半年跌三成 深圳房价跌势挡不住
深圳某商业银行消费信贷部管理层的担忧,正在成为同业中的普遍共识。建行、工行的行动最为迅速,截至4月底,消费贷款余额分别较年初下降34.63亿元和10.65亿元,战略收缩的意图十分明显。
房价下跌预期形成
《上海证券报》报道,为什么银行在消费贷款的投放上如此谨慎呢?建行、工行的消费贷款投放甚至不能覆盖正常还款。成交低迷只是表象,1~4月份深圳一手房及二手房成交金额约240亿元,以首付三成计算,按揭贷款规模约160亿元。实际上,深圳4月底的消费贷款余额较年初下降了32.41亿元。由此可见,银行对房价持续下跌的预期,直接导致了收缩消费贷款投放的行为。
房价下跌预期又是如何形成的呢?很明显是基于对房价泡沫的认识。在市场上,普遍存在两种需求,即自住需求和投资需求。在理性的市场环境下,自住需求占据主导地位,房价基本上由供求关系决定。房价出现上涨后,投资需求迅速增加,房价转由成交堆积决定。即资金推动的价格单边上扬,表现为成交活跃,二手房尤其明显。一旦投资需求超过自住需求,市场的主导力量就开始演变为投机,房价泡沫也就出现了。
房价泡沫何时破灭呢?众说纷纭,比较一致的观点是银行消费贷款实行额度控制,切断了投机客的资金链条。实际上,上述观点只是房价泡沫破灭的诱因罢了,根本原因还是市场理性选择后的价值回归。因此,房价的合理高度,也是自住需求与投资需求相对均衡状态下的博弈结果。自住需求与投资需求如何博弈呢?观察一手房与二手房的成交就知道了。
回顾深圳2007年以来商品住宅的成交情况,大致可以得出如下结论。其一,成交在先,价格在后。即房价的上涨具有滞后效应,2007年2月份成交面积开始放大,4月份房价才上涨。其二,投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房,表明投机资金十分活跃。其三,房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平,但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。其四,二手房成交一旦超过一手房的两倍,意味着房价的拐点即将到来。
结构性下跌继续
根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据,今年1~4月份,特区外商品住宅销售面积63.69万平方米,占全市一手房销售面积的74.66%,特区外置业仍居主导地位。成交数据表明,市场对特区外房价的认可程度要远高于特区内,特区外房价的下跌空间已不大。
4月份成交均价的同比比较也支撑了上述结论。2008年4月份,特区外商品住宅成交均价为11330元/平方米,去年同期为10048元/平方米,差距仅10%左右。特区内商品住宅成交均价较去年同期高出5113元/平方米,差距在30%以上,下跌空间依然很大。特别是盐田区、罗湖区和南山区,房价同比明显偏高,极有可能在未来领跌深圳房价。
不难发现,深圳房价正在供求关系的主导下继续理性回归的进程。即便是一手房成交与二手房成交十分接近了,也不能说房价就见底了。毕竟其只是房价见底的必要条件,而非充分条件。房价见底的真正信号是什么呢?非成交量莫属,单月成交面积达到去年的平均水平90万平方米,或许才可以确认房价的底部。
来源:星岛环球网
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