樓市寒冬裡的無解題:一邊打胰島素一邊喝奶茶……(圖)

2021-10-15 09:16 作者: 獸樓處
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【看中國2021年10月15日訊】六年前,一位房產老闆接到父親的電話,說香港媒體怎麼又報導你了。這位老闆的回答,讓老父親在電話那頭翻白眼:咱對於咱家族的作用,相當於王思聰之於萬達。

六年過去了,思聰對於萬達到底是什麼作用,已經不太能看清了。這位「娛樂圈紀委」現在很少發微博。上一次上熱搜,還是被湖南常德妹子孫一寧送上去的。經營多年的「國民老公」人設,也徹底翻車。

而六年後,那個以毒舌聞名的房產老闆又一次接到了老父親的電話。這一次,老父親嫌她丟臉了。她嘴上還是很倔強,說我沒偷沒搶沒殺人放火:高低起落沉浮,都是我經歷與應得的。

「丟臉」的事,是一筆債違約了。前幾天,花樣年集團曾小姐辦公室發了一份文件。文件解釋了公司遭遇黑天鵝事件,標普突然下調公司評級,導致美元債違約了。

文件名字叫「寶爺家書」。開頭是「各位花花」,家書裡還是用了「不躺平」、「也能支棱」 等性情和可愛的字眼。寶寶還是那個特立獨行的寶寶,只是花樣年已不再讓人放心了。

為了救公司,花樣年剛把物業公司作價33個小目標,賣給了碧桂園。先期的23億交易款和7億元貸款,「十一」前就打過去了。賬面上似乎還趴著大量現金,但這家中型房企還是選擇暴雷了。

寶寶後來在微博發了一張《至暗時刻》的電影海報。

迎來至暗時刻的,不僅僅是花樣年。國內借新還舊的渠道被鎖死,再是恆大事件衝擊,境外債券市場杯弓蛇影。

近些天,另外一家中型房企當代置業,也宣布2億美元的債券餘額延期兌付。

他們似乎沒有像花樣年、新力那般躺平。當代置業的老闆張雷和總裁張鵬正在處置自己個人資產,向公司提供8億元股東貸款。

當代置業的物業公司第一服務也暫時停牌。據說正在談判出售股權。

看到當代置業延期兌付,一家銷售額前十的房企董事長給我打電話感慨,當代置業在房地產行業產品口碑不錯,過去也相對穩健,但連他們都發生了流動性危機。「我給你打電話就想說一件事,得有多少企業在懸崖邊上呀!……」

債券,是過去幾年房企們狂飆突進的重要助力器。但當年飲下的這杯醇酒,正逐漸變成另外一種液體。

很多朋友很關心在接下來的美元債償還高峰中,有哪些房企會步恆大的後塵。我做了幾個表格,研究了下上市房企的美元債,發現天臺還是挺擠的。

10月份接下來的日子,有6家房企需要償還美元債。而從11月到明年一季度,有38家。這些還不包括一年內到期的800多億人民幣債券。

過去一週,有40多隻地產美元債跌幅超過20%。像當代置業這種拒絕躺平的,後續怎麼自救值得關注。

1

「十一」假期後,碧桂園總裁莫斌把自己這段時間的工作感受,傳達給了所有員工:「現在難,太難了。」

就在九月下旬,莫斌剛剛召開過總裁會議,宣布了要誓保8000億的年度銷售目標,9月份至少要實現640億,10月目標是賣掉960億。上個月,碧桂園就算使出包括降價在內的渾身解數,完成539億,距離目標還差超過100億。

所以短短十幾天時間,莫斌的態度就變了。從總裁會議上樂觀表態的行業基本面沒問題,變成了最新指示中的「太難了」:已無繼續高速大規模增長的基礎;加速出清和暴雷,由量向質轉變。

莫斌為做這兩層面論斷,拿出了四條論據:

套戶比超過了1;人口老齡化趨勢明顯;城鎮化率已達到相對高點;市場信息不對稱改善,購房者決策不易「被誤導」。

莫總裁說的第四條依據,讓我思考了很久——原來這麼多年來,我就是「被誤導」的那位。

碧桂園曾經透露過,他們已經進入了1334個區縣。而全中國加起來的縣級行政區域一共是:2846個。

這輪樓市調控中,碧桂園很幸運,他們躲過了一二線城市的土地兩集中政策的打擊。但在另外一個戰場,碧桂園感到了寒冷。

莫總裁重新把市場分為人口流入和人口流出兩種。從此,人口將成為碧桂園考量市場的第一要素,人口流入的地方,核心地段和好產品,不能賤賣;差地段和差產品,要堅決出貨。而人口流出城市,要按供需分類,供需失衡地區要:堅定出清,暫不進入。

莫斌告訴手下的一百來個區域,首要原則是能養活自己,犧牲部分市場和項目利潤,也要保核心資產。這一百多個區域,每天都要給他發信息,匯報工作。

碧桂園發展歷史上的一個重要轉折點,是2018年7月安徽六安工地坍塌事件。那次慘劇以及之後的發布會,讓他們成為眾矢之的。後來,他們主動做了調整,包括投資和銷售。

一位碧桂園高管跟我說,六安事件反而救了他們。他們在2018年下半年的投資收縮,讓他們倖免成為另一個恆大。

莫總裁工作感受中還有一句話,讓熟悉碧桂園的朋友們會有恍惚之感:回歸行業本質了,研究市場、尊重規律,回歸商品本質,做好產品和服務。

才幾年,房地產的底層邏輯都變了:購房者開始不容易「被誤導」了;房企竟然開始想「做好產品和服務」了。

還有地方政府,現在發文不再是禁止房價上漲,而是禁止降價擾亂市場了。

茨威格在《人類群星閃耀時》的序言裡寫到,那些平時依序和並列發生的事,都壓縮在一個需要決定一切的短暫時刻表現出來。就像避雷針的尖端集中了整個大氣層的電流。

對於房地產行業來說,那個時刻似乎來了……

2

這幾天,哈爾濱的房地產銷售都激動壞了。熬了一年,他們的朋友圈,終於有拿得出手的文案了:哈市新政,重磅利好;樓市漲聲起,安家正當時。

10月9日,哈爾濱住建局聯合8個部門,共同發布了穩定樓市的16條政策。包叔說,這是開發商在寒冬喝到的第一杯「奶茶」。

10月9日,哈爾濱出臺「十六條」樓市新政,率先救市
10月9日,哈爾濱出臺「十六條」樓市新政,率先救市(網路圖片)

去年年底進入下行通道後,哈爾濱的地產商們就開始了煎熬。最慘的還是恆大。今年5月,哈爾濱恆大雲錦華庭開盤,均價一萬元,一個月後,均價就降到了七千元。

恆大時代廣場的備案價是一萬元出頭,直接降到了六千多。因為降價太多,業主發現他們的房子無法備案、無法網簽。降價最狠的,是恆大文旅城。去年開盤時,單價是六千多,今年直接打了對折。個別房源,甚至是2字頭。

恆大的問題,當然不只是在哈爾濱,他們在全國掀起了降價潮。這種示範作用,是地方政府不願看到的。後來,恆大取消了降價,恢復了原來的價格體系。比如,降價最狠的文旅城又恢復到了7700元左右。

當前樓市就像一個劇場,當前排觀眾站起來的時候,後排觀眾也不得不這樣做。很快,寶能、綠地、富力,乃至萬科,都跟上了恆大的步伐,加入降價大軍。萬科金域華府的業主甚至去網上給領導留言:備案價140萬,實際銷售價70萬。

2018年5月,住建部約談了12個城市的負責人們,強調要認真落實調控目標,遏制投機炒作。12個城市裡,就有哈爾濱。

從控市到救市,不過三年多時間。

有意思的是,哈爾濱的十六條救市政策是在10月9日公布的,但政策開始施行的日期,其實是10月1日。

我們應該理解哈爾濱的這種小心翼翼。去年,開封、海南、青島等很多城市,都嘗試了下放鬆調控政策,無一例外,每個城市的政策,都只是「一日游」。而哈爾濱的救市政策,現在已經好幾天了。

除了給購房者發購房補貼,開發商也有優惠政策,預售證門檻大幅降低,土地出讓金也可以分期半年支付。字裡行間,全是賣地的急迫心情。

3

10月11日是北京二輪集中供地最後一天報價。報價結果用一個地產商的話說,這是北京土拍歷史上未有之大變局:43宗土地,有26宗延期。

延期地塊最多的區,是之前的香餑餑朝陽。前段時間,據說朝陽向一些開發商發出過邀請,希望他們能參與朝陽11宗土地競拍。最後站出來的,只有北京市屬國企金隅集團,他們聯合朝陽區屬企業昆泰,報名了朝陽區十八里店693地塊。這是朝陽區唯一沒有延期的一塊地。

這段時間的第二輪集中供地,8個城市沒有順利出讓出去的土地,總數超過100宗。

之前土地出讓金三年全國第一的杭州,也在10月11日晚間發布公告,宣布二輪土拍推出的31幅地塊,有17宗地塊終止出讓。就連上海,也有10宗土地終止出讓。而一線城市的體面,是被深圳護住的:21宗土地,他們只流拍了一塊。

在北京,開發商們真正認清市場,只用了7天的時間。

「十一」前,有開發商找到一家大渠道商,提出了分銷合作需求,給到的渠道費率,是不到1%。被恆大坑了的渠道商說,這個點位,這個付款方式,是不能給予經紀人有效激勵的。開發商想了想,拒絕了。

但僅僅過了一個節日,開發商的態度就變了。他們又回來找到渠道,渠道費翻了三倍。

這樣的過程持續一段時間,開發商們給了大渠道商一個綽號:ICU。

現在,開發商有項目遇到銷售問題,就送到「ICU」治療10天——之所以是10天,是因為項目營銷費用,不夠11天。

南方一家銷售額排名40的開發商算了算,過去幾年有點躺平的他們,今年很有可能進入中國30強:不是自己多努力,是同行倒下了。

都挺好。有網友說,人生本來就是一邊打著胰島素,一邊喝奶茶……

責任編輯:宇真

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