中國房地產:正在等待什麼顏色的燈?(圖)

2022-03-04 09:20 作者: 包叔
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【看中國2022年3月4日訊】北京亮馬河畔的京城大廈內,負一層電梯旁有一間小咖啡店。

這個小咖啡店現在可能是附近煩惱密度最大的地方。最近幾個月,經常有滿臉風霜的中年男女,進來零零散散地稍坐,臉上是散不去的愁容。他們是來等樓上放行的通知,接到通知,保安才會讓他們上樓,去30層的中信信託辦公室。

本來這棟大樓的門禁沒有這麼嚴格。上週四下午五點多,一位穿著黑色羽絨服的單親媽媽,出現在30層。她也是來要債的。她在中信買的300萬元的信託產品,年前逾期了。錢很大一部分是跟親戚借來的,產品逾期後,她哭訴自己給兒子交學費的錢都沒了。

中信信託給出的方案,是先兌付5%。在小咖啡館來來往往的投資人,沒有一個能接受。連續要債無果後,趁身邊人不注意,那位單親媽媽掏出一小把藥,塞到嘴裡……120很快把她送到朝陽醫院。大概兩個小時後,她脫離了危險,獨自離開醫院,消失在北京料峭初春的夜色中。

她的信託產品投資抵押物,是廣州恆大足球場。

2020年,恆大公布了一組金燦燦的蓮花圖片。廣州南郊,一個長得可可愛愛(奇奇怪怪)、能容納10萬人的體育場即將拔地而起。包叔的好友獸爺給球場起了一個昵稱:金蓮。

據說這個體育場要投資120億元。建成後,它將力壓世界著名的巴薩主場諾坎普:成為世界規模最大、檔次最高、座位最多的第一大足球場。

負責足球場概念構思和方案審查的人,是武漢鋼鐵學院畢業、對於大有無限執念的皮帶哥。當年他一擲億金拿下那塊地,扭頭就通過中信發了信託產品。足球場配套的公寓恆大冠珺,是在廣州大學城體育場開盤的,當天就賣了4000套公寓。

一年後,恆大總部從深圳搬回了廣州。「金蓮」的主人,也悄然換成了廣州的國企。

1

徘徊在小咖啡館的,除了金蓮的投資人,還有世茂深港項目的投資人。

2017年底,世茂用240億元的天價,拿下了深圳深港國際中心項目。這個項目不僅價格昂貴,拿地條件也非常苛刻。項目基本沒有規劃住宅,自持比例超過一半。首期必須包括一座600米的超高層、五年內整體必須完工、保證項目運營後年營收不低於600億。出讓條件還寫,要在三年內引入100家國內外知名企業。但世茂依舊甘之如飴。據說,許榮茂親自出山,為拿下這個未來宇宙中心的地標項目,找關係談合作。

2020年年中,投資人們在中信信託深港項目總額87億元的融資推介中,看到了中國樓市的神奇。

項目自身造血能力非常恐怖。規劃的13萬平方米的一期公寓,總貨值62億,僅僅開盤五六個月,就成交了22億。這中間還經歷了席捲全國的新冠疫情。

看著後續還有二期公寓等待開盤,大家信心十足。

僅僅兩個月前,太子灣灣璽項目開盤,深圳一位土豪一早被薅起來,坐上中介的奔馳300直奔售樓處,到門口發現已經排了200多個背著香奈兒、纏著愛馬仕的土豪。

這也是一個公寓項目,最便宜的一套要近三千萬,最貴要半個小目標 。雖然是公寓,但太子灣那次售罄用時僅三個半小時。往前一次的開盤,灣璽項目售罄僅用了8秒。比久經考驗的雷政富書記還要快四秒。

除了兜售公寓,和恆大一樣,世茂深港項目通過中信與無數信託投資人發生了連接。而世茂投資人的數量和金額,要比恆大金蓮項目都多。

現在,財務成本讓世茂喘不過氣來。世茂的朋友對筆者說:一天一輛頂級豪車。

今年黃曆新年後,再路過深港國際中心項目的工地,已聽不到裡面施工的聲音。以前,就算在大運城打籃球的中介,都能看到施工人員忙得熱火朝天。後來有消息說,中信信託的深港國際中心產品違約,項目無法網簽,178套房產被司法查封。

深港國際中心從開盤到現在兩年時間裏,公寓一期只網簽了三分之二。投資人和購房客戶都被架在了半空。

去年,世茂還被地產人視作民企之光。轉瞬間,他們就搖搖欲墜了。就在最近,世茂集團副總裁兼華北區域董事長劉輝、世茂股份高級副總裁張傑離職了。劉輝的職位,將由世茂華中區域董事長仲小樂接任,而仲小樂留下的空缺,將由助理總裁兼運營管理中心負責人瞿剛填補。

劉輝是在2013年加入世茂的,效力世茂近十年。去年,世茂山東區域董事長陸術東、華中區域董事長秦華、西部區域董事長牛偉星紛紛離開,浙江區域董事長謝琨也上調到了集團。

放眼望去,世茂區域上的老人,已經不多了。

2

3月2日,銀保監會主席郭樹清說,房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉:泡沫基本撇清了。

這個新年,上海和北京樓市成交都很好。上海七天成交了六萬多平,同比增長近一半。那一週,深圳新房和二手房成交量分別是:0套和1套。

筆者的好友獸爺對這兩個數字,可真是太熟悉了。深圳學區天花板的百花片區,有房子的降價達到百萬。而八卦嶺片區已經從最高時候的十三四萬一平米,跌到了:七八萬一平米。

很多深圳中介一邊看著公司北京同事一個月賣三百多套房子,一邊看著自己身邊的同事轉行,去送外賣、賣二手車。深圳的朋友說,這一年中介的流失率大概有四五成。相比於高峰期,成交價普遍降了十到十五個點,而月二手房成交量,更是只有巔峰期的十分之一。

2021年5月以後,深圳最後一批炒房客也消失了。他們曾經拿著大筆現金,去舊改項目從村民手中整棟買回遷房,然後分開賣。

這種炒房方式興盛於2019年底,好處是以舊改前期的農民房,換回開發商給的紅本商品房,以此變相規避了購房名額限制。以前很多外地人和沒名額的人會接盤,投資公司轉手掙差價。但隨著舊改開發商相繼暴雷,價格回落,這些投資公司成了深圳房價最高位的接盤者。

3

泡沫撇清了,有些地方政府卻坐不住了。2月15日的鄭州市經濟工作會議上,市領導亮出了對房地產的分析判斷:鄭州房地產市場遇到一些小困難,將來不會有大問題。

領導的判斷是建立在數據分析基礎上的。鄭州計畫出臺政策每年吸引大學生20萬留在鄭州,這些留鄭大學生如果3年內買房,需求總量預計超過1000萬平方米;鄭州還計畫出臺支持政策,鼓勵外來務工人員在鄭州買房,未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。

筆者看了一下,鄭州每年的高校畢業人數為25萬人左右,2018年的一份大學生就業報告顯示,鄭州的大學生畢業留存率只有10.9%。想把20萬大學生留在鄭州,顯然需要更猛的藥方了。

果然,3月2日,鄭州成了全國第一個全面放鬆限購限貸的城市。我覺得,這只是開始。

去年年底的中央經濟工作會議後,領導對房地產行業作出詮釋,房地產是支柱產業。上週住建部領導也說,房地產要為:「促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長作出貢獻。」

已經有很多年時間,沒有看到中國第一大產業被這麼讚美了。

前幾天,國家金融與發展實驗室發布了一份《2021年度中國槓桿率報告》,包叔反覆看了好幾遍。報告提到中國居民部門的槓桿率,從2000年不到5%,增長到當前的62.2%,是各部門中增長最快的,當前已超過多數發達經濟體,與日本較為接近。這其中,房地產資產,在居民總資產中佔比約三分之一。

報告說2019年,中國法拍房的數字是50萬套。去年,這個數字增長到160萬套。

去年,金融部門領導說過,押注房價永不下跌的人,最終會付出慘重代價。現在看,它的確以一種超乎我們想像的力度和代價,來了。

只是所謂的「代價」,有的是曾經不可一世、彷彿在印錢的開發商;有的是違約斷供的家庭;有的是在小咖啡館獨自消化著這一切的信託投資人……

中國財政部原部長樓繼偉半個月前打過一個比喻。他說開車遇到紅燈,我們知道大概還要40秒鐘變綠燈,碰到綠燈知道多少時間轉紅,一切都有規則,有預期。可不能一個紅燈半小時,一個綠燈又半小時。

責任編輯:宇真

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