房地产黑天鹅一再出现的启示

【看中国2014年07月14日讯】中国房地产的“黑天鹅”事件已经一再显灵，从没出现过的坏消息一再出现。无论是此起彼伏的“鬼城”被掀开盖头，还是温州房价的腰斩，亦或是广州、深圳、杭州房价的大幅下挫，用席勒先生的话说，中国的房地产市场似乎缺乏一个像美国大萧条一样的“坏故事”。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

去年的诺贝尔经济学奖获者、耶鲁大学教授罗伯特。席勒的一本畅销书中，讲了2006年秋天的一件事。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

在一个会议间隙，他问当时房地美的首席经济学家弗朗克-诺沙夫，是否进行过房价下跌的压力测试，弗朗克回答说做了，“我们甚至已经考虑到了全国房价下跌13—14%时可能发生的情况。”席勒又问道：“下降超过这个幅度时又该怎么办呢？”回答说，这样的跌幅从来没有出现过，至少是1929年的大萧条以来从来就没有出现过。

“从来没有出现过”的出现了，那就是人们常说的 “黑天鹅理论”，它是著名经济学家塔勒布提出的。

从前，欧洲人认为天鹅都是白色的，这近乎真理一样不可动摇的信念却随着澳大利亚一只黑天鹅的发现而崩溃。这说明，世界充斥着不可预知、出乎意料却又极具杀伤力的“黑天鹅事件”，它往往深刻地主宰历史，改变事物的走向。当你坐在湖边看，虽然连续飞过的1000只天鹅都是白的，但不能就此判断第1001只天鹅也一定是白色的。

实际上，中国房地产的“黑天鹅”事件已经一再显灵，从没出现过的坏消息一再出现。无论是此起彼伏的“鬼城”被掀开盖头，还是温州房价的腰斩，亦或是广州、深圳、杭州房价的大幅下挫，用席勒先生的话说，中国的房地产市场似乎缺乏一个像美国大萧条一样的“坏故事”。

无论是普通购房人、投机者、房地产商，还是地方政府，都沉迷于既往的“好故事”，美国、日本和中国香港等地区房地产泡沫的破裂不足以构成一种警示。他甚至说，中国房地产市场需要“坏故事”的警醒，否则，非理性繁荣持续得越久，其破坏力就会越大。

席勒的这番话有典型的“美国背景”，用历史学家阿隆-萨库尔斯基在他《巨大的美国土地泡沫：从殖民地时期到现在的土地掠夺、投机及繁荣》一书中的话说，投机的氛围可以追溯到美国历史开始的时点上。“美国的历史，从其诞生伊始，本身就是一场土地投机。”

当然，每一场繁荣都需要有一个故事——当年美国通过大规模移民来尽可能地提高人口密度，这是一个能让人深信不疑的故事，一个能说明地价长期上涨是合理的而不是暂时失常的故事。每一轮推高市场的过程时间是那么漫长，足以让所有人都对这样的故事深信不疑。人们笃信，在这个过程中，他们可以通过房地产赚取巨额财富，“因为他们已经年复一年地看到别人这样做成功了”。

在泡沫中手舞足蹈，眼前看是富足而愉悦的，但历史上每一次泡沫都是在政策暧昧摇摆之下成熟并破灭的。中国城市居民持有的房产市值已超百万亿，相应的信贷支持不下10万亿，背后还如影随形地押注20万亿政府平台。

房地产是所有行业中杠杆率最高的，如果出现类似美国“07式”的30%的跌幅，90%的开发商将会破产，中国银行业将付出当年类似处置工、中、建三大行改制上市过程中同等规模的不良资产负担，而对大量持有按揭贷款的百姓而言，将是数十万亿家庭财产的蒸发和消散。这种“炉心融毁”的代价注定要由政府、金融体系和民众来咽下。

房地产是高金融属性的产业，一国经济如果高度房地产化，社会资金和资源过度密集向单一行业过度集中，造成极大的资源浪费，投机性空置房大量出现，房地产过热加剧经济结构失衡的风险，同时助长全社会的道德风险，强化投机心理，吞噬企业家精神，削弱经济增长的实业基础。难怪朱镕基总理当年说，“房地产业里面的弊端大得不得了，里面的门道可多了”。

近乎残酷的“坏故事”集踵而至，说明高金融属性的房地产市场上，“黑天鹅”事件随时会发生。一位网友的话十分精僻，“当特警用盾牌保卫售楼部时，高房价的塌陷似乎已离我们不远。”这一回，天真的变了！任何一场豪门盛宴都有结束的那一刻。

当年的日本楼市在极度沸腾疯狂时，曾有过一段精彩的文字这样描绘：在一个五光十色热闹的巨大赌场中，人们都在聚精会神地观赌或者下注，此时尚未喝醉的头脑清醒的人已经看到赌场的角落开始冒烟了，他们此时悄悄地尽可能平静地走向赌场狭窄的出口。这时，火苗已经依稀可见，人们都还浑然不觉，他们四下张望，有人开始小声议论。然而这时的赌局更加刺激惊险，大多数人重又被吸引到赌桌边。火苗终于燃成了火焰，越来越多的人挤向出口处，此时最怕的就是一声尖叫……

来源:博客

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