福州陷入新房「開盤荒」:購買力何在?(圖)
【看中國2023年5月1日訊】在度過一個短暫的「小陽春」後,福州房地產市場依舊冷淡。
克而瑞福州統計顯示,上週(2023.4.17-2023.4.23)福州五區僅2個項目取證,預售面積5.75萬平方米,預售套數376套,住宅供應量雖為近12週高位,但福州已連續8週零開盤,閩侯無項目取證。
4月27日,有媒體瞭解到,去年下半年以來,福州持續零開盤的週期就較長。一方面,福州存在不少滯銷新盤,去化普遍不高;另一方面,福州市場庫存壓力較大,短期庫存出清週期超30個月,3月整體認購1205套,市場並未持續復甦。有媒體注意到,2個項目取證中還包括時隔兩年再次取證的泰禾福州灣,預售套數344套,預售產品為86-170平方米三至四房,預售均價26000元/平方米。
此前有報導稱,去年3月下旬,福州放鬆限購政策,無本地戶籍和無社保或納稅證明的購房者也可在主城區購房。在那之前,福州限購區域為鼓樓、臺江、晉安、倉山、馬尾等五區,外地戶口在五區購房,需要提供購房之日前2年內在五城區累計繳納1年及以上個人所得稅或社保證明,且非福州市五城區戶口家庭限購一套,五城區戶口家庭限購兩套(144平方米以下商品住房)。也就是說,新政策讓外地人不需要落戶就可以在福州買房。
時隔一年,除了一季度短暫的「小陽春」,福州市場似乎依然不溫不火。3月份,福州二手房賣了4479套,創下23個月以來新高,比今年2月上升52%、比去年同期暴漲68%。一手房方面,五城區新房3月成交量為2231套,比2月上漲48%;成交面積213925平方米,比2月大漲42%。
中國國家統計局的數據顯示,3月福州新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.4%,這也是其結束6個月下跌後,連續3月上漲。不過同比看,福州新房價格已連跌超過9個月,3月同比下跌幅度為1.4%,二手房價格指數表現與新房類似。
4月27日,中指研究院市場研究總監陳文靜表示,當前福州市場信心仍顯不足,後續需求釋放動能或有所減弱,預計短期新房市場銷售規模繼續波動下滑,較高的庫存去化壓力也一定程度上將制約了企業推盤積極性,市場或以去化現有庫存為主。中指研究院數據顯示,截至2023年3月,福州市本級商品住宅短期庫存規模為728.3萬平方米,若按近6個月月均去化計算,短期庫存出清週期超30個月,去化壓力明顯。
近一兩年,福州市場成交量一直不高,購買慾望不足的同時,各板塊之間的價差也沒有拉開。福州去年土地供應也不大,拿地的主要還是地方國企,會控制推售節奏。個別去化好的樓盤,也都是位置或資源比較好的。
近日,福州四城區也正式確定了2023年首場土拍,10宗地塊,總面積約160.773畝,起拍總價為16.81億元,但純商品房住宅用地僅有1宗。據統計,目前住宅可售面積僅約6.4萬平方米。
可對比的是,隔壁的廈門今年首場土拍計畫出讓的3宗地塊均是宅地,且取消了「競配建」(中國大陸的土地供給模式,是指對公開出讓的商品住宅用地設定公證保密的最高限制地價,競買人報價不超過最高限制地價的價高者得;當競買人報價達到最高限制地價後,競價轉為競配建保障性住房的建築面積,報出配建面積最大者為競得人)。
福州好房測評局負責人表示,現在取消集中供地也可以反映出房企拿地積極性不高。本次土拍的結果也可以反映出各大開發商的態度,為未來制定房票實施細則提供一些參考。目前,福州的市場信心還沒有恢復,有些樓盤一直壓著沒開,開盤去化不少都比較艱難。
克而瑞福州認為,儘管福州本輪土拍規則延續前兩年的「寬限價」(指導均價再破4.5萬元/平方米,且為74%高安置房配比地塊,備案價根據溢價率有一定上浮等),但縱觀福州市場,目前大部分樓盤實際售價根本達不到備案均價,名義上提高指導均價並無實質性幫助。此外,在資金環境未本質改善、房地產市場降溫的大背景之下,房企現金流依舊十分緊張,拿地積極性並未被充分調動,尤其是民營房企仍處於償債高峰,根本無暇拿地。
責任編輯:宇真
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