反城镇化的房地产大开发泡沫(图)

中国大陆的房地产大泡沫（看中国配图） 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

【看中国2014年02月02日讯】何谓利益集团？何谓利益集团的代言人？去年有省外某房地产开发商与媒体合作举办“财富论坛”，作为主场演讲嘉宾，我发表了对房地产的一些悲观看法：中国房地产大开发、大泡沫，是反城镇化的，因为中国房地产大开发主要是满足富人炒房囤房的需要，它用天价房阻止人口城镇化；城镇化是以经济转型、产业升级为基础，而不是以房地产大开发为前提；而且我强调全民炒房囤房会掏空实体经济，弱化创新与创业。结果，举办方非常不爽，演讲费虽未打折，但事先约定的媒体采访、互动及报道也被举办方临时“省略”了。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

其实，有许多学者是为了高价“出场费”，为房地产开发商“站台”，为他们“代言”，并极力渲染、高调宣扬一些带有“传销”色彩的观点，比方，房地产大开发是中国经济走向强大、人民走向富裕的必由之路；没有房地产大开发，中国经济就会完蛋；房地产大开发能有效加速推进城镇化进程；中国房地产大开发压根儿就没有什么泡沫；中国房地产泡沫永远不会破灭；如此等等。这些观点近似疯狂，其实，只为五斗米而“折腰”。

当然，我并不反对学者从技术层面分析房市涨跌，或对房价走势进行预测，结果对与错不重要，关键是不要为五斗米而左右你的观点。

2010年，我在《中国证券报》发表了“美国人为什么不炒房”的文章，当时被海量媒体转载，但也有人质疑：听说美国人也炒房，你为什么说美国人不炒房？

2011年春，我在同美国某知名投行两位洋经理进行专场交流时，他们曾专门向我讨教：中国人为什么炒房？我随即反问他们：美国人为什么不炒房？他们先是一愣，然后笑着说，你能否先告诉我：中国人为什么炒房？我回答：美国人不炒房的理由，正是中国人炒房的理由。于是，我将我已发表的观点——“美国人不炒房的五大理由”讲给两位美国人听，他们连连点头称是。说到最后，他们还很幽默地说：我给你再加一条理由，就是中国人好赌！说完这句话，两人会心一笑。我也没有否认。

其实，许多人不理解“美国人为什么不炒房？”在美国，房子是用来住的。尽管美国土地是私有的，但无人囤房，大多数情况是一家一套房。不过，也有朋友在美国做房屋租凭业，专门做华人市场，但整栋楼并不是他自购的，而是整租下来再分租给华人，拿中介收入。他说他不会将宝贵的资金拿来买入大量产权房，他认为将大量的钱沉淀在不动产上是傻子。当然，这也是大多数美国人的观点。

美国人是欧洲移民的后代，他们的自由冒险精神和自主创业激情，不允许他们将财富沉淀在大量的不动产上。正是这种创新精神和创业激情，才让美国变得如此强大。它不仅高科技军事先进，而且高科技经济也很强大。如果美国人都像中国人一样去炒房、囤房，如果都像守财奴一样，将所有家庭财富全部变换成不动产，世世代代守着不动产坐吃租金，那么，它的世界霸主地位早就被他国取代了。

何为中国式的中等收入“陷阱”？当温饱解决后，人们开始变着法子、想方设法“赚快钱”，他们变得更加急功近利，总是希望一夜暴富，所谓劳动光荣、勤劳致富已经过时，创新、创业被炒房囤房、炒金囤金所取代，国民财富统统化作不动产沉淀下来。大量上市公司和央企也前赴后继、冒险涉足房地产行业“淘金”。

房地产大开发、大泡沫，是一匹脱缰的野马，是一驾疯狂的“战车”。它不仅绑架了国民，更是绑架了整个国民经济。银行贷款的1/3投向了房地产；银行新增贷款的1/3又投向了房地产；以银行储户为购买主体的理财产品和信托产品，其募资的绝大部分也投向了房地产；地方债务平台的无度扩张，也是寄希望于房价不跌、地皮就能卖出好价钱；房地产大开发资金链越来越变得高成本化、高杠杆化，什么私募资金、信托资金、高利贷，我们的房地产开发商都敢要，拆东墙、补西墙，短贷长用更 是常用的“空手盗”游戏手法！既然暴利，谁不玩火？

事实上，中央政府也已意识到了问题的严重性，但仅限于“限购令”、“限价令”、“限贷令”等地方行政管制措施，是远远不够的。一方面，打压房价与地方政府利益相悖；另一方面，也证明了行政管制与“供给管理”的无效。

堵不如疏！因此，我们不如转换宏观调控思路：将供给管理改为需求管理，将直接行政管制改为间接宏观调控，这样可以大大节省行政管制成本，免除国民不幸，拯救民众于水火。

中国有效应对炒房囤房之陋习，最简单、最有效且一劳永逸的办法，就是开征四大“富人税”：房产税、资本利得税、财产赠予税及遗产税。在这些富人税种上，只要合理设置“起征点”、“免征额”，就完全可以免除中低收入家庭的缴税资格，并让富二代父母为社会作出巨大贡献。其主要目的不是为了“均贫富”，而是为了抑制炒房囤房的祸国殃民之风。

总有利益集团担心，如果我们像西方一样开征“富人税”，是否会导致大量富人移民或国民财富流失？请问：你看美国流失了吗？美国有世界最高的遗产税和财产赠予税，但仍有大量移民涌入美国，这表明富人并不惧怕富人税，但一定可以有效抑制炒房囤房！

（作者董登新：武汉科技大学教授，金融证券研究所所长 ）

来源:博客

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