中韩两国仍需加大政策力度防止房市崩盘

本周以来,中资地产商富力地产(2777.HK: 行情)和中国海外发展(0688.HK: 行情)股价大幅跌落,显示中国政府新近出台的刺激房市政策并未提升投资者信心,看空房市仍占主流. 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

"投资者可能对房市失去信心了,"瑞银分析员Eric Wong周二在谈及一些地产股在本周前两天大跌逾三成时表示. 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

仅在一年前,中国政府还在因担心出现房市泡沫而对其采取降温措施,紧缩贷款,并设法消除地产投机.

此後,在如广州和深圳等南方城市出现新房销量剧减、房价大跌,最高跌幅达四成.全国地产商继而削价售房以确保正常的现金流.

随着全球金融危机开始侵袭亚洲并打击其金融市场,拖累区域内曾高速发展的经济体,其房市前景更为黯淡.

中国上周公布,调低或暂免各种购房税率及最低首付款比例,以刺激国内房市.房地产行业在中国国内生产总值(GDP)的占比达到10%.

但中国房地产龙头企业--万科企业股份有限公司(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)周二公布,今年第三季度实现净利润同比下降逾13%,再次显示该行业目前所面临的深层次问题.

分析师称,如果房市仍然没有起色的话,决策者或将在宏观经济政策上做出调整以刺激需求,如降息或减税.

"通常的货币政策组合拳收效缓慢,但更为持久,"Eric Wong表示,并称中国政府或将提高出口补贴并加大国有企业的投入.

而在房市方面,他表示,政府可以收回其抑制投资性购房的措施,并令银行重新向开发商放开贷款.

**力度太弱,推出太迟**

韩国全国有近半的个人财富与房地产紧密相连,韩政府上周承诺,将用5万亿韩元购买地产开发商手中未售出房产及地皮,以防止地产业出现大面积破产局面.随後于周一调低利率75个基点,以防全球金融危机的进一步冲击.

这些举措是对经济增长放缓,以及市场未售楼盘数量猛增的反应.韩国政府公布的数据显示,2007年底至2008年7月份,韩国未售楼盘数量增长了43%,至160,595个单位.

与中国相似,韩国政府2007年初亦出手降温地产市场,收紧房贷并限制购买第二套住房.

分析师相信,不光要减少市场住宅供应,放松购房贷款才是答案.首尔最昂贵区域及卫星城的公寓价格已自2006年高点下跌近20%.

大和总研分析师Hyo Yim却认为,政府对地产市场的支持措施来得太晚,力度亦太弱.

他并称,政府应放松抵押贷款限制,并减少对多套房业主的征税.

里昂证券资料显示,抵押贷款仅占韩国GDP的四分之一,而这在澳大利亚是61%,在美国更高达105%.中国购房贷款仅为GDP的12%.

Hyo Yim认为,政府压制投机性买家,但在缺乏升值预期的情况下,普通购房者亦却步.他并表示,住宅市场在2010年前难以得到恢复.

信贷枯竭及销售低迷背景下,韩国多数建筑商面临资金断裂问题.今年前三季度,韩国共有88家建筑商出现违约,较去年同期增长17%.

但分析师认为,得益于政府的支持措施,韩国建筑类股或已到底,其估值水平已至历史低位,较股市整体市盈率水平低30%.

花旗集团分析师Oscar Choi表示,中国地产开发商当前股价仅为其资产净值的30%,按2008年盈利预估计算,市盈率为7.4倍,这些股票被无差别地廉价抛售了.

里昂证券分析师Nicole Wong认为,中国将尽力防止地产市场崩溃,政策面的支持已相当明显,如市场下行走势延续,未来必将有进一步措施推出.

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