经济纵横:房产聚之有泡 散则无沫(图)

2012-07-11 09:07 作者: 甄仁

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平时大家总在谈论房价泡沫,可能很少有人去深究什么是房价泡沫,大多数人的理解是房价过高,远远超过了平均的收入水平。至于说房价超过平均收入水平多少是泡沫,大家心中并没有一个统一接受的标准。这个是自然而然的,对房价是否出现泡沫的感知和判断其实很大程度上来源于自身的收入水平,所在地方的发展水平,和各地的生活习惯。年薪5万和年薪50万的收入群体对泡沫的理解必然是不同的,住在北上广的和住在偏远西部的对泡沫的标准绝对不会是一样的,同理,习惯于自建房屋的乡村和房产商品化的城市,对房价的认识也会有颠覆性的不同。所以,在探讨房价是否存在泡沫之前,我们不得不承认评价所谓的泡沫其实只是一个很主观的标准。

而且即使是从严格的经济学上讲,所谓泡沫也不是一个可以数字化的标准,查尔斯•P•金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机”。从这个概念我们可以看出,对房价泡沫的判断往往是事后才能定义的,比如说出现了房价暴跌,开放商倒闭,国民经济衰退这样的场景,我们一般才将暴跌之前的繁荣称之为泡沫。说的再深入些,如果某个经济体一直不存在房价暴跌,谁又能相信泡沫存在呢?又怎能在泡沫破裂之前相信房价过高呢?进而质疑判断过高的标准又是什么呢?

按照经济学的观点,价格是由供给和需求共同决定的。如果供给不变而需求减少的话,价格会下调至于新的需求相符的新的均衡点。而中国的情况则是房价一直居高不下,所以一些人士声称,中国存在对买房的需求一直大于供给,即存在所谓的 “刚需”,所以房价不可能下来。有些甚至还上升到了哲学的高度,搬出了黑格尔当年的命题称“凡是现实的都是合理的,凡是合理的都是现实的”。正义也好,邪恶也罢,任何事情都有一个背后让其维系的原因在,这是没错的。高房价在中国为什么能存在呢?因为经济学上的需求永远都是有支付能力的需求,而不是生理或心理上的需要。刚需也一样,刚需同样是支付能力的一种表现。很多人在想不会吧,中国人这么有钱能维持这么高房价?其实刚需确实是维系高房价的因素,只不过这个刚需不是来自你我平民之流罢了。波士顿咨询公司发布一份报告显示,中国现在已67万个家庭拥有百万美元以上的资产,位列全球第三位,仅次于美国和日本。但这一数量仅占中国家庭总数的0.2%。想想吧,这是什么概念,数千亿乃至数万亿美元资产集中在0.2%的家庭手里,这0.2%的家庭里面哪怕只有1%的财富理财用于房产投资也能轻易维持一个远超平均水平的房价。而根据王小鲁的研究,中国2008年灰色收入即高达5.4万亿人民币。这其中又有多少流入了房地产去漂白?在当前中国有限的投资渠道的制约下,正是这些规模巨大无处可去的财富才构成了对房产市场的刚需。所以中国高房价问题的根源,不只是简单的刚需,而是刚需背后隐藏的财富分配严重不公,太少人集中了太多的房产。而高空置率则是这样畸形房产市场的表现形式。

2011年媒体的调查显示,中国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。而最近的报道称仅北京一地就核对空置房屋381.2万户。而这个数字也许还是保守了。根据媒体报道,2011年北京居民用电量168亿度,平均每户用电量在2720度左右,这样算北京大概有618万户的居民需要用电。而截至2011年底的北京房地产统计数据称共有1320.5万套居民住房。这中间的缺口何止是381.2万呢!中国的人口还在增长,空置房数量却如此惊人,房价难道还不高吗?国际上判断房价高低与否的一个指标是房产价格与居民可支配收入比。从国际间比较看,中产阶级占大多数的国家,房产价格与收入比都较低,如美国在金融危机前的最高比率为5.1倍,加拿大为4.6倍,英国为4.1倍。而财富分配两极化严重的国家如中国为8-10倍, 俄罗斯为14.06倍,印度07年的数字为8.75倍。回到开头的话题,一国房价高低与否虽然并不是完全可以数字化评价的,但却是一国社会财富分配的真实写照。財聚则人散,财散则人聚。不是在号召大家容忍适度的腐败吗?忍无可忍之时,即是泡沫破裂之时。

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新看点7月2012


 



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