陳志武:房價下跌預言能否成真?(圖)

2010-07-07 12:47 作者: 劉志潔

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7月5日,國土資源部部長徐紹史關於「房價即將下跌」的預言,給大多數仍持幣觀望的購房者吃了一顆定心丸。

徐紹史稱:「再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降,但下降到什麼程度不好說。」國土部長此番言辭閃爍的講話,對所有正在為購房發愁的人來說,無異於是最好的消息。

然而,數據似乎遠未如此樂觀。

國家統計局公布的數據顯示,5月,全國70個大中城市房屋銷售價格環比漲幅比4月降低1.2個百分點,但同比上漲仍然達到了12.4%。其中,新建住宅銷售價同比上漲15.1%,環比上漲0.4%。這說明,房價仍在溫和上漲。

而另一數據顯示,高房價正在向租賃市場蔓延,「買不起」正在變為「租不起」。 以北京為例,5月房租同比上漲了20%,一些交通便利的房源更是上漲了50%。統計顯示,今年上半年,北京住房套均租金為2792元/月,而去年應屆畢業生的平均月薪為2492元。也就是說,一個大學畢業生一個月即使不吃不喝也無力單獨承租一套房屋。

面對高房價,政府已經出臺了一系列平抑房價的措施,但收效甚微。房價到底還能不能降?真的會在一個季度後回覆到合理區間嗎?

經濟學家、耶魯大學金融學教授陳志武認為,儘管中國政府進一步降溫房地產市場仍然「手段多多」,但從經濟整體運行考慮,政府很難接受超過10%的房價下跌。一旦接近或突破這一極限,中國政府恐將轉而「救市」。

陳志武表示,任何市場都具有根據預期定價的傾向和能力,因此近來房租上漲的速度和幅度大大超過了人們的預期。由此可見,近幾個月來的打壓投資、投機性購房需求的政策,不但未能「遏制房價過快上漲」,還大大提升了租房成本。

政府一系列的干預政策的確在相當程度上打壓了房地產投機或投資性購房需求,但迅速降低的投機性或投資性購房需求,直接反映到房屋租賃市場,意味著租賃房源的驟然緊縮。供給的壓縮,必然推高房屋租金。

另一方面,政府在打壓投機性需求的同時,也抑制了普通消費者的初次購房需求或改善性住房需求。由於房價高企而降幅有限,消費者對政策效力何時出清「摸不到底」,不得不選擇暫緩購房,轉向租賃市場。對租賃房源的需求不斷增加,也推高了房屋租金。

打壓房地產市場的政策出臺三個月,不管是陷入了定價困局的房地產開發商,還是持幣待購的消費者,雙方都在觀望。房價至今都沒有達到消費者預期的下降幅度,卻「意料之外,情理之中」地推高了租房成本。

這說明,市場對政府調控房價的決心「完全沒有底」。政策接下來該怎麼走,是擺在決策者面前的一道難題。對此,陳志武認為,「最好的辦法就是少插手,少干預」。經驗表明,政府越調,房價越漲,這就意味著在房地產市場調控上,「決策者的思路必須有所調整」。

當然,國土資源部掌握的工具仍然很多,如增加土地供應、打擊囤地炒地、監管合同履行等。如果真的有意讓房價下降,動用以上手段,對未來幾個月的房地產市場「或將起到進一步降溫、冷卻的作用」。

但陳志武認為,決策層可能更擔心出臺新的房產調控政策會使更多的交易陷於凍結或半凍結狀態。房地產市場一旦停擺,必將給整個經濟造成全面衝擊,從上游的鋼鐵行業到末端的服務業,都會驟然轉冷,金融系統也會由於企業呆壞賬爆發而岌岌可危。「這是政府最不願看到、並且極力避免的結果。」

從這個意義上看,儘管目前有六成左右的消費者仍然對房價繼續下跌抱有很大希望,甚至預計跌幅將達到30%,但從經濟整體考慮,「很難想像政府會允許房地產業出現如此巨幅震盪」。

他認為,一線城市房價下跌10%或許是政府容忍的極限,一旦超過這個「警戒水平」,政府很可能會轉而出手「救市」。

據此,陳志武預測,進入第三季度,房市或將出現剛性需求反彈。如果政府沒有出臺新的調控政策,更多的開發商和消費者會認為政策效果已完全顯現,不會進一步預期房價下跌,雙方發生交易的願望會再度升溫。這樣一來,開發商降價的意願和空間會迅速收窄,而消費者對房屋降價的信心消磨殆盡,必將重新炒熱房地產市場。



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