谢国忠:无处容身

2010-03-24 23:10 作者: 谢国忠
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如果没有实实在在的改革,中央的调控政策对楼市泡沫不会有大的影响

中央又出台了一轮加强对房地产行业监管的调控措施。这次,政府大幅收紧了住房按揭贷款政策。首套住房贷款的利率优惠幅度降低,二套房贷利率优惠被取消,并且最低首付比例提高到了40%。第三套房贷的利率由放贷银行决定,而首付比例被提高到了60%。

意料之中的结果,是一手房和二手房成交量同时大幅下滑。但是市场上并没有出现恐慌情绪。为什么呢?他们不是应该因为政府重拳出击而惊恐万状吗?

这情形我们似乎很早以前就看到过,以前中央也颁布过好几次遏制房价过快上涨的政策,但是一旦这些举措开始奏效,政府就会放松要求。市场信心的底线是:地方政府税收很大程度上要依靠房地产,中央因此也间接依赖房地产。因而市场并不相信,政府真的会拿出壮士断腕的勇气,砍掉自己的收入来源。

地方政府和房地产商手里都有大把的流动资金,去年的地皮和房产销售让他们获益颇丰,再加上在经济刺激计划实施的宽松信贷环境下,他们还拿到了大量信贷资金,这让两方都可以稳坐钓鱼台。

如果大家都认为中央的政策很快就会又一次宽松下来,那么降价就是毫无意义的事情。现在的信贷政策几乎是把二套房和三套房的买家挡在了市场之外。要卖掉手里的房子,开发商就得指望降价来吸引购买第一套住房的人,这些人收入水平低,又没有多少家庭资产。只有中央政府让所有人相信,目前的规则会持续实施到地方政府和开发商手里的流动资金耗尽之后,所有的相关者才会接受自己的新角色。

但与中央的政策初衷恰恰相反的是,各地方政府已经在着手为新一轮的地产价格膨胀做准备了。过去一段时期,地方政府一直在利用银行贷款开展拆迁安置工作,拆迁费涨幅惊人,因为要按照目前的房价给拆迁户足够的补偿来购买新居。除非房产价格继续大幅上升,否则地方政府就会因为拆迁而赔钱,这是他们不可能接受的结果。

这种再安置行动对去年的房产需求起到了重要的支持作用。购买自住房的很大一部分人很可能是这些拆迁户,他们用拆迁补偿款交了首付。10年前公房廉价卖给私人以后这些年,拆迁费是政府对居民的最大规模财产支付,同时可能也是政府对现今经济活动最重要的支持。

拆迁费的正面作用也带来了两个重要的负面影响。第一,这实际上是一个增加社会需求的政策杠杆。地方政府借款来支付拆迁费用,而以土地作为抵押。拆迁户用这笔拆迁费作为首付再来进行住房按揭贷款。也就是说,充当住房按揭贷款抵押物的款项,依然是政府向银行借贷的资金。从银行的金融流程来讲,这笔贷款相当于没有真正意义的抵押物。

第二,高昂的拆迁补偿费用,虽然对拆迁户是有利的,但是却把地方政府变成了房产价格进一步膨胀的利益相关方。最终这些花费还是要由中国刚刚出现的中产阶级来承担。过去几年中央的经济政策对低收入阶层还是比较有利的,城镇最低生活补贴,农村土地政策改革以及对日常消费品的限价措施都体现了这一倾向。拆迁制度也是帮助低收入阶层的又一波新政。

但是代价却是由中产阶级负担的,他们最重要的几项花费—买房、养车和子女受教育—都在快速膨胀。除非政策体系有巨大的调整,中产阶级面临的压力只会越来越大。

中国的地产市场就是一个巨大的泡沫,普通的中国大陆居民至少要花掉他们20年总收入才能买一套房子。这泡沫可能还要继续,因为中国的银行系统流动性非常充足。这部分归功于国际热钱的流入,部分源于政府有足够的政策杠杆将资金引入市场。但是泡沫终归是泡沫,积累得越久,对国民经济的损害也就越大。

现代社会的稳定要依靠中产阶级,如果中产阶级人数众多,并且对自己的处境满意,社会就会稳定发展。高房价政策事实上是对中产阶级征收的一项重税,这会限制中产阶级的成长。中国可能会发展成为这样一种社会结构:少部分人巨富,很多人无房,中产阶级为数不多。这样一种社会结构无益于长期的社会稳定。

来源:环球企业家

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