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陈志武：房价下跌预言能否成真？（图）

作者：刘志洁发表：2010-07-07 12:47

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陈志

7月5日，国土资源部部长徐绍史关于“房价即将下跌”的预言，给大多数仍持币观望的购房者吃了一颗定心丸。

徐绍史称：“再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”国土部长此番言辞闪烁的讲话，对所有正在为购房发愁的人来说，无异于是最好的消息。

然而，数据似乎远未如此乐观。

国家统计局公布的数据显示，5月，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅比4月降低1.2个百分点，但同比上涨仍然达到了12.4%。其中，新建住宅销售价同比上涨15.1％，环比上涨0.4％。这说明，房价仍在温和上涨。

而另一数据显示，高房价正在向租赁市场蔓延，“买不起”正在变为“租不起”。以北京为例，5月房租同比上涨了20%，一些交通便利的房源更是上涨了50%。统计显示，今年上半年，北京住房套均租金为2792元/月，而去年应届毕业生的平均月薪为2492元。也就是说，一个大学毕业生一个月即使不吃不喝也无力单独承租一套房屋。

面对高房价，政府已经出台了一系列平抑房价的措施，但收效甚微。房价到底还能不能降？真的会在一个季度后回复到合理区间吗？

经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武认为，尽管中国政府进一步降温房地产市场仍然“手段多多”，但从经济整体运行考虑，政府很难接受超过10%的房价下跌。一旦接近或突破这一极限，中国政府恐将转而“救市”。

陈志武表示，任何市场都具有根据预期定价的倾向和能力，因此近来房租上涨的速度和幅度大大超过了人们的预期。由此可见，近几个月来的打压投资、投机性购房需求的政策，不但未能“遏制房价过快上涨”，还大大提升了租房成本。

政府一系列的干预政策的确在相当程度上打压了房地产投机或投资性购房需求，但迅速降低的投机性或投资性购房需求，直接反映到房屋租赁市场，意味着租赁房源的骤然紧缩。供给的压缩，必然推高房屋租金。

另一方面，政府在打压投机性需求的同时，也抑制了普通消费者的初次购房需求或改善性住房需求。由于房价高企而降幅有限，消费者对政策效力何时出清“摸不到底”，不得不选择暂缓购房，转向租赁市场。对租赁房源的需求不断增加，也推高了房屋租金。

打压房地产市场的政策出台三个月，不管是陷入了定价困局的房地产开发商，还是持币待购的消费者，双方都在观望。房价至今都没有达到消费者预期的下降幅度，却“意料之外，情理之中”地推高了租房成本。

这说明，市场对政府调控房价的决心“完全没有底”。政策接下来该怎么走，是摆在决策者面前的一道难题。对此，陈志武认为，“最好的办法就是少插手，少干预”。经验表明，政府越调，房价越涨，这就意味着在房地产市场调控上，“决策者的思路必须有所调整”。

当然，国土资源部掌握的工具仍然很多，如增加土地供应、打击囤地炒地、监管合同履行等。如果真的有意让房价下降，动用以上手段，对未来几个月的房地产市场“或将起到进一步降温、冷却的作用”。

但陈志武认为，决策层可能更担心出台新的房产调控政策会使更多的交易陷于冻结或半冻结状态。房地产市场一旦停摆，必将给整个经济造成全面冲击，从上游的钢铁行业到末端的服务业，都会骤然转冷，金融系统也会由于企业呆坏账爆发而岌岌可危。“这是政府最不愿看到、并且极力避免的结果。”

从这个意义上看，尽管目前有六成左右的消费者仍然对房价继续下跌抱有很大希望，甚至预计跌幅将达到30%，但从经济整体考虑，“很难想象政府会允许房地产业出现如此巨幅震荡”。

他认为，一线城市房价下跌10%或许是政府容忍的极限，一旦超过这个“警戒水平”，政府很可能会转而出手“救市”。

据此，陈志武预测，进入第三季度，房市或将出现刚性需求反弹。如果政府没有出台新的调控政策，更多的开发商和消费者会认为政策效果已完全显现，不会进一步预期房价下跌，双方发生交易的愿望会再度升温。这样一来，开发商降价的意愿和空间会迅速收窄，而消费者对房屋降价的信心消磨殆尽，必将重新炒热房地产市场。

来源:财新网

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