移民美国后在中国卖房折腾(图)
记国内卖房记
我就平铺直叙,写流水账吧,简明直白,便于大家从中看到经验教训。
背景介绍
房子在一个二线城市。1995年买的商品房,当时还持中国护照。买下后就是父母和妹妹一家住,我自己一家反倒没住过,他们一直住到大约2005年。他们搬出来后,房子出租,由我父亲管理,租金就孝敬父母。去年父亲告诉我,他没有精力管房子了,于是我决定卖掉。我和老公是房主。
放到市场上一年,找的是链家地产公司。长话短说,今年5月终于找妥了买家,签了买卖合同,于是我正式进入房产交接程序。
国外准备
老公没时间回国,所以他委托我处理。国内财产易手,必须要产权者的配偶同意。假如你和一个人合资买了房,卖的时候必须要四个人持结婚证在场同意。如果你或你的合资人离了婚或婚姻关系不好,配偶不合作,那这个房子是卖不掉的。谢天谢地,我和老公互为配偶,没有那种可能性。老公的委托书说我是妻子,口说无凭。我必须证明他是我老公。
再有,20年过去,我们的护照已经换了,所幸当时的中国护照还在。但两本护照并不能让中国官员确认你是房主,所以我俩必须分别证明中国护照和美国护照的持有者为同一个人。
综上所述,我必须准备三份文件:1)结婚证;2)老公的委托卖房书;3)同一人证明。中国官员只认中国政府机构的印章,所以上述文件均须中国领事馆认证。而要得到领馆认证,文件必须经过美国三级公证(地保,县,州)。
美国的三级公证,只要本人亲临相关政府机构,当时就能办妥。中国领事馆比较任性,闲时可以加快($20加快费)当天取件,忙时就不能了,不加快要等一个星期才取件。老公的委托认证是2月份做的,当时领馆主动问我要不要加快,我是6月份的机票,那时当然不需要。结婚证要外州公证,事到临头了才得知非办不可。于是驱车6小时去该州办理。但这时处于夏季旅游旺季,中国领馆忙得人仰马翻,取消了加快服务(我曾再三打电话询问,得到的都是忙音!)。眼看就会误飞机,我急得跳脚。想了一些办法,总算还是办成了。
国内手续
理论上,国内的交接手续只需要8个工作日:4天做税务查证–夫妻依法可以拥有一套不交买卖税的住房,这需要时间来查证现在交易的这所房子是否可享受免税;4天做产权债务等查证。我于是买了18天的来回机票,时间应该绰绰有余了。没想到实际操作起来,时间远远不够,害得我花了$500延期两周机票。
究其原因,国内这个房屋过户程序,整个是个摸着石头过河的产物,这个程序的策划者——政府房产局,事先没有周密构思多方协调,执行过程中没有反馈改进机制,所以漏洞百出,每个环节都磕磕绊绊,害得所有的人——买卖双方,中介人,公务员……事倍功半。听我细细道来。
a)验证房屋地址
我当初买的是期房,房产商正在建造,所以房屋的地址是临时的。现在经过市政府统一规划,已经有了某区某街道某大院某楼这个地址。当初房产证上那个地址是不是我现在要卖的这套房呢?这需要验证。
中介熟门熟路地带我到街道派出所,INFO Desk的人说,哦,这事儿找张三,就按电话。打完跟我们说,张三手头有件事,办完了就是你们,坐那儿等一等。这一等,就等了半天也不见张三人影。吃完午饭后张三终于下楼来光顾我们,审视了我们的文件后她说,你们必须先到院委会去打个证明。我们折回大院,门卫说5楼上住着个院委会的人,你去问他。敲开李四的门,李大爷说我虽是院委但不是主任。印章在主任那里,你得去找她。那么刘主任住哪个单元?刘主任已经不住这里了,她帮女儿带孩子去了。这是她的电话,我也不知道她住哪里。拨通刘主任的电话,感谢上帝,刘主任女儿就住远郊,没有出国到美洲或欧洲。我坐出租车来的刘主任所在的新但并不豪华的小区,因为没有门卡要交¥20押金。没有零钱又折腾了30分钟,终于进去找到刘主任盖了院委会的章。这国内的小区住宅,把守严得跟监牢似的。
长话短说,花了两天时间,验证完毕。
当初政府改地址时的数据那里去了?如果在,计算机一查不就验证了?就算过去失误把数据丢了,那么现在这个设计也很滑稽–院委会只是一个民间松散的组织,其委员并不向政府任何机构负责,由他们来证明政府程序中需要的基本事实,合适吗?和美国比较,美国也用公证员证明一些东西,公证员制度也是很松散的。但美国有一个公证员网,不会因为一个公证员缺席而导致程序中断。而中国的院委会主任是唯一的,她因故缺席,卖房程序就中断了。
b)查税
前面说了,夫妻可享受免交一套房的增值税的待遇,税率大约20%。于是我们向政府的房管局提供房产证,由它去查证我们的确还没有享受过免税待遇。这个过程比较顺利。公务员们公事公办,也尽责,也有效率,说需要4天,就在第4天出结果。
只是办公大厅里顾客们(买方卖方,中介)不怎么样。本来大家取了号,坐着等就是了。可是偏要围到柜台上去,让公务员们在人头攒动下工作。难道大家都认为围着柜台,自己的号就要到得快些吗?像美国这样,其他的人退后几步,尊重别人的隐私的现象,在房管局大厅里看不到。很奇怪,在银行的取款机前,大家倒是懂得不围上去呢!看来还是房管局的管理没到位。
c)交件
过五关斩六将,现在一切就绪,剩下最后一关——把所以文件(房产证,地产证,委托书,结婚证,护照等等)交上去,由房管局验证无误后,签发新的房产证地产证,买主四天后取到手,然后付最后一笔房款,交易就完成了。
在十多个文件中,老公的委托书被判为不合格。
当初起草委托书时,我可是认认真真。先到网上遛了一圈,还专门上了国内政府官网,希望能找到范本,又问中介,还是不能确定如何才能符合国内要求。无奈就照着这里power of attorney的形式和措辞,“委托我的妻子XXX全权处理我在中国的房产。”
可是房管局的公务员说不行,“他必须说具体,委托你做哪样事。”
“很具体呀!委托我处理中国的房产。”
“他必须说清楚委托你签哪几个文件。”
“我们并不知道有多少文件及其的名称。‘全权处理’就是授权我代签所有的文件。”
公务员嘴角翘起一丝冷笑,似乎嘲笑我不懂中文,不跟你外国佬谈了。
又找了科长,还是说“委托……全权处理”这个术语并不能使我有资格替老公签署文件。
“你说这个术语不对,那就不对吧。但,什么是对的格式和措辞,你们也没事先广而告之──这是政府机关的责任。考虑到我的机票已经不容许延误,你能否饶了我,给我办了。毕竟,我有几个文件证明我就是妻子,他同意由我来处理共同房产,这是明确无误的。办了不会出问题。”
“不行。你这个也差得太远了。有十几个文件呢,你一个都没提到。‘全权处理’?等于没说。”
这时别的柜台上好几个人吵起来了,和我类似,他们已经跑了几趟了,还是没在委托书上把文件写齐。
我说:“可见你们的规定连当地人也搞不清楚。我不是来给你找麻烦的。我假设你也不是故意刁难我──那对你有什么好处?如果我们都从办事有效率又不出差错的目标出发,有什么必要在委托书上一一列出文件名?”
科长语塞。但还是不肯放行。
“这样吧。你给我一个范本,我们照着重做一遍,免得又不合你的格式。”
但他也不愿给我样本。说是范本在公证处,“你去那里要。”而公证处老远,得坐车去。
“你这就是为难我了哈!我跟这里的公证处没关系的。我是在中国大使馆做认证。看来你也没有范本。其实呀,你把范本搞出来,挂在房管局的官网上,贴在大厅的墙上,广而告之,你这个环节不就畅通了吗?这件事并不难。你要是做了,要算你的政绩的。”
凭心而论,国内的公务员们也都想把事情办好。只是他们习惯了被动地操作上级制定的程序,没想到自己也可以主动地参与程序的设计和改善。我这一说,就产生了效果。当三个星期后我离开时,房管局大厅里已经安排了一长溜桌子,上面摆着各种文件的范本供人索取。在我写此文时,房管局的官网上已经挂了各种文件的范本任人download。(http://www.cdfgj.gov.cn/FWDJ/Sheet.aspx)委托书也不再要求罗列所有的文件。
可惜没人在我之前去提这个建设性的建议。所以我并没得到好处。我还是重新做了委托书。老公在美国又走一遍三级公证认证,足足花了两个星期。回程机票也过期了,花了$500延期。
让我感兴趣的是各种人对此的反应。有四个人自始至终经历了整个过程,我,中介,买方母子。中介对官员是敢怒不敢言,被官僚程序误事儿了,一肚子的怒气怨气也得忍着,赶紧照官员指示办。买方母亲是个50多岁的退休人员,不觉得官僚程序有什么错,口服心服地检讨我们自己那些地方没做对。儿子是个受过高等教育,30岁的专业白领。他对政府机构极为反感,当面背面地没好话:这帮人拿着我们纳税人的钱不干活!整个过程他都在骂。
如果这三种人就是中国人的缩影,那么我觉得中国离公民社会法制社会还有距离。他们三人都没有公民意识。公民意识不是做政府的好孩子,也不是像青春期孩子那样反叛。而是把自己当做国家的主人。家里有什么不合意的地方咱们不是得自己动手解决问题吗?
d)收钱
终于,老公把公证认证后的委托书又寄到了(国际快递要一个星期)。房管局这次认可接受了。他们要用4天时间审核,让我们等4天去取新房产证。这四天是最容易出问题的。国内已经有很多案例了。在这四天中,房子不属于卖主,因为他已经把所有证件交出去了;也不属于买主,因为他还没有得到房产证。就有不良分子钻空子:如果采用交文件时付款,就有卖主交文件后,跟中介串通将房子再卖一次,骗取第二个买主的头期款,然后逃之夭夭。如果采用买方收到新房产证后付款,那么就有买方只交头期款,等房产证拿到手后大摇大摆住进去不付全款的。所以我这四天真是提心吊胆。
谢天谢地,买方取到房产证后就和我一同来到银行付款,不像要赖我的样子。不像美国,结交用银行支票。国内压根就没有银行支票。怎么办呢?网银转款要48小时才能到账(我的开户银行在外地),而我的飞机还有18小时就起飞了,总不能到美国了发现钱没到位又飞回来吧?我只好坚持要现款。好多钱啊,背着很重。要求银行保安跟着我,打的车到自己的银行分行存了。总算把房子卖了。
回想起来,中介曾经提出过把钱先放在中介公司账户(相当于escrow account)。但我在家人的影响下,当时对中介防范心太重,认为中介还不如买方可靠,就没同意。其实只要是正规中介公司──我用的“链家”(听说“红房子”也不错),由他们来做收钱的第三方,可能更方便保险一些。
祝大家卖房顺利。
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