内幕越挖越惊心:楼市中的真流氓出现了……(组图)

2016-06-04 08:30 作者: 佚名

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【看中国2016年06月04日讯】新闻背景:6月1日上午,上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块,由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得,溢价率高达306.53%!超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块,刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。

扣除5%(7600㎡)的保障房后,该地块儿的实际楼板价达到38841元/㎡;若扣除15%的持有住宅部分(21667㎡),实际楼板价高达45427元/㎡。

不过不知道为啥,总感觉这一次所谓的刷屏没有想象中那么猛烈嘛,可能是楼板价没有到非常高的程度。当然也有可能对类似套路的宣传方式也感到一点麻木了。

所以今天就不聊土地了,聊聊这家开发商信达地产,他们最近做的几件事情非常蹊跷。

百度百科上有关于信达地产的介绍,全文是这样的:信达地产的大股东是信达投资,信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司,成立以来,累计收购、管理各类不良资产1万多亿元,资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行,其中建行最多。

所以业内都有这样一句玩笑话说:别说央企国企有钱,信达什么都不是,但是他却是钱本身。

不过,说实话,信达这家企业笔者以前还真不知道,直到去年的下半年的时候。

2015年至今,信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块,其中7宗是地王:

广州天河地王;合肥滨湖地王;上海新江湾城地王;深圳坪山地王;杭州单价地王和总价地王;然后就是今天的上海顾村地王

我们来看下信达疯狂的拿地行为。

——2016年1月,这位兄弟豪气的以36679.58元/平的楼面价刷新杭州地价纪录

——2015年12月22日,信达地产与龙光地产鏖战100多轮,27200元/平的楼面价拿下,成为深圳新的住宅“地王”。

——2015年11月25日 ,又是信达以实际楼面价超过61000元/平的惊天价,刷新上海地价新纪录。

——2015年7月28日,信达在合肥以91.07%的溢价,楼面价7295.45元/平成为合肥滨湖区单价地王。

——上个礼拜,杭州总价地王就是信达创造,123亿,楼板价21576元/平米

——然后就是6月1日……

看到了趋势了吧,这哪里是在拿地啊?简直就是撒钱的节奏!

但是更加诡异的是,这家企业在2015年之前,几乎都是默默无闻的开发三四线城市低端项目的。

查了些背景资料:“这家开发商过去做的项目基本上是建设银行各种渠道拿到土地的再次开发,共有在开发和待开发项目35个,总占地面积300万平方米,可开发建筑面积510万平方米,这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的,成本极为低廉。

2008年,信达地产账面存货61.97亿元,可开发面积510万平方米,由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘,由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。”

有没有发现,前后的信达有着巨大的差别,差别大到好像不是一家企业。但是,哪怕是现在的一家企业,他们现在的一些行为也非常的不寻常。

首先是布局方面,我们看到半年的时间里,信达进入的城市非常没有规律。

作为一个之前一直在三四线城市开发的企业,想要进入一线城市是所有房企的目标,而且选择上海和杭州的节奏也很清晰,是想以长三角为基点作为正常的布局手段。但是布局杭州上海的同时,也布局了广州、深圳、合肥!

这样的节奏有点让人摸不着头脑……

第二个是姿态。

杭州那块总价地王,本来是准备和万科联合拿地开发,但是到了最后举牌的时候,直接无视当初万科给的价格底线,硬生生的往上举。比万科当初预期的总价范围要超过十亿。我想好歹人家是专业的,对于地价的判断相对理性,你拿地这样的节奏已经不是自己有钱没钱了,而是你尊不尊重合作伙伴的意思了。

不过信达好像无所谓,拿到地万科不和他合作,他转头和别人合作去了。

更奇怪的来自第三个逻辑点:拿了地王喜欢找别人合作,自己是大股东,但是操盘全权交给对方。拿了地王找别人合作也情有可缘的,毕竟自己没有做过高端项目。

之前拿的地块,一二线城市基本上都是选择和其他企业成立投资公司,然后联合开发(下图)。

最为典型的就是上图里属于新江湾的那块地了。信达拿了地之后,又去勾搭第二名泰禾,一起来开发这块地。但是对于这个项目两家企业分别占多少百分比都是没有说的。

网上找了下面一张图,比较好的解释了这个:

很明显,这个项目的核心主题是坤瓴投资,占80%的比例,而坤瓴投资的80%来自信达,另外加上信达银泰的20%,所以这个项目实际上的大股东还是来自信达,而且是绝对大股东。

但是项目的操盘这一块,包括产品规划,施工建设,后期销售这一块,全部都是由泰禾团队来进行。

新江湾这块地的整体规划也出来了,其丑无比:

做的真的跟棺材盒子一样。

为了实现溢价率,做了标准的高低配的产品,通过别墅大量的偷面积来支撑后面要卖8万的价格。

所以此时此刻,信达已经完全退缩成一个财务投资者。

码字码到这里的时候我开始好奇了,既然信达无意真正的去开发操盘项目,那么为什么要拼尽全力去和大家抢地?就拿新江湾这块地来说好了,你信达直接投资给泰禾不就好了嘛,这样还能控制下地价,你的投入产出比可能还会高一点。

那么为什么信达一定要创造一些地王给自己增加难度呢?

把信达的背景再深挖了一下,有这样一篇文字很有意思:

里面有这样一段文字:信达资产管理公司正是财政部创建的,也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模,信达比任何一家中国信托公司大超过15倍。

在过去的3年半时间里,信达的业务已经开始偏离这个模式。除了从银行和其它金融机构那里购买坏账,信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。

信达的招股书显示,60%的不良应收账款可归类于房地产部门。

这里释放了两个让人不安的讯号:

第一,房地产资产在行业报表里已经属于不良资产;

第二,但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产。

但是作为企业,不论怎么样都能盈利,信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于异常低的借款利率。这个利率有多低?低到你想象不到(下图)。

红色这条线就是信达借款利率水平,只有2%。

其他房企,基本的借款利率都在6%-8%左右,很优秀很优秀的能做到4%。

这样的财务成本才决定了信达可以这么任性可以去拿地的核心原因。这几乎不是支持你开发房地产了,基本上等同于送钱给你开发项目了。

为什么金融机构会向信达提供如此廉价的贷款呢?一个可能的解释是,信达与财政部的紧密关系使其享有很低的信贷风险。

换一句普通点的话来说就是:所谓的不良资产,也就是房地产其实并不盈利,能够产生盈利的是信达获得的异常低的资金水平。

我们可以感受一下财政部往各个项目上输送的血液。

以今年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例,该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目,基金计划筹资15.02亿元。其中,中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP,信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。

也就是说,通过汇融沁誉这一夹层基金,信达地产用4.5亿元撬动了“信达系”合计15亿元的资金,共同开发旗下项目。

信达地产出资7亿元,参与认缴一个总资金量为51.01亿元的“深圳城市发展基金”,并表示此举“有助于巩固公司对华南区域的战略投资布局”。这个基金由中国信达发起,旗下的6家“信达系”公司参与其中,未来投资项目时将再下设子基金进行运作,主要针对深圳的特点,用于城市更新改造、房企并购、在优质地段拿地等。

2015年以来,信达地产频繁地与母公司中国信达及“信达系”公司发生关联交易,据统计,通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个,其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。

还有信达投资的项目地图:

对于投资以及金钱输送方向,几乎是没有逻辑没有方向没有标准的,但是就是铺设的面非常非常广。

信达高速扩张还不仅仅在项目上,从他的企业杠杆率上来看也能看出一二。

信达地产的负债率已经突破国企80%的红线。根据公司2015年三季度财报,截止到2015年9月30日,信达地产的负债率高达83%,比2014年末的78%增加5个百分点;公司账上货币资金为58亿元,并负有高达240亿元的流动性负债,而且短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。

2015年11月,信达地产第十届董事会第九次(临时)会议上,公司管理层表示,董事会于年初授予的40亿元“基金投资额度”在8个月内花掉20多亿元,额度内仅剩6.84亿元,因此申请追加至80亿元,用来进一步推进金融地产业务,以及通过基金形式为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排。

这一申请很快被通过,可见公司高杠杆扩张的金融地产战略并未动摇。

写到这里,我们可以看到一些端倪:信达在财政部的授权下,激进拿地,炒出大量的地王项目,然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式——寻找合作伙伴,给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段,让他们操盘,信达只负责输送血液,让一个个地王变成真的楼王高价卖掉。

所以,是不是可以理解为:

现在的当下:这个行业需要创造一个个地王,然后高价的变现,不论真的赚不赚钱。

信达是流氓么?好像只负责制造楼王,不负责生产销售,甚至连是否盈利都不在乎。

那么信达的底气哪里来的呢?

后面的话,笔者不敢再说下去了……

责任编辑:靖晔

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