北京豪宅的价钱已经习惯用美元计算

发表：2004-11-14 05:54

3000美元的单价、2000平方米的面积、600万美元的总价，这就是2004年北京豪宅的代表。

从近期北京娱乐明星豪宅比拼以来，对港台娱乐明星豪宅、港台大腕豪宅、奥运冠军获赠豪宅的报道一直持续不断，更有上月公布的中国超级豪宅排行榜。记得在前两年，人们面对千万人民币的豪宅还感叹不已，而今天豪宅的价钱已经习惯用美元计算，不可否认豪宅的定义已经悄然改变，可是令许多人迷惑的是：北京，真的进入了“豪”宅时代吗？

2000美元／平方米是底线 300平方米是最小户型

豪宅既然称之为“豪”，价格当然是第一评判标准。房管局最原始的统计是单价在8000人民币/平米以上的住宅可以称之为“豪宅”，但这显然已经被今年的 “豪”宅所淘汰，去年单价在1万人民币以上、最小户型面积在200平方米以上的房子还让人们敬畏不已，今年在东山墅、顺景园、万城华府等几个城市低密度豪宅项目面市之后，类似棕榈泉国际公寓、通用时代国际中心这样的楼盘几乎已经算不上“豪”了。

北京豪宅的价钱已经习惯用美元计算

记者对今年上市的住宅类楼盘做了一个简单的调查，发现报价在2000美元／平方米以上的项目至少有10个，其中一半以上价格超过了2500美元／平方米。显然，今年“豪宅”的价格定义已经被改写，2000美元／平方米不过是底线。　

相对于价格来说，豪宅户型的改变也许更为明显。与往年豪宅200平方米、300平方米为上限的情形不同，无论是公寓还是别墅，无论是平层还是复式，今年的豪宅项目中几百平方米的户型都不算大。东山墅、西山美庐、观唐等项目中都有面积在1000平方米以上的别墅，而顺景园的独栋别墅面积达到2000平方米，最高价超过6000万元。如此说来，今天面积在几百平米的豪宅似乎早已经被“豪宅”所淘汰了！

居住强调舒适性低密度配套服务随之升级

有业内人士称，房子的价值在于其占有土地的多少。前两年出现四环以内、地理位置较为优越的豪宅项目普遍是容积率在2以上的高层建筑，而今年的豪宅却以低密度为特色：万城华府容积率为1，顺景园容积率是0.6，东山墅的容积率只有0.32。这样低的容积率本身所含有的土地价值就已经超过其他高层楼盘几倍，价格标高好象也是顺其自然的事情了！

评判豪宅的标准不能单纯的看其单价和户型，应该说，豪宅评判的标准是地块、房子和人三者相合而形成的。仅有好地块没有好房子不行，有了好房子还要处在一个好的人文环境中才能最终形成高尚的居住氛围，北京今年面市的豪宅项目大多处在城市绿化带中，周边或有大片绿地，或有高尔夫球场，或有大型公园。个别处在闹市的楼盘也将营造自然环境放在重要位置。此外服务也是今年豪宅项目对外宣传的重点内容，一对一的个性化管家式服务已经是基本的服务标准。

北京的豪宅时代真的来了吗？

中国人民大学经济学院副院长雷达教授指出，中国目前城市商品房的空置率已接近50％，估计北京商品房的空置率也大致是这个数，而空置的商品房多数是那些质次价高的所谓“豪宅”。换句话说，北京高档商品房已经出现了泡沫，并且这个泡沫可能还在增大。

也许豪宅就像爱情一样，每个人都有心中的尺度和迫不及待的表达欲望，每个人内心的欲望都不相同，同时几乎所有的人都承认，豪宅被赋予了太多的含义。

在中国豪宅排行榜上名列榜首的上海紫园最贵的别墅售价1.3亿人民币。我们不知道推出排行的机构是如何进行调查的，单就价格而言，1.3亿并不是目前中国住宅的最高价格，早在今年4月份之前，北京玫瑰园就宣称正在打造一个占地15亩的超级别墅楼王。玫瑰园给这套楼王初步定价为1.6亿元人民币。我想这两个数字会令很多人触目惊心，我们不禁要闻：豪宅，到底想标榜什么？

依照国际惯例，豪宅应具有安全性、私密性、方便性、尊贵性、稀缺性等多项指标。目前北京豪宅存在的一个最大问题是尽管“豪宅”外形美轮美奂、内装修奢侈华贵，却还不能做到合理的保温效果。所有的别墅通篇都是一致的砖混结构和外墙涂料，没有采用恒温技术，墙面简直就是大冷墙。豪宅的门窗都是最高级的，这一点也是开发商所极力攀比的产品亮点。殊不知，高级窗户可以防止结雾结霜，雾和霜却可以在看不见的单薄墙体内疯长。“所以买别墅多数情况是买给别人看的，要脸上有光，还要大，舒适与节能谈不上，大家也意识不到，”清华系学者刘力谈起技术问题时这样认为，“还有就是空调，开发商都说送中央空调，可是空调毕竟是风动调节系统，既然是豪宅为什么不用新风置换系统？” 　

在事实上，简单评价中国豪宅缺乏内在美和文化定位并不科学，有很多与文物部门和古迹管理部门有密切关系的开发商正在悄悄运作，但是如何商业化利用历史古迹和文化传统是个巨大的难题。很久之前，北京的一个知名开发商就拿到了颐和园与玉泉山之间的一块宝地，犹豫再三又转手出让。颐和园是皇家园林，玉泉山的现今地位则不言自明。在这种地方，开发商能做出来些什么，又有多大的胆子敢做出来些什么？没有开发商告诉我，做豪宅到底需要多大的勇气！

越来越多的人开始认为，媒体炒得沸沸扬扬的“豪宅热”有相当多的商业炒作成分。业内有专家指出，“豪宅”一下子热起来，实质上是房地产商在寻找出路，在 “生态”、“智能”之类概念纷纷出笼后，又推出了“豪宅”这个可供吆喝的新卖点。实际上，开发商想要成功开发豪宅的目的在于树立自身的品牌，豪宅我都能做，还有什么不能做？可是开发商忘记“遵循”豪宅的规则：不要让我们的北京城漂浮在“豪宅”之上啊！

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