穿白襯衫的中介悄然消失在城中……(圖)

2022-01-14 10:35 作者: 包叔
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【看中國2022年1月14日訊】2021年9月下旬,東莞市人力資源和社會保障局更新了人才入戶的負面清單,表格內容只有兩行:房地產經紀人和房地產經紀人協理。

清單的意思就是,東莞不再接受房產中介的人才入戶申請。東莞解釋是這兩種證書:含金量低、容易考取。

這個負面清單,其實從去年9月以來,只有信息技術處理員、系統集成項目管理工程師兩種職業上榜。前者要求會熟練使用電腦,後者相當於全國計算機和軟體技術考試中級水準。很多東莞人通過考這兩種證,實現了人才入戶。有培訓機構透露,在他們那裡報名的學員,要麼是家庭主婦,要麼是個體戶,會開關機、瀏覽網頁就行了。

大概因為這種考試太簡單,東莞後來拒絕了這種人才入戶方式。但這次,負面清單裡,信息技術處理員們消失了,換上了房地產中介的名字。

看了一下房產經紀人的考試真題,難易程度不好評價,但交易制度、業務操作、專業基礎這些科目,看著就頭暈。

2021年9月初,有市民在東莞問政平臺催促,二手房指導價政策到底啥時候落地?幾天後,市住建部門回覆,政策將於近期發布。

那時,東莞樓市其實已經變了天。整個8月,東莞二手房網簽價格環比下降了900塊,成交1682套,大概接近2020年同期一週的數據。

接下來要發生的,之前都在深圳發生過了。在深圳實行二手房指導價政策後,樓市彷彿回到了2008年。中介門店也紛紛倒閉或合併,中介們有的挂職,有的回老家休息。

還是在8月份的時候,有些白襯衫還在指點江山,開口閉口一千萬。下一個月,就開始騎電動車兼職送外賣了。

不是說深圳樓市永不眠,怎麼就關張了?

東莞的二手房指導價政策落地後,房產中介也知道,困難的日子馬上就來了。但他們想不到,沒等自己收拾行囊,戶籍的逐客令已經先到了。

筆者曾對這座城市很熟。這座城市上次如此厭棄某個群體,還是2014年。

1

貝殼的左暉去世前,筆者和他有過一次交談。他提到外界認為的幾個競爭對手,對他們都做了一些點評,其中包括了頭條系的幸福裡。

2019年8月,字節跳動全資控股了「幸福裡」的運營公司。當時,幸福裡APP剛上線10個月,是一個定位買房租房的交易和資訊平臺。完成收購後,今日頭條房產頻道最顯眼的廣告位,就全是幸福裡的海報了。

左暉說幸福裡2019年增長都還挺快的,2020年到了一個瓶頸期。他說這個行業都要回答一個問題,就是你的出現,能給客戶帶來什麼樣的價值:純廣告模式都會比較難。

左暉說貝殼找房的挑戰主要來自內部。潛台詞是前面提的幾家,都不能構成威脅。

和左老闆聊天那會,貝殼股價還是60多美元,市值700多億美元,是萬科市值兩倍多。三個月後,他突然不幸去世。貝殼股價下行,他們的主要挑戰,也不再來自內部。

左暉並沒有怎麼重視的幸福裡,也迅速啟動了對貝殼找房的狙擊。過去一段時間,幸福裡除了大肆招兵買馬,一直停留在線上模式的他們,終於把眼光投向了線下:他們一直在與麥田等中介談戰略合作。

在北京二手房市場,鏈家是絕對的老大,我愛我家是千年老二,緊隨其後的,就是麥田房產了。麥田房產的成立時間,比鏈家還要早一年。他們的老闆繆壽建,和張一鳴是福建老鄉。很多年前,有人問繆壽建,是什麼讓他決定從福建來北方發展,他的回答是:我們要建立一個偉大的組織。

看到這句高屋建瓴的話,終於知道自己的煎餅攤,為什麼走不出北京的大望路了。

貝殼的標誌性意義在於,他們是第一家從線下起步做成的線上網際網路平臺。對於張一鳴來說,他只能從線上往線下進攻。

很多鏈家的經紀人已經注意到,頭條系的幸福裡APP對貝殼的線上分流作用明顯,很多經紀人利用抖音獲客,那裡生產內容的方式和速度,不是貝殼能做到的。但張一鳴顯然很明白,如果想要擺脫純廣告模式,切入到房產交易環節,必須擁有線下門店的布局。

怎麼看,都只剩下收購這一條路了。貝殼不好惹,我愛我家的背後已經站著姚勁波的58集團,福建老鄉的麥田房產,似乎是合適選擇。但這樣一個天作之合,在去年9月初談判接近尾聲的時候,突然按下了暫停鍵。這其中主要的原因,用一個自媒體人的話來說:我們每個人都能感受到,一場深刻的社會變革已經開始。

這段時間,很多行業都發生了巨變。網際網路行業和房地產行業尤其如此。對字節跳動來說,他們不只是放緩了與麥田房產的深度合作,還出售了旗下的證券業務,收縮了金融和在線教育等相關業務。

房地產是張一鳴創業夢的起點,他曾在2009年創立房產搜索網站九九房。在此期間,他接受媒體採訪時說:大多數人收入的大頭都花在房子上,一個擁有巨大潛力而需求又遠未被滿足的市場。

九九房、優優好房、懂房帝都沒有讓張一鳴滿意,幾年後,他又帶著幸福裡衝了上來。從線上到線下,他做了所有他該做的事情。但眨眼間,風口就過去了。連地利與人和,都沒有站在他這邊。

2

2021年8月份,深圳二手房成交量是2043套。近八年以來,深圳二手房成交量只有兩次出現「1字頭」,一次是2020年2月,一次是2019年2月。第一次是因為疫情,另外一次,是2016年開始的樓市調控三年多的威力顯示。深圳二手房指導價政策是2021年2月實行的,眼看著,上輪調控政策通過三年時間才做到的,這次幾個月就要實現了。

後來一直有傳言說,北京也在研究二手房指導價政策。一些人擔心,這樣的景象,有可能在北京上演。

這大概是貝殼、我愛我家、麥田房產最不願意聽到的消息了。對這三家中介巨頭來說,北京都是他們各自的大本營,是基本盤。

也是在去年8、9月份,上海鏈家在規勸房屋買賣經紀人,轉崗去做租賃業務。上海出臺二手房核驗機制後,某些門店慘到原本二三十套的維護房源,只有一兩套能顯示。買家也意興闌珊,銀行是根據核驗價放款的,而核驗價大概只有真實成交價的六成左右。

上海鏈家有兩萬三千多名經紀人,至少有一兩成要去做租賃了。一旦二手房指導價在北京落地,對鏈家來說是難以承受之重。

隨著二手房指導價的實施範圍不斷擴大,買賣經紀人轉崗租賃經紀人,很可能變成很多中介公司的集團策略。只憑買賣交易,他們已經養不起門店了。

地產人終於相信,政策工具箱裡有那麼多殺器,足以重塑一個行業,甚至推倒重來。

貝殼現在的股價是剛剛在20美元的發行價上方。筆者的幾個朋友,手裡拿著貝殼的期權,高點時身價幾百萬、上千萬,中間起起落落,現在一算,這些期權的價值只有高點時的五分之一了。朋友說:紅塵來去一場夢。

同樣感到人生如夢的,還有萬科、融創。他們都是貝殼的股東,貝殼股價漲一點、跌一點,都會影響他們的財報。

2021年以來,貝殼股價單日跌幅最大的一天,不是左暉離開的日子,而是發生在7月份。那段時間關於中介市場的消息,是一則傳言:房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍。

消費者對房產中介的不滿,很多是關於中介費的。中介費到底貴不貴,這個問題,貝殼找房現在董事長彭永東曾說,鏈家養了大量的程序員,開了很多門店,做了很多行業基礎設施建設,這些成本最後都要找到出口:我們這十年的消費者,實際上是為這二十年裡那些效率比較低的經紀人埋單。

原來我們又是代價。

3

同樣是2021年8月,杭州二手房交易監管服務平台上線了個人自主掛牌功能:「官牙」出現了。

官方中介鼎盛於明清,那時商品經濟初萌,牙行發揮了促進商品經濟發展的作用,日本學者稱之為中國古代商業之魂。但官方不太喜歡這個行業,於是向牙行發放類似於官方營業執照的牙貼,牙人們開始在交易中幫朝廷收稅,成為了管控商品經濟發展的工具。

當時大家以為,杭州要取消房產中介了。然後發現,這個平臺早就有了,只是做了一些功能修改。

這種事情,其實大北京也嘗試過。2015年,「北京市房地產交易信息網」上線,這也是一個政府主導型平臺,但最終掛牌量和成交量都非常少,動不到中介的蛋糕。

從實際效果看,杭州的官方平臺也並未產生巨大影響。個人掛牌功能上線近一個月了,掛牌數也大約只有2000套,其中還包括了一些歷史數據。

賣家顯然還是想找能幫賣出高價的平臺。看看杭州我愛我家在上面挂了17萬套房子,浙江鏈家挂了12萬套,德祐挂了三萬多套。幾十萬和幾千的對比中,還是能看出來業主對中介行業的認可。

但沒過多久,深圳的官方二手房交易平臺也上線了。風聲鶴唳的市場,有人又開始擔心,事情可能不是大家當初以為的那樣。

中國樓市到底需不需要中介,這件事其實早有城市試點了。

2018年8月,河南永城取締了67家未在房管局備案的「黑中介」,一年後,僅剩的10家有牌照的中介機構備案到期,也都變成了黑中介,所有中介門店的門頭都被拆除。

河南永城市官方獨家經營的永城房產信息中心
2018年,河南永城市政府獨家經營的永城房產信息中心(網路圖片)

河南永城成了中國第一個沒有房產中介的城市,白襯衫、黑西褲,這種著裝幾乎在這座城市絕跡了。唯一的中介,就是「官牙」。

2017年,永城政府上線了房產平臺「永房寶」。當地中介佣金一般為1%,政府平臺就說收費才0.3%,遠遠低於市場價。永城市官方聲稱,平抑房價、穩定市場、打擊「黑中介」的違規行為,是整治行動的初衷和目標。南方週末記者後來去採訪,發現對政府接管中介的做法,當地老百姓人人拍手稱快:就算是收費的,效率低點,我也願意。

不過,對於永城政府的這個行為,左暉當時發朋友圈說:服務如何?房價會不會降?我們兩年後再看。

紅星新聞後來也去那裡看了下,發現政府平臺還是滿足不了市場需求。以前合規的中介轉戰地下,成了地下黑中介市場。大家把門店變成了茶館、裝修公司、家政,其實還是在做「白襯衫」,只不過陌生人來問就不承認。

這段時間裏,永城摁住了中介,但摁不住房價。永城的商品房均價還是從四千多元,一路上漲到八千元出頭。

近兩年後的2020年6月,河南永城恢復了中斷近兩年的中介備案和年審,「黑中介」們又把門牌換回去了。但緊接著,這個河南最東邊的小城,成功創造了一個經濟學奇蹟。在2020年7月,他們的房價陡降到5800元,從此再也沒有任何變化,成了一條沒有任何波動的直線。

價格圍繞價值上下波動,這是高中的知識點吧。永城的經濟學奇蹟是怎麼實現的,一個在永城做了11年的中介,說了點自己的感想:

為什麼很多建成小區三到五年不給辦理房產證?新樓盤限價不超過五千,開發商怎麼賺錢?

責任編輯:宇真

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