天价学区房 爱你恨你（图）

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学区房的热，真是可怜天下父母心 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

天价学区房

学区房，世界上最昂贵的房子。

如此“危言耸听”的理由是，两处一模一样的房产，即使一街之隔，只要对口的学区不同，价格即起码相差10%到15%。

在寸土寸金的今天，这样的涨幅意味着什么？数年前有人拿出调研报告，称家长把一个孩子养大成人要付出49万元。现在看来，49万元拿来支付学区房10%到15%的“溢价”，怕也就剩不下多少了。笑眯眯的房产中介说，即便如此昂贵，要买进学区房基本靠“抢”呢。

仅仅是“冲刺在起跑线”的中国式焦虑吗？新学期开学之际，本刊记者深入校园和社区，在那些为学区房而焦灼的人群中寻找答案。

爱恨学区房

若有一天，所有小学的校舍都一样漂亮，师资力量都一样强，还会有学区房吗？

9月1日清晨，圆圆(化名)趴在自家阳台上往下看，小学的操场上正在举行开学典礼仪式。小朋友们在操场上码成一个大方阵，个个站得笔直，在蓝天白云的映衬下，美丽极了。圆圆头一次“旁观”了一回开学典礼。

这一天是上海市中小学生开学的日子，但家住虹桥路的小学生圆圆无奈留在家里，他本应上三年级。

圆圆跟外婆说，今天我们在家里上课吧，早上英语，下午钢琴，晚上数学。圆圆外婆退休前是某重点中学的英语教师，一直在家里帮外孙补功课。

老人听着很是心疼，她就是想不通：为什么我们就住在学校隔壁，却进不了这个小学的门？原以为买了学区房就能让小外孙顺利入学的老两口已是心力交瘁。

学区房：“空心汤团”？

“不让孩子输在起跑线上”，这是一句很容易让人抓狂的口号——据说连麦兜出世前都听了好几个月的莫扎特呢！家长们的“教育攀比”越来越“幼齿化”。由于小学是就近免试入学，在名校附近购房置业，将孩子户口挂靠于此，以期“就近”入学，是很容易想到的主意。“学区房”这一概念应运而生，专指重点学校附近对口生区域内的房产。

沈老伯夫妇是圆圆的外公外婆，早年长期在外地工作，退休后按政策把户口迁回上海，女儿(已离婚)和外孙也相继迁回，原先一家人住在航华地区。“孩子慢慢长大了，我们考虑到航华那里没有好学校，就想搬到市中心。”沈老伯谈起买学区房的初衷，“虹桥路这里好学校比较多，我从小在这里长大，比较熟悉，就想把房子买在这边”。

2005年，沈老伯夫妇一咬牙，倾尽毕生积蓄在虹桥路上买了一套两室一厅小户型(89.37平方米)，总价102万元，比邻A校和B校。每天早上，沈老伯会抱着圆圆站在阳台上，看下面操场上小朋友们做早操，他常对外孙说，你以后上学了，外公就在阳台上看你做操。

2007年，圆圆到了入学年龄，沈老伯又多了一重额外惊喜：A校被并入大名鼎鼎的C校，自己一家户口正在C校的招生范围之内。“C校的教育质量比A校高出很多，在区里能排到五六名吧。”沈老伯还有另一重高兴的原因，“我小时候读的就是C小学，这所学校历史很悠久，这下祖孙变校友了。”

自那时起，不少中意C校的家长都将目光聚焦在附近的楼盘上。站在虹桥路的这个路口看去，几乎半条街都是房产中介。如此激烈的竞争，何以仍有生意做？一位房产中介直言：“我们主要就是做二手学区房生意，家长买房就是给小孩挂个户口，快进快出，所以生意不断。这边面积小、总价低的老公房最抢手，出来三天就能卖掉，很多等房源的客户还一天一个电话催。”沈阿姨也感觉到了这个变化，“经常有人上门问我们要不要卖房子？有时从门缝里塞进来很多中介广告。”沈老伯常常为自己当初购房的明智而得意。

既然事情如此顺利，小圆圆为何会被拒之门外？原因在于C校出台了一项特别的招生政策。“前年5月中旬报名时我才知道，校方规定小孩户口迁入满3年以上才算符合资格。”沈老伯2005年底买房，当时户口不足3年，“我咨询过，区教育局并没有出台关于小学生入学户口年限的政策，这是学校自己的规定。”无奈，沈老伯只得填了一张借读申请，等待校方审批。

审批标准是什么？审批时限多长？沈老伯无从得知，他很“听话”地等了一个暑假，没有出去四处“活动”。“等了一个月我给学校打电话，打不进去，去学校询问，门卫不给进，在外面等了两个小时。”年近七旬的沈老伯带着户口本、房产证、买卖房产合同、圆圆的出生证、幼儿园毕业证书一次次前往C小学，得到的答复始终是“研究中”。

最后，沈老伯的“祖孙同校”梦没有实现。7月中旬，沈老伯接到通知：C校名额已满，外孙被安排报名D小学。“我已经筋疲力尽了，实在没有精神继续跑下去，只能接受这个安排。”沈老伯想不通，“楼上和我同一时间买房的另一家的小孩却进了C校。”D小学离沈家有20分钟的路程，途中须穿越人行天桥，沈老伯患有严重骨刺，冬季接送孩子爬天桥无异于熬酷刑，其间又因沈阿姨患胰腺癌动了手术，无人照顾的外孙不得已被转到寄宿制的E小学就读。但民办小学高昂的学费令老两口难以承担，又不得不再次转学，衔接过程中几方推诿，使得圆圆今年在家里度过了9月1日。

聊到一半，圆圆的钢琴声从房间里传来，似乎并非清朗明快的调子。据沈阿姨介绍，小孩今年要考钢琴5级了。他的转学事宜现已办妥，但这已是他第三次被“空降”到一个陌生的环境，外公外婆很担心他能不能尽快融入新集体，更担心坎坷的入学路会不会在他心理上留下阴影，使他在起跑线就产生挫败感。

沈老伯心里既委屈又疑惑：“学校为什么要在户口年限上卡一道关？户口不满3年的本地区儿童究竟有多少名额？如何审核？会不会明年规定又变成户口满5年？”

“政策”：变形金刚？

不少家长吃过学区房的“空心汤团”，圆圆的经历并非个案，原因往往在于校方临时改变了划区政策。家住沈家楼下的丽丽明年入学，2007年家长就将她的户口迁入外婆家，至2010年入学正好跨过户口年限的门槛。然而今年C校又公布一项新政策，将招生范围从原来的八8个居委减至4个。其余4个居委的孩子都划入了B小学。丽丽外婆挤在众多家长中间，看到张贴在C小学门口的这项招生启事时，不由叹了叹苦经，“学校也不说为什么拿掉我们这4个居委。我外孙女还好只是迁来了户口，那几个特地为小孩新买房的街坊才叫胸闷。”丽丽外婆摇了摇头，外孙女上学又没方向了。

为了了解校方制定招生政策的相关考量，记者来到了C小学的总校。不到2点，已有家长在门口等小孩放学，而一般放学是下午3点半。“有些路远的家长会提前过来，路上时间掐不准。”传达室的一位老师告诉记者。附近居民反映，每天下午3点过后，C校门口就停满接小孩的私家车，双车道的马路变得拥堵不堪。“放学时许多家长堵在门口，经常与进出的私家车发生摩擦。”既然那么多“路远”，“要私家车接送”的孩子能借读于C校，何以本地区的孩子入学会如此困难？

记者在门卫室致电校长室，电话无人接听，转而致电教导处，一位姓张的老师接了电话。当被问及为何今年4个居委被划出招生范围时，张老师表示，B小学今年扩建，C校因此让出部分生源，但不愿透露对8个居委进行取舍的原因。记者问起C校对本学区不满户口年限儿童的审核标准及招生比例时，张老师已不愿多谈，“我们招生都是按上级规定办事。”但具体按哪项规定，是根据“就近免试入学”的规定或是区教育局“根据相对就近，统筹兼顾的原则，统一调配安排”的计化规定？张老师没有给予说明。张老师告诉记者，主管招生工作的校长正在上课，不便接受采访，于是记者提出可以等这位校长下课后仔细咨询。张老师把我安排在传达室等待接见，说好校长下课就打电话通知。等了45分钟仍无消息，记者无奈再次致电教导处，却被告知校长已经下课走了。

学区房：热度不退

尽管许多购买学区房的家长未能如愿将孩子送入心仪的小学，但学区房依然受到追捧。

沈家楼下一位销售人员透露，学区房中最抢手的是小户型老公房，单价均在3万以上。例如附近对口C校的一套44平方米一室一厅，售价超过130万元，而周边同等品质的“非学区”老公房单价只在2.5万元左右。

随着学校出台户口年限的规定，学区房购买者势必长期持有房产，家长购房理念变为户口挂靠兼投资。比如东方曼哈顿、颐峰苑、泰德苑、锦汇苑等高档住宅有“学区房概念”，房价飞升。“有些客户早作准备，孩子一两岁就买好房子，先租个几年，等孩子入学后再出手，这种情况下就要考虑房子是不是易出租。一般品质好的商品房会配备高档会所，物业服务齐备，能租出比较高的价格。也有人等孩子入学后就全家搬过来长期定居，就会考虑房子的长远价值。”21世纪不动产的一位销售人员介绍。目前，东方曼哈顿每平方米均价在4万左右，最小户型为一室两厅，面积70平方米，总价在300万以上，如仅用于户口挂靠，短期投资的压力很大，势必影响家庭理财规划。

由于种种因素，购买学区房并不能确保孩子顺利入学，为何仍有许多家长“铤而走险”？“这里的房源总体上是供不应求，即使买到的学区房被划出‘学区’，也不会跌破买入价，至多涨幅小一些而已。”太平洋房屋的一位销售人员给出了解释，“就算孩子没有顺利入学，客户也不用担心买的房子会砸在手里。”

除了学校招生政策的变化，另有一些因素会影响学区房购买者子女顺利入学，比如上下家户口出入的延宕。因此有些中介会善意地提醒买家先确认上家户口迁出再付款，如果遇到特殊情况，也尽量协商一致，落字为凭。“有一次，上家急于将一套学区房出手，但孩子即将上学，户口还要在老房子挂靠一段时间，他们和下家协商后征得了对方的同意，当然总价被往下压了十几万。孩子入学一个月后将户口迁出。”

许多学校对学区房热炒的现象也颇为关注。一些学校规定学生户口要在学区挂靠到毕业，在此期间不得迁转。一位业内人士透露，“这项政策对‘上家’不易执行，学生迁了户口不知会学校的话很难被查出，即便查出也很难处理；但对制约‘下家’会有一定作用，学校只要查到该单元已有一名在读学生挂户，完全可以拒绝后来者。”

丽丽家里的东阳台可以看到C校的操场，她喜欢看小朋友们上体育课，从南阳台可以看到B小学，她告诉外婆，C小学的操场比较大，房子比较漂亮。丽丽外婆想，若有一天，所有小学的校舍都一样漂亮，师资力量都一样强，还会有学区房吗？

寻找学区房“热源”

教育部门为了缓解家长择校严重的现实情况出台了“就近入学”政策，如今看来，这只是让不少家长换了一种竞争的方式。

“高考移民”与抢购学区房乍一看来似乎八竿子打不着，其实两者只有实现路径不同，没有高低贵贱之分。

学区房购买者从城市的一个区域移到另一个区域，一个街道移到另一个街道；高考移民从一个省移到另一个省，从二线城市移到一线城市，殊途而同归。在某种意义上，北京、上海等教育资源富足的城市即是一个“大学区”。家长们效法“孟母三迁”，受尽颠沛之苦，目的只有一个：争夺分配不均的稀缺教育资源。

以前买房子，最吸引人的广告语是什么“距离市中心仅……”之类，如今早已黯然褪色了，买房送家具、送装修、送钻石甚至送名车的营销手法也未必能让人动心。但有一条，却日渐被各大房产商当作招揽买家的金科玉律，那就是——学区房。正如上海城开(集团)有限公司总经理倪建达对《新民周刊》所说：“学校在选房的过程中是一个很重要的因素！”

随着“新千年宝宝”、“新世纪宝宝”逐渐到了入学期，这两年上海的学区房行情也异常火爆。自去年以来，在二手房价格变动的潮涨潮落中，唯有学区房“一枝独秀”——量缩价跌时岿然不动，楼市回暖时率先涨价且涨幅居前，一旦市场量价齐升，学区房又是一路领跑，奇货可居。

学区房主要靠“抢”

最近，浸淫房产中介这行多年的老张做了一个决定：将自己的一家门店从浦东临沂路搬到源深。

一些老朋友提醒他：别看临沂路这里好楼盘少，油水不多，但还有生意做，源深那里都是老公房，没赚头的。老张自有一番道理：源深名校云集，福山路外国语小学，第二中心小学，六师附小……家长趋之若鹜，那一片的小户型老公房绝对卖得俏。

房不在新，近校则名。浦东洋泾、源深、梅园等几个板块名校林立，房价不断攀升，成交量一路走高，吸引不少中介来此“安营扎寨”。福山路外国语小学对口的梅园五街坊内，60平方米的两室户老公房单价高达2万，而周边未纳入学区的同质房只在1.7万左右。一位中介强调，“这一学区房源很少，难得有放出来的房源也要靠抢的，现在是一房一价，房主价开得再凶，也会有人要。”源深板块的高档住宅陆家嘴花园，挂靠浦南幼儿园和福山路小学，单价更是高达2.5万，一套150平方米左右的三室两厅售价近400万。“这个价格我在徐汇、静安都可以选了。”篱笆网上一位家长无奈地表示。

热炒学区房的现象绝不仅仅发生在浦东，任何有好学校的地方都中介“扎堆”。目下颇为热闹的“篱笆网”上，70后爸妈最热衷的话题莫过于学区房。论坛中关于学区房的讨论经常能招引几百条跟帖，久“顶”不下。效法“孟母”的家长们认为，进一个好的小学不仅意味着优越的硬件环境，雄厚的师资力量，还有良好的学风。一位家长留言，“好小学午休的时候大家都在做功课，差小学可能都在打闹，学好难，学坏快得很。”另一位颇有远见的家长指出，“孩子以后考中学都要看毕业的小学，同样的成绩，好学校比差学校要容易得多。如果小学对口一个较差的中学，更会耽误孩子。”

当然，也有不少人对此不以为然，将购买学区房视为家长过度焦虑的“症状”，认为读书关键还是看孩子本身。有人算了一笔账：有买学区房的钱不如聘个6小时的高级家教，辅导孩子的作业和其他的素质培养，一直跟踪下去，等到孩子读大学差不多30万也够了。

不少网民指责购买学区房的家长破坏教育公平的原则，甚至将买学区房者和不买者划分为“有钱有闲”和“受到剥削”两个阶层，对此一些家长感到委屈，“用自己辛苦挣来的钱买套房，正大光明的，又不是贪污腐败来的，为何要弄得和做贼一样。”而明眼人指出，“穷得叮当响的和富得买房子像买菜的人都不会去买学区房的，买学区房的都是努力工作，重视教育，有一定经济条件的70后人士，这些人堪称现在社会的消费主力。”

的确，学区房也许是中产阶层的试金石，贫困家庭自然无缘问津，大富大贵者只有提供赞助不计成本，孩子进入名校也并非难事，不必劳心费力动学区房的脑筋。所以，打算购买学区房的家庭，大多数属于中等收入。

网上关于学区房的激辩在延续，现实中学区房的“天价神话”也在延续。学区房在家长之间不断转手。

据易居中国-克而瑞(中国)信息技术有限公司提供给《新民周刊》的一份研究报告显示，中国一些特大城市学区房的售价往往高于非学区房10%-15%左右，而这明显的“溢价”不但没有影响到购房者的热情，反而吸引来更多的购房者——他们已将此列为孩子的教育投资。

跟着政策转

“学区房”的概念近几年才受到关注，它的产生与“就近入学”的招生政策紧密相关。

1986年7月1日起，《中华人民共和国义务教育法》实施，其中第九条规定“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”。那时全国大多数老百姓还习惯于单位的福利分房，单位给的房子在哪里，孩子就在附近的学校上学。很多大工厂就办了学校，让孩子和同事的孩子一起上学，彼此有个照应，家长心里也放心。

那时尚未流行“别让孩子输在起跑线上”的中国式焦虑。虽然高考同样是千军万马过独木桥，但没有多少人会从小学开始未雨绸缪，加上“买房”本身就是稀罕事，“学区房”几乎是闻所未闻。

其实，我国的城镇住房制度改革早在1980年就已悄然启动。当年6月，中央政府提出，“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式推行住房商品化政策。但习惯了30多年住房供给制的中国老百姓对商品房这一新生事物半信半疑，哪怕每平方米100多元的价格也无人问津。1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。会议宣布，从当年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国，目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。那年的3月29日，时任国务院总理朱镕基在中外记者招待会上说：“我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”一席话宣告实行了40多年的福利分房政策的终结。从此，中国的住房分配走上商品化道路，中国房地产业迅速崛起。

21世纪教育研究院副院长熊丙奇谈到，“在《义务教育法》颁布之前，全国不同地方采取不同的入学方式，有些地方公办学校采取的是摇号，有些地方采取就近入学。学区房现象不止在上海存在，在全国一线、二线城市都先后出现过，先实行‘就近入学’的地方就先产生学区房现象。”

2003年，上海市教委颁布了公办小学和初中招生“就近免试入学”的政策，随之学区房悄然升温。“90年代末上海兴起第一波购房热，不少家长会把商品房周边的教育资源纳入购房考量，许多开发商就已在广告中打出‘距离某某名校仅10分钟步程’这样的招牌。”熊丙奇说，“但那个时候‘比邻名校’并不是购房的必要条件，毕竟靠近名校不代表孩子就能上名校。上海学区房真正兴起是在政策出台以后。”

近年来，学区房购买者常常因种种因素无法让子女顺利入学：或是因学区变动，所购房被划出招生范围；或是因学校设立户口年限门槛。坊间流传着一些说法，认为学区的划定存在着许多“花头经”。尝了学区房“空心汤团”的家长纷纷将矛头对准招生政策的不透明。

浦东新区教育局招生办主任赵国雯给出了解释，“各校招生区域划定每年都会变化，但会保持一定的稳定性。有时遇到一些特殊情况，比如有学校关门，生源就会分流到其他学校，或者出现新的商品房，我们经过权衡将其生源划到周边的学校。对于一些边缘地段的学生，我们会根据周边学校的规模，招生人数，划到合适的学校。而关于户口年限，区教育局没有明文规定。”

细心的家长发现，有关部门“就近免试入学”的政策在各区细化为“相对就近”原则，对此赵主任认为，“就近不是以学生家到学校的绝对距离为准，我们会统筹规划，根据周边学校的规模，招生人数等条件做出权衡，统一调配。‘相对就近’是一个比较严谨的概念。”

家长们的目光不仅仅停留在字面的争端上，他们对一些既不“就近”也不“相对就近”却顺利入学的孩子提出质疑。赵主任给出回应，“确有某些例外，像艺术体育类的特长生是不按就近原则招收的，学校可以通过考核自主选拨。招收艺术体育特长生的学校要经过区教育局批准，招收人数在整体招生人数中比例并不高。”

教育部门为了缓解家长择校严重的现实情况出台了“就近入学”政策，如今看来，这只是让不少家长换了一种竞争的方式。

独特利益链

“就近入学”政策带热学区房，学区房带热当地楼市，这已是各方心照不宣的一条价值链，在这场利益博弈中，究竟是谁捧热了学区房？

主角当然是对学区房爱也多多、恨也多多的家长。他们对学区房的延续性需求推高了房价，而房价升高又使购房者得利。“家长实际上是双重投资，一是对孩子的教育投资，二是房产投资。学区房价格虽高，但仍有人愿意买，因为家长知道我选择了这套学区房，孩子5年后毕业，我再转手出去还会有别的家长出高价买，房价只会越推越高。这个预期反过来又拉涨了学区房。”熊丙奇分析道。人们普遍看好学区房的前景，一位家长在篱笆网上留言，“别看花的价钱大，其实也是投资。买个好点的将来转手卖出去，不亏的。”

房产商和中介对学区房价提升起到推波助澜的作用。从房地产业内人士处了解到，目前的楼盘营销中，“学区房”风头远远盖过之前大受追捧的“轨道房”，“对口名校”的吸引力使家长愿意忽略地段，配套设施，交通便利等方面的缺陷，承受高于市场价的房价。赵国雯直言，“学区房就是开发商提出的一个概念，一个广告卖点。”而在二手市场，学区房的活力更明显。一位专做学区房生意的中介坦言，“学区房快进快出，需求是不断的，一个好的小学可以养活周边十几家中介。”名校周边中介遍地开花已是普遍现象。

目睹学区房热潮不退，不少专业投资客蠢蠢欲动。易居房地产研究院部长杨红旭谈到，“学区房有些人买来挂户，有些人买来炒，家长一般是教育兼投资，也有专业投资客‘入局’。学区房投资回报率高，升值空间大，租金也比较高，吸引了不少‘炒手’。短线炒房者比有需求购买学区房的家长对市场影响更大，毕竟家长等孩子毕业才抛售，炒家一转手就把房价往上推了一个台阶。”

学区划分几乎每年都有变化，这也让一些好学校附近的非学区房具备了升值潜力。不少买房者如此安慰自己：“虽然我现在买不到学区房，谁知道等咱孩子念书时这学区是怎么划分的？说不定风水轮流转，到时候真的就轮到这一片了……”因此，学区房周边房源虽然不如学区房抢手，但同样能吸引了不少退而求其次的“碰运气”买家。

既然学区房如此热销，一些地方政府就希望借此带动一些区域发展，缓解市中心人口压力。例如北京市政府在开发区招商引资或者大规模新城建设时，会以教育作为一项吸引政策；而南京市政府则鼓励名校到一些新楼盘周边开分校。

在各方共同作用下，学区房价推升到一个畸形的高度。这种情形下，是否会出现或是应出现外力抑制？

许多被学区房的高价摒之门外的家长期待教育部门出台政策抑制学区房现象，保证教育资源配置的公平性，而赵国雯认为这不是教育部门所能左右的，“教育部门无法抑制高价学区房这种社会现象，因为我们既无法限制家长‘逐校而居’，也不可能压低学区房的市场价。我们只能动员家长不为择校而购房，现在公办学校进步很大，完全可以提供好的教育。”

熊丙奇也认为，单纯限制家长迁徙，抑制学区房价既不具可行性也不具合理性，只是扬汤止沸，学区房现象根本原因在于各校办学质量尚未同步，他在一篇文章中提到，“之所以存在学区房的概念，主要在于义务教育阶段的各中小学办学质量存在严重差异，政府出台的严禁择校、就近入学的义务教育政策，在中小学办学质量存在巨大差异的现实面前失效。”因此真正釜底抽薪的措施是政府部门应推进教育资源均衡化，“学区房现象首先是一个教育资源配置的问题，另外，它会导致一个畸形的房产市场，因为学区房的存在会带动当地的房价升高，而房价本身也是一个民生问题。因此学区房牵涉到的两个问题：推进教育资源均衡化和抑制房地产市场过热，都有赖政府各个职能部门协调统筹。”而他也坦言，并非所有政府部门都愿意看到楼市回落，学区房价格下调势必影响整个房地产市场，背后有许多利益因素，因此不是所有政府部门都有动力均衡教育资源。“均衡教育资源是多方利益的博弈。”

从焦虑到躁狂

刚到下班时间，外企工作的小林就急匆匆地打卡冲出办公室，她要去寄宿幼儿园给自己的宝贝送蚊不叮，同事们调侃她，你家宝贝住三千元一个月的幼儿园还会被蚊子叮？小林无奈反问：身边小姐妹都把孩子往贵族幼儿园放，你舍得让孩子住四五百的？

近年来，家长已经从“择小学”演变为“择幼儿园”，引发一批“天价”幼儿园的出现，“起跑线”又“低龄”了一大段。某学区房论坛上，一位家长发帖求教：她的孩子刚满1岁，因患先天性心脏病无法顺利进入自主招生的好幼儿园，欲豪掷450万寻求对口好幼儿园的学区房，而跟帖的网友纷纷出谋划策，丝毫不以此现象为异。

易居中国-克而瑞(中国)信息技术有限公司上海事业部分析师付琦也告诉《新民周刊》记者：越来越多的购房家庭，本着“从娃娃抓起”的思路，希望从低学级时就进入重点学校。目前优秀的幼儿园、小学、初中成为了学区房所重点关注的学级段。一方面，随着教育制度的改革，大多数的重点高中已与初中部分离，没有了直升的机会，纯高中的重点学校已不能按照学区户口直接就学；另一方面，家长们也考虑到，如果自己的孩子初中是普通中学就读，高中进入重点学校后，学习成绩会跟不上，这样反而效果不佳。由此，学区房正向着“低龄化”、“低年级”的方向发展。

赵国雯谈到，“这些社会现象表现出家长的过度焦虑，目前教育攀比的严重程度日益提高。”而熊丙奇认为，在教育资源尚未均衡的现实情况下，家长做出的一切选择都是以争夺稀缺资源为导向。“任何一个家长所做出的教育选择都是在目前教育制度、教育环境下做出的，不改变目前的教育制度、教育环境，反过来要求家长理性，是很难取得效果的，这些年，教育部门也好，媒体也好，反反复复在做家长的思想工作，希望家长不要有过度的名校情结，不要对学生拔苗助长，而归根到底在于教育资源不均衡。家长肯定希望孩子进入一个好的教育环境，接受更好的教育，以便今后具有更强的竞争力，如果学校之间办学力量、师资力量有很大的差距，家长就会想尽一切办法让自己的孩子进一所好的学校。”

多年前，小学升初中的选拔入学尚在实行，家长忙着把孩子塞进各种各样的培训班，多年顽症奥数班屡叫不停；到了“就近入学”时代，没有教育资源均衡与之配套，学区房现象的出现在所难免。

近年来，对教育资源的激烈争夺不仅在于资源本身的稀缺性，更在于社会对学历认可度的不断上升。经历过十年“知识无用论”年代，中国人对知识的顶礼膜拜又走向另一个极端，一个人的受教育程度往往与他受到的社会认可度直接挂钩。“学生参加高考考上一个好大学，或考上一般的大学，甚至没考上大学，他今后都应该得到一个平等的对待，而不是有学历的歧视。”熊丙奇强调，“这些问题没有解决，导致了大家都挤高考这一条路，高中，初中，小学，甚至幼儿园，都是紧密地围绕着这个孩子今后通过高考进入一所好大学来准备的，以致某些幼儿园就已出现应对高考的学科。在这样一个体系下，争夺到好的教育资源就占据了竞争的先机。”

熊丙奇认为，目前对教育资源的激烈竞争牵涉到就业，社会福利等诸多方面。“无论在国内外，名校的学生肯定获得更多的资源，这在全世界都是统一的规律。问题在哪里呢？国外就算一个学生没有上名牌大学，就业比名校生差，但是他有基本的收入保障，差距不是特别大。美国学生进哈佛竞争也很厉害，但他并不会把上耶鲁上哈佛作为他的唯一选择，因为无论他从事什么社会行业，他的社会福利都差别不大。国外很少出现进入某一个行业以后社会福利远远高于其他行业，而在国内这个情况就比较明显。社会保障平等，各个行业收入差距控制在合理范围，这才是解决教育资源竞争激烈核心的关键。”

存在即合理？

学区房现象的存在有其一定的合理性。“不同于美国等西方国家，中国并没有立法限制家长在学区间的迁移。”杨红旭认为，“所以家长花钱购买学区房，获得产业所在地的教育资源，是完全合情合理合法的。”赵国雯也谈到，家长在购买产权房时会缴纳一部分空间配套费，因此有权利享受该区域的教育资源，“只要招生区域内的家长出示产证等有关证明，手续齐备我们就会接受该学生。”

一些人指责学区房购房者破坏教育公平的原则，而熊丙奇表示购房者一般有相对成正比的付出和回报，“购买学区房的家长为了让孩子上一个好学校，花下大笔资金，甚至宁愿住得差一些、自己上班远一些。”

杨红旭进一步认为，“家长通过购买学区房将子女送进重点小学，至少比托关系，走门路公平很多，这一现象折射出权力社会向市场经济过渡的一种转变。”

一些专家认为，即便实行教育均衡化以后，学区房现象仍有合理存在的价值，只是其意义将与目前不同。据了解，在一些教育资源相对丰富的地方依旧会存在择校现象，家长的关注点会从学校硬件条件，师资力量等传统考虑因素转变到学校特色，本任校长个人风格等方面，目前公办小学普遍都实行“校长责任制”，校长推行的改革方针能左右学校的办学质量和特色。当有一天家长的择校考量不是出于对教育资源的争夺，而是基于对孩子兴趣，个性以及天赋的综合分析，我国教育环境将真正成熟。■

学区房是笔好买卖

业内人士建议购买那些小学、中学能同时兼顾的“学区房”，这等于可以让自己的子女能在小学、中学阶段都有机会进入名校就读，无疑更为合算。

理财专家认为，对于那些城市中等收入家庭，购置房产几乎是人生最大的一笔开销，只要有生儿育女的打算，学区房因素就成为考虑理财计划时不可或缺的一部分。由于学区房有一定的升值潜力，一旦完成“敲门砖”的使命，今后或出租或转手都是不错的选择。

中国式理财

2005年，上海社会科学院社会学研究所研究员徐安琪以徐汇区36个居委会的746户有0－30岁未婚子女的家庭为样本，得出“一对父母把孩子从出生养到30岁需要49万”的结论，这笔费用不包括孕产期的支出以及从孩子孕育到成长过程中父母因孩子误工、减少流动、升迁等自身发展损失的间接经济成本。

当然，这49万也不包括学区房的投入。因为义务教育法修订版是2006年才出台的，之前“免试入学”和“取消重点学校”的条款尚未出台，因此学区房在徐安琪2005年调研时并不是城市家庭必然考虑的因素之一。

今时不同往日。“进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，孩子这辈子就完了。”这句《中国式离婚》里的著名台词，表达了不少中国家长的心声。随之而起的便是为了抢占学区房而拱起的高昂学区房价，学区房占到城市中等收入家庭开支的比例也在不断上升。正如宁波银行公关严晓媚对《新民周刊》表示的，这几年银行在客户终身理财计划制定时，越来越会在子女教育方面考虑学区房的需求。

学区房在一个家庭的理财计划中究竟扮演怎样的角色？上海人李先生的故事也许可以说明一些问题。

现年33岁的李先生是上海某家国有IT公司中层，年薪26万，收入稳步上升，持有公司股份10万股，他的公积金每月自付1200元，给自己保了万能险，每年交5000元，交15年；李太太29岁，国企员工，年薪4万，收入稳定，公积金每月自付600元。双方父母均有劳保，李先生的儿子13个月。

李先生三口之家每月支出9000元。他们住的是80平方米福利房，目前单位正在办理过户，需再交4万左右。李家有一辆20万的车，还有4万元存款。之所以存款不多，是因为考虑到孩子今后上学问题，李先生在理财专家的建议下于2007年买了一套50平方米的学区房，10年公积金按揭，每月还款2800元。这套房子目前出租，租金1500元/月。除去每月9000元的开支，还要为学区房交1300元的还款(2800元还款-1500元租金)。当然，李先生和妻子的月收入总和超过2万，因此应该每月尚有1万盈余。李先生所在的单位福利房不是学区房，如果他2007年没有买下那套学区房，那么他的资金总额在损失这2年的学区房涨幅同时，还可能要挤破脑袋给儿子弄套学区房，因为现在的学区房紧俏程度远远大于2007年。

现在很多中国城市中等收入家庭具备西方发达国家提倡的理财观念。如“4321家庭理财法则”，即收入的40%用于供房及其他方面的投资，30%用于家庭生活开支，20%用于银行存款以备应急之需，10%购买保险。“80法则”也很盛行，即股票占总资产的合理比重等于80减掉你的年龄再乘以1%。例如，如果你目前30岁，股票投资则应占50%。还有房贷负担“不过三”原则，即每月房贷不宜超过家庭收入的1/3。这是根据银行在发放住房贷款时考虑家庭负担的一个简单的衡量标准。

李先生的学区房投入既没有超过家庭总资产的2/5，每月房贷也没有超过家庭收入的1/3，虽然他的股票投入没有符合“80法则”，鉴于中国股市主要是“政策市”，投资房产是一种资产保值行为，而学区房在解决未来孩子就学问题的同时也给家庭资产带来了一定升值空间。

阶段性投资

每个人不同的人生阶段，理财规划也不尽相同。前花旗银行高端理财顾问、恒生银行支行行长、现上海帆茂投资管理有限公司董事副总经理黄昊杰告诉《新民周刊》：“我们会把人生初步分成四个阶段，比如二十起步，三十而立，四十五十投资颠峰，六十之后收获果实。强调的两个基本点在于：年轻时，开销大，存钱难，然而也是在这个阶段，如果想办法开始储蓄以备长期需要，你的财产将得到大幅增长。财务生涯最大的转变就在退休之时。每一个人的主要目标应该是在此之前积累下足够的财富，或养老金权益，以维持以后的生活。如果储蓄的钱超出所需，就能够在退休之后的有生之年继续累积财富。在人生的各个阶段都有一些重要的花销，比如说购买房产、车子、远途旅行、孩子的教育等，必须要为这些需要而储蓄。为了使储蓄收益最大化，所以应该制定单独的计划来满足这些中期目标。因此，财务规划的角度，选择什么样的房产，一方面在于客户的便利性，当然包括上班、入学等便利，另一方面多余的房产也可作为长期抵御通货膨胀的手段之一。而是否单独参考某一功能类型的房产，是理财的目标之一。”

学区房就属于黄昊杰所说的“某一功能类型的房产”，如果考虑到用途侧重点的不同，购买“学区房”考察的内容也应该有所区别。业内人士建议购买那些小学、中学能同时兼顾的“学区房”，这等于可以让自己的子女能在小学、中学阶段都有机会进入名校就读，无疑更为合算。

根据易居中国－克而瑞中国信息技术有限公司上海事业部提交给《新民周刊》的最新《学区房调研报告》，教育资源最为丰富的上海市中心(黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁、浦东)因为高房价而并非是家长购买学区房的首选，即便选择市中心的客户，大多也考虑老公房。中心城区(杨浦、虹口、闸北、普陀)更受关注，这些区同属传统的中心区，各区都有一定的重点学校分布，同时房价又低于市中心，因而吸引了更多家长的关注。

而郊区，由于历史原因，重点学校数量少，同时分布在老的镇区，距离市区较远，学区房受关注度不高。家长们表示，虽然如今不少外围区域的一手新盘都有学校方面的配套设施，但是未来的师资情况能否优良是个未知之数；而即便在中心城区，新房能否被划入好学校的学区也是个未知数。因此学区房更多的还是考虑中心城区的二手房。至于购买次新房还是老公房，则视自己的资金情况而定。

调查结果还发现，只有不到两成的家长买好学区房后打算迁入自住，更多的是考虑自住和投资相结合。这些家长表示，如果最终购买的学区房房型、地段、其他生活设施都比较好，则会考虑迁入自住；如果最终没有理想的房源，则只考虑把户口报进，并不会实际入住，房子可以出租。而1/4的受访者则明确表示，买学区房只是为了解决户籍问题，不会实际入住。

对于更多考虑投资的情形而言，业内人士建议不妨考虑面积较小一些的房产。这部分人士在购买到“学区房”，并在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将此套房产出租。小面积物业在租赁市场上表现得更为灵活，因为其租金水平相对低廉一些，市场需求较大，因此更加适合投资。■

美国也有学区房

一模一样的两所房子，在好学区和差学区的价格甚至可能相差一倍。

经常浏览美国房地产广告，你就知道美国也有学区房现象。只要手上有好的房源，卖房中介们肯定不会在广告上漏过“好学区”的字样。

定居纽约数十年的资深物业管家专家沈克明就为儿子的读书问题搬过家。前些年，读六年级的儿子从国内去了美国，当时沈克明住的地方“学区一般”，还好他的妹妹在森林小区有套房子，对应的学校是第196中(GRANDCENTRALPKWY)。每年纽约市教育部门都会在下半年发布年度“学校进度报告”，对1040所公立中小学进行评分，也就是我们常说的学校排行榜，第196中这几年在这份排行榜上一直排在第11位。

在美国所有的居住区都是有相应的学区划分的。学区所在学校的名声，决定了学区的好坏，也决定了学区所在地房价的高低。一模一样的两所房子，在好学区和差学区的价格甚至可能相差一倍。

那如何来判断好的学区吗？最简单的方法就是根据纽约市教育部门公布的这个年度学校排名，这份排行榜通常有3个指标：学校环境，其中包括学生出席率，占总分的15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学州会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%。学生进步，包括学校是否有效地帮助学生在阅读、写作、数学、科学和历史等科目取得进步，占总分的55%。

其实，还有很多人们心理上的评价指标。比如周围的居民特色，通常都认为犹太人重视教育，他们宁可不修路，也会保证学校的投入，所以犹太人聚居地往往都是不错的学区，后来这样的荣誉又逐渐扩展到了华人和印度人群聚居处。但在纽约、波士顿和旧金山等城市，一些交通方便生活便利离市中心很近的社区，往往不是好学区，那里房子便宜，居住的人群往往都是不太重视子女教育的黑人，或者在中餐馆打工的华人们。

沈克明选择第196中有很多理由，而地区背景肯定是很重要的因素，森林小区是纽约最早的英国移民中心，那边的街道就叫奥斯丁大街，至今都保持着浓厚的欧洲小镇特色，早年居民们大多是欧洲移民，80年代后俄罗斯和中国移民增多，相对来说非洲后裔不多。

“我买不起那边的房子，但可以租在那边。纽约65%的人都是租房的，只要学生住在那个地区，租房住那儿的也都可以入读那边的公立学校，只要可以提供父母在那边居住时使用的水电费账单、信件地址或者与房东的租房合约就可以了。”沈克明说。

入读条件看上去简单，于是很多人想出了以亲戚朋友的名义甚至用伪造证件(forgeddocuments)跨学区就读的方法。翟华在《东方文化西方语》一书中就曾指出过这种现象，好学区的房子比较贵，很多华人并没有条件到好学区居住，于是就弄虚作假，“这样是违反法律的，曾经纽约州有一对华人夫妇就因此被法院判10000美元的罚款和15个小时的社区服务。”

但是最终被政府查到的案例可能远远比不上现实，沈克明告诉记者，“很多非洲后裔集中的社区里，居民们一生就是五六个，附近学校往往爆满。好学区周围有钱人多，但他们也就生一两个小孩，学校里的学生不多，学校不一定招得满名额，而这就会影响到政府的拨款。”

儿子在那边入读一年半后，沈克明因为工作原因搬家了，“小孩还可以在那所学校读书”。每天早上，沈克明开车送儿子上学，大约开上10分钟的路程；晚上，儿子就乘班车回家。因为新家离学校有1.5Mile(不到3公里)，纽约市交通部门就给儿子下发了一张交通卡。美国像纽约这样的大城市不太多，其他小城市的交通部门通常都是用“黄色校车”来解决学生的交通问题，纽约也有“黄色校车”，还不够用，政府部门就利用上了纽约四通八达的公共交通(地铁和公交)。凭此交通卡，家境贫困的纽约孩子可以免费乘车，一般家庭的孩子上车也可以打个半价。

好学区很容易和富人区挂上钩，但是在很多人看来，美国的学区制度相对比较公平，每个社区的教育质量是由社区居民自己买单的。在美国买房每年都要交1%-3%的propertytax(地税)，很多人买不起好学区的房子可能就因为每年都必须支出的这笔费用。这笔费用是交给地方而非联邦政府的，而地方政府基本将其投入在了学校和公共设施上，以同属纽约州的纽约和长岛两市举例，纽约市往往将其中的20%-30%投入到教育部门，长岛市投入的比例甚至达到了40%-50%。在美国部分城市，有些纯居住区的学区居民还要交纳额外的学区费，因为这些高级住宅区内没有大型的商业和企业，居民就要多承担一些教育经费。有些社区有着企业和大商场，政府有足够的税源，居民负担就会小点。

9月初纽约教育部门在报纸上公布了2008年公立中小学评估报告，84%的学校获得了A等，2%的学校获得了D等(需要重新整顿)和F等(面临关闭)。没想到这份报告刚出台就遭到了纽约媒体的批评，因为获得A的学校太多，而这些学校和校长都会获得相应的奖金，但这些奖金都是纽约老百姓交的税。

 

来源:新民周刊

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