德国房价映照下的中国伤痛

发表：2008-04-14 01:22

柏林市中心黄金地段的房格只有每平米1500欧元，比中国一些大城市的房价低。而德国人的平均工资是中国的10倍多！如此低价，炒家蜂涌而至，其中有高盛、百仕通等资本巨头的身影在晃动。但他们“显然投资出现了失误”，收益比预期低得多，于是仓促退出，“败走麦城”。
　　
原因何在？原来德国政府有“三大杀手锏”，有力地稳定了房价，狙击了国内外炒家：
一是地价、房价、房租的指导价制度。这一指导价，不是房地产商或政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。此外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“标准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。

二是对抬高房价者的刑罚威慑。法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20% 为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》，就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至被判处三年徒刑。

第三则是重税限制。自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于买卖的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交 3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要缴纳个人所得税，税率在20%至 45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。重重的税收限制，大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。

与之相对应，看看我们伟大的文明的古老的祖国的古怪做法吧：
一是政府竞拍卖土地，并把房地产作为支柱产业。涨了GDP，就有了政绩和光明的仕途；同时政府官员的灰色收入源源不断地增加着。

二是以市场经济为遮羞布，不许触动暴利的黑幕。连房价格成本都不能问,否则就是市场经济的“耻辱”，就是体制上的倒退。

三是税收制度严重欠缺，并在法律层面保护暴利。房价超过100%则为甚至几百的“房价暴利”，不但相对而言税不可征，且有法律庇护。

在房奴在呻吟声中，房价传导物价飞涨，底层民众承受着更多的剥夺。

在房产市场上，玩民众于股掌之上，吸民众血汗如饮甘醴的，归根到底就是利益集团，这些利益集团是政治经济的垄断者，呼风唤雨无所不能，黑心黑肺无所不为。试问，哪一个房产商后面没有天然血缘或金钱堆叠出来的靠山？

与他们谈民生，无异于与虎谋皮。办法只有一个，民主才有民生——民主就是能当饭吃，民主就是能当房住。但与他们谈民主，形同于自投虎口。周树人兄有言：不是在沉默中灭亡就是在沉默中爆发。绝途之中的古国难道除了毁灭和伤痛外，真的别无选择？

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