率已經高達15%。股市也不行了,靠評估做利潤的把戲早被大家看穿,2007年股價6.5元,現在只剩了0.4元。

怎麼破解這個困局呢?好像只剩最後一招——賣地。

像重慶協和城拍於2009年,樓面價3170元/㎡,而如今重慶解放碑是個出地王的地段,樓面價早就漲了好幾倍,至於上海的地塊,早就寸土寸金了。

隨便賣點,不就有錢了?想得美!早幾年把地賣了估計還能跑路,現在跑不了了,因為政府不答應。2019年還未開工建設的協和城二期地塊,被上海市靜安區規劃局認定為閑置地塊,然後被查處了。

7月13日,這個地塊拍賣成功,起拍價24.68億,底價成交,與評估價的35.26億相比,相當於打了一個七折。

實際的樓面價僅1.9萬/㎡,價格便宜到難以想像,這可能超過很多人的認知。

其實,從拿地的1992年算起,這塊地已經囤了29年,辦公和商業的產權使用年限,只有21.5年和11.5年,如果再加上開發週期和銷售週期,空間已經不大了,所以也很難賣上價格。

捂了29年,汪世忠當然不認可這樣的結果,已經提出了撤銷拍賣的申請,仍想爭一爭這塊地的產權歸屬。但是估計沒戲,因為他違約在先,按說早該收回了,現在這個結果只能是咎由自取。

汪世忠囤的另一塊地重慶協和城,也有不少市民開始質疑其建設進度以及囤地操作,希望重慶能夠收回閑置土地了。

留給汪世忠的時間也不多了。

責任編輯:辛荷 来源:大貓財經

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