非房勿扰:中国房地产究竟因何而价高(一)

2011-01-29 13:14 作者: 甄仁

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“你想,或者不想,房就在那里,不买不行;你买,或者不买,项目还在建,不停不歇;你涨,或者不涨价,需求就在那里,不来不去;调控,或者不调控,房价都在那里,不会下降;继续租房,或者加入房奴的行列;默然郁闷。”

这首《非诚勿扰2》中悼词体的房市版最近在不断热传,其中几多嘲讽几多辛酸,恰如其分的反应了平民百姓对房市的无可奈何。即使一贯强势的官方,面对不断上升的房价,除了不断更新“国八条”的版本,至今也没有有成效的对策。

各类“经济学家”也出来不断的指点江山,需求论的认为高房价是中国城镇化的必然结果,受购房的刚性需求推动;供给论的认为是政府垄断土地供给所致,是土地成本过高的结果;还有观点认为是通货膨胀带来的货币现象。各说各有理,莫衷一是。

姑且不论“经济学家”的水平高低如何,但搞经济学研究的都应该明白一个基本道理,任何理论都是建立在假设的基础上的,假设不成立结果自然不成立,除非瞎猫撞到了死耗子。而经济学往往是假设庞杂的经济变量中绝大多数经济变量保持不变,而观察其余变量变动之间的因果关系。所以经济学上的一些观点放在学术杂志上还有一些拓展思路的作用,如果冒然将经济政策建立在简单抽象的基础上,最后的政策效果很可能适得其反。

因成功预测东南亚金融危机和美国次贷危机而问鼎诺奖的克鲁格曼本人也讨厌被人当成预言家而忽略其背后的经济思考逻辑。直白一些,经济学提供的是一种思维方法,而不是结论本身。那么如此说来,中国的房市问题究竟该如何认识呢?本文也不是给你提供结论,而是提供一种思考的角度。

一、房子的需求

任何经济学基础的介绍都会开章名义经济学中的需求是指有购买能力的需求。可是就是有那么多的所谓专家忽略了此点,一味强调城镇化带来城市不断增加的人口及未来的增长速度,以此证明房价会持续增加。大错而特错。

居者应有其屋的理念没错,可是没有支付能力的需求是不会带动价格的上涨的。比如说茅台的价格涨跌就断然和看门大爷的饮酒嗜好不搭边。 看门大爷再有需求可无法支付,茅台价格也就不会因此而涨。同理在房市上,真正的房价上升不是需要房子的人越来越多而推动的,而是有支付能力的需求带来的。

中国统计局从来没有公布过每年购房团体的分类,为什么呢?其实说这个事很简单,每个房地产商帮着办理贷款的时候都有记录,汇总统计一下就知道了。如果按照所有制划分,购买者可能为公务员,事业单位人员,私营业主,国有企业员工,私营企业员工。大家猜猜应该是哪部分人呢?答案我不说你也能猜到。吃国粮的公务员,事业单位及国有企业绝对占多数,这里还没有加上国粮部门名目繁多的各种补助乃至福利房。你问我有统计数据没有,我说没有,你说这个可以有,统计局说这个真没有。所以这个统计数据到现在也没有。

如果我们推论的不假,其实房地产价格上升在需求角度上反映的是不断拉大的收入差距,一部分人越来越富,但是没有带动其他人一起共同富裕,而是带动房产价格不断上升到其他人无法跟上的程度。这和吉芬品的效应是一样的。英国统计学家罗伯特•吉芬最早发现,1845年爱尔兰发生灾荒,土豆价格上升,但是土豆需求量反而增加了。这一现象在当时被称为“吉芬难题”。经济学上的解释为,在1845年的爱尔兰,土豆是一种非常强的低档商品。当土豆价格上升时,消费者变穷了。价格上升会带来收入效应和替代效应。收入效应使支付能力有限的消费者想少买肉并 多买土豆。同时,由于土豆相对于肉变得更为昂贵,替代效应使消费者想购买更多的肉和更少的土豆。但是,在这种特殊的情况下,收入效应如此之大,以至于超过 了替代效应。结果消费者对土豆的反应是少买肉,多买土豆。这样就可以解释“吉芬难题”了。

中国的房地产也出现了吉芬产品的特征。比如,在2008年房产价格向下调整的时候,并没有出现意料中的购买热潮,所谓的购房刚性那时是如此的有弹性,而在2010房产价格开始不顾一起上涨的时候,排队购房的报道却屡见不鲜,刚性需求又神奇般的恢复了刚性。仿佛经济学定律中的价格下降需求上升,价格上升需求下降失灵了一般。实际上呢从上我们可以发现,房地产的价格上升也会带来收入效应大于替代效应的结果。所以表面上的购买热反应的不是老百姓消费能力的提高,而恰恰是消费能力达到极限的表现。

在后续的分析中,我们再来从供给的角度看房价是因何而涨的。



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