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【罗心惠财经专栏】中国房市：总体涨幅回落前景扑簌迷离

作者：罗心惠发表：2006-10-27 23:59

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上海市民参观高层住宅模型。

房价涨幅回落明显

9月底，以建设部为主的“国务院房地产市场调控政策落实检查组”对包括北京、天津、内蒙古、辽宁、江苏、江西、山东、湖北、广东、四川、陕西等在内的11个省(市)进行了房价调查，调查结果表明，近期全国房价涨幅放缓趋势明显。但是，极少数城市房价涨幅还没有得到控制，比如北京、深圳等。

10月10日，国家统计局发布了9月份国房指数报告，全国房价涨幅为5.6%。根据前8个月的房价涨幅，近三年来呈现逐步回落趋势，2004年为15.2%，2005年为7.5%，均高于今年的5.6%。10月10日国家统计局综合司表示，房地产企业景气指数第三季度为132.6，比第二季度下滑2.4点，三季度房地产业企业家信心指数环比也下降了1.7点。

来自国际物业顾问戴德梁行的研究结果显示，第三季度北京高档住宅的销售价格将会继续上涨。一方面大多数工薪家庭无力承受高房价望房兴叹，另一方面是高档房价不断走高且“购销两旺”，折射出社会财富分配的差异扩大。据《国际金融报》数据，目前中国70%的商品房是由30%的高收入人群购买。这也解释了当前“住宅市场价格坚挺”与“房价收入比过高”两者并存的现象。

四成拟购房者预测房价增速会下滑

据中国指数研究院在北京国贸秋季房展会上对1000余位拟购房者进行的随机问卷显示，在所有受访人群中，39．3％的拟购房者认为房价将继续上涨，但增速会下降；16．4％认为房价会下降；32．1％表示购房计划不受影响。86．4％的购房者认为当前房价偏高或者太高，负担不起。

在针对当前房价快速上涨的原因进行调查时，39．8％的受访者认为开发商囤房惜售是导致当前房价快速上涨的主要原因，18．2％的受访者认为政府和媒体的舆论导向引导购房者预期房价上涨，17．9％的受访者认为开发商土地成本提高导致当前房价快速上涨。

政策因素使房市前景扑簌迷离

尽管购房者的预期和中央政府的调控都希望抑制房价的进一步攀升，但近期出台的政策因素却具有推高房价的可能。

首先，今年8月加息后，市场预期利率政策已经告一段落，中央政府调控重心开始转向汇率。美国近期的加息步骤似乎暂停，市场对美元的走势不看好，因此，人民币升值压力较大。而人民币升值将全面提升国内地产资产价值，持续升值的预期又会进一步推高房价。

其次根据“中金在线”近日披露的消息，近日出台的土地调控政策相关措施如果全面推开，征地补偿安置费将提高１倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高１倍，城镇土地使用税将提高２倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。测算显示，地价总水平将增长三分之一到二分之一，房价理论上的上涨空间为30%-50%。尽管这一政策调整没有与房地产价格直接相关，但有业内人士指出，实际中还是会带动房价的上涨。

最后，国土资源部将从10月份开始全国性土地违规清查活动，如果政府表明要严控土地使用，那么短期内现有已建和在建楼盘会成为稀缺商品，价格必然上涨；而房产商会利用人们长期的心理预期，宣称土地成本增加，房价上涨是理所应当。

在上海，房市因“陈良宇”事件又有其特殊性，上海中原地产研究咨询部经理马冀在接受媒体采访时表示，“社保案”曝光后，涉案房产开发商为回笼资金填补社保基金的窟窿，可能会在近期推出地段较差的楼盘，或把房价降低5%至10%。

（看中国首发）

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