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房价上涨压力仍大市场分化加剧

作者：徐跃明发表：2012-11-18 14:00

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中房研协公司近日发布研究报告显示，三季度末，在被调查的70个大中城市中，环比房价下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个，上涨城市的数量较上季度大幅增加。另一个可能推动房价反弹的原因是住宅类物业新开工面积增长很缓慢，三季度新开工面积同比增幅为－11.8%，而去年同期为正增长24%，因此房价可能受普通商品房供应不足存在反弹可能。

房企资金状况明显好转

开发企业资金面紧张在第三季度有所缓解，第三季度房地产开发企业资金来源总量达到2.49万亿元，环比增长10.8%，增幅比二季度高近3个百分点，比一季度高13个百分点。这种缓解主要源于今年市场逐步回暖，成交快速回升，房地产企业销售回款增加明显。这一点从第三季度开发企业资金的近一半来源于其他资金渠道可以看出。

另外，货币政策的放松及流动性逐步充裕，使资金通过非银行贷款渠道进入了房地产行业。不过，第三季度银行贷款并没有出现较大幅度增长，商业银行出于对房地产市场风险的防范，对房地产信贷依然持谨慎态度。数据显示，第三季度国内贷款在资金来源中的比重仅占到13.7%。

在资金面有所扭转的情况下，房地产开发投资伴随着逐步回升，前期投资增速不断下滑的局面得到改善，投资增长开始趋于稳定。前三季度，房地产开发累计投资达到51046亿元，同比增长15.4%。

在调控不放松的背景下，第三季度房地产市场销售依然出现了回升，这是近一年多以来季度成交首次出现同比正增长，主要为住宅类物业销售的贡献。此前舆论大部分认为今年9月份重点城市市场成交不佳，呈现“旺季不旺”的市场态势，但从国家统计局公布的数据来看，三季度末商品房销售1.1亿平方米，创下今年成交的第二高点，住宅销售量达到9900.15万平方米，是今年的第一高点。住宅市场成交出现回升，主要得益于首套自住和首套改善需求购房的释放，同时央行连续两次降低存贷款利率也在一定程度上加快了购房者的入市脚步。

新房价格存在反弹

中房研协认为，尽管房地产市场不少指标出现好转，但是报告中披露的土地市场低迷、房地产企业开发动力不足等问题，仍需重视。

目前土地市场较去年呈现弱势，前三季度土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，不过个别月份成交活跃、个别区域积极推地、部分企业集中拿地也客观存在。然而，土地成交的持续低迷并没有阻碍土地价格的上涨。据国土资源部最新数据显示，第三季度地价水平较上一季度略有上升。全国主要监测城市地价总体水平为3093元／平方米，其中综合、商服、住宅地块的价格增幅较上一季度微幅上扬。

第三季度房屋新开工面积仅为4.26亿平方米，大幅低于上一季度。从新开工面积同比增幅走势来看，除了一季度微幅增长外，二季度和三季度的跌幅都在10%以上。三季度新开工面积同比变为负增长，而去年同期为正增长24%。新开工面积同比增幅的巨大落差表示我国房地产市场景气度不高，尤其是住宅类物业新开工面积增长依然缓慢，未来市场供应堪忧，而房价也可能受普通商品房供应不足的影响存在反弹可能。

此外，三季度末，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.02，即新建商品住宅价格比上月上升0.02%，同比综合指数为98.74，即新建商品住宅价格比去年同期下降了1.26%。值得注意的是，自2010年4月份以来，住宅价格同比值持续下滑，但是从2012年三季度开始，这一下滑走势出现了筑底的现象。

70个大中城市中环比房价下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。虽然三季度房价环比上涨的城市数是逐月下降，从7月份的50个下降到8月份的36个，再降到9月份的31个，但是价格上涨的城市数量依然远远大于二季度，可见住宅价格上涨的压力依然存在。

同比来看，四个一线城市的房价在三季度内都呈现小幅负增长，其中北京、广州和深圳房价的降幅在逐月缩小，上海的降幅有所扩大。

调控下行业分化加剧

这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市下持续增长，从而推动标杆房企市场份额的不断提升。

日前发布的前三季度房地产开发企业销售50强显示，2012年前三季度销售金额全国TOP10企业市场份额达到14.06%，较2011年前三季度的12.58%增加了1.48个百分点； TOP20企业，2012年前三季度其市场份额为19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市场份额2.14个百分点。此外从近年来数据变化也可以发现，2010年三季度至今，TOP10与TOP20的市场份额在逐年增加，表明房企的集中度在逐渐增强。

销售面积方面，相比于2011年三季度，2012年前三季度TOP10企业及TOP20企业市场份额分别增加1.49与2.3个百分点。结合销售金额，房企在销售面积上的表现进一步证实企业业绩稳步提高，综合实力加强。从标杆企业表现来看，今年前三季度销售面积突破400万平方米的房企有6家，恒大以996万平方米再度位居榜首，万科、绿地跟随其后。

在销售金额上，万科以959亿元再居榜首，保利、中海分列二、三位。房地产开发企业强者恒强的竞争格局更趋明显。超大型房企在复杂的市场环境中越战越勇，逐渐甩开跟进的大中型房企，500亿以上的房企与300亿－500亿的房企金额均值差距达397亿元。超大型房企的绝对优势主要有赖于央企的强势表现，拥有央企背景的房企竞争优势凸显，保利、中海、绿地等央企表现优异，前三季度销售业绩已与万科、恒大相差无几。

在企业入榜门槛上，相较于2011年前三季度，今年金额与面积的入榜门槛均有较大幅度上扬，其中TOP10入榜企业销售面积同比涨幅最大，从2011年的203万平方米上升至276万平方米，同比增长36%，金额入榜门槛也同比增长22%，达到300亿元。

逆市中以优异的业绩表现成为关注焦点的房企属融创最特别，通过双方合作使企业获得更快的发展，融创就是这方面的佼佼者。融创通过与绿城项目合营，从而借助绿城的品牌打入上海市场，不仅企业品牌价值进一步提升，销售业绩也出现了飞跃。今年前三季度，融创录得金额同比增长四成左右。

来源:上海商报

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