北京通州房价跌回1万3 最高时3万
两年前,地王频出、大型房企聚集、多条地铁覆盖、新城规划等等利好,让通州楼市昂着头、唱着歌地迈向“三万元”时代,一时间风光无二,房价直逼望京、亚运村等核心区域。但一纸调控令,让通州楼市的风光戛然而止。如今调控将近两年,人人喊降的通州再也绷不住了,在今年迎来了全面降价时代。一些在2010年卖出高价的项目,如今价格早已大幅缩水,个别项目对比高峰时的售价惨遭“腰斩”。也就是说,同样的钱在2010年买的房子,如今甚至能够买两套相同的房子。
房价跌回13000元/平方米 跌去价格足够再买一套新房
通州,这个近年楼市中的是非之地,终于在近期迎来了一波集中成交。K2百合湾、富丽金禧花园、华业东方玫瑰、东亚逸品阁等项目的集中入市,拉动了通州的整体成交量超过朝阳、房山、昌平,仅排在同样大幅降价的大兴之后。
根据记者的走访调查,目前通州在售的项目中,有多个项目的报价已经接近或低于13000元/平方米的水平,如新近开盘的东亚逸品阁,折合赠送面积后仅为11100元/平方米,通州新城核心区的K2百合湾虽然成交均价在19000元/平方米左右,但由于该项目户均赠送面积在30平方米以上,导致实际价格仅为14000元/平方米。不仅如此,地铁沿线的京贸国际城售价13700元/平方米起,华业东方玫瑰折后均价14000元/平方米,也纷纷步入下行通道。
另外,在通州马驹桥板块,合生世界花园均价13000元/平方米,星悦国际均价12800元/平方米,珠江奥古斯塔城邦均价13000元/平方米,润枫领尚项目起价13300元/平方米,且有2万抵9万的优惠。不难看出,通州主要在售楼盘的价格均明显下调,整体房价已经跌回到“一万三千元”时代。
与2010年通州房价顶峰时期相比,价格早已从“天堂”回落到“人间”。亚豪机构提供的数据显示,2010年二季度,通州大部分楼盘售价均在每平方米2万到2.5万元之间,包括世纪星城、北京ONE、月亮河城堡等部分楼盘的报价一度超过3万元大关。如今许多项目都调低了报价,像京贸国际城当前销售均价为14600元/平方米,如果一次性付款还可以打九八折,相当于14308元/平方米,与价格高峰时的26800元相比,跌去将近一半。此外,位于京哈高速北侧的K2•清水湾项目2010年12月开盘定价达28500元/平方米,而目前在售的珠江国际公馆项目同样以高品质住宅主打,距离K2•清水湾步行仅需5分钟,均价却为15000元/平方米左右。同区域的两个项目,一年多的时间,每平方米价格相差13500元,如果按照一套100平方米的房屋计算,总价就差出了135万元,这个价格在现在的通州,足够再买一套新房。
住宅新盘集中加剧销售压力 促销导致房价下行
北京市房地产交易管理网的数据显示,通州的多数住宅项目成交均价在每平方米1.3万元-1.6万元之间,与房价高峰时期相比,价格接近“腰斩”。惨烈的价格战正是由于区域内新盘项目太过集中,彼此间的竞争所导致。
目前通州区在售项目有近30个,其中除了五六个项目是别墅产品外,多数项目是普通住宅产品或者商住产品,这些产品主要聚集在地铁沿线、主城区、运河周边及马驹桥区域,不但供应量大,且同质化现象突出。
再加上限购政策的持续发力,自2011年下半年开始,通州区域内越来越多的项目进入了打折促销行列,且力度逐渐加大,像K2•百合湾、华业•东方玫瑰这些项目折扣幅度达到了8.8、8.9折。不仅是老项目促销有力,新项目也是当仁不让,2011年底开盘的东亚逸品阁以起价12400元/平方米低价入市,而且还有面积赠送,折合面积后的均价低至11100元/平方米,作为只有4栋楼的小体量项目,利润已极为微薄,接近成本价。
对此,通州梨园附近某项目销售经理表示,由于限购政策持续发力,市场观望加剧,消费者购买愿意显著下降,而区域内在售项目较多且同质化现象严重,处于明显的供大于求的局面,加上通州房价在2010年时上涨过快,在市场转入买方市场之后,为了争夺市场份额,各项目不得不加大促销力度,直接拉动房价下行。
新城开工建设没能炒动通州
通州在2010年的“上涨”至今让人记忆犹新。“北京政府东迁通州”、“8条地铁线覆盖”、“新城将建成又一个CBD”“打造运河水乡”……诸多的利好让那时的通州几乎是一天一个价,单价很快从最初的一万多元,上涨到两万然后又突破了两万,甚至突破了三万的门槛。
但如今,被视作最大利好的通州新城运河核心区已于去年底开工建设。而通州的房价却并没有“按照惯例”再上一个台阶,反倒是整体跌倒了13000元左右。
通州某开发商向记者表示,2010年高价买通州项目的多是炒房客,如今这批人被套得“最死”,而现在通州的购房人中,投资性质几乎绝迹。取而代之的是首次或二次置业的刚性需求。伴随着贷款利率的回归以及各开发商的促销让利,刚需购房人开始入市,而对于未来通州的潜力,该开发商同样充满信心,他认为,通州新城是北京市政府着力打造的典范区域,去年就针对通州提出了“一核四区”空间规划,还直接成立了通州建设领导小组,调动全市各个资源有效推动通州新城的建设。这预示通州新城的建设将在市政府的督导下“在最快时限内完成”,置业通州前景值得期待。
新盘入市存量加剧,房价仍有下行风险
不过,市场的信心却并不明显。根据亚豪机构统计数据显示,截至3.15日,通州区商品住宅存量为15958套,而2012年前两个月,通州区月均成交商品住宅仅363套,假如按此销售进度,即便是不增加任何新增供应的情况下,消化库存也需要44个月的时间。
而现实是,未来几个月通州区仍然会有多个纯新盘和老项目后期入市销售,像合生•滨江帝景、首开•国风美仑就是两个纯新盘项目。市场供应的增加,对于存量本已较大的通州楼市来说无疑雪上加霜。“两会”上政府再次强调楼市调控不放松,温总理也定调房价远远没有调控到位,因此,2012年期盼政策松绑已不可能,调控从紧的局面不会有太大的改变。由此来看,各项目间的竞争压力是不言而喻的。
亚豪机构副总经理高姗认为,虽然通州楼市存量加大,开发商销售压力也有增无减,但在政府强调确保首套房需要的大背景下,要想真正赢得刚需客户,实现项目顺利销售,就必须让利于客户,继续提高产品的性价比优势,以切实的实惠打动购房者,这样才能达成销售愿望,而这无疑会促进区域房价的进一步回归。从现在在售的项目的成本情况来看,虽然出现了一些宣传成本价出售项目,但包括京贸国际城、华业东方玫瑰等项目均是通过协议方式拿地,土地成本相对低廉,当前的项目售价与成本线还有一定距离,依然有一定幅度的降价空间。
来源:北青网
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