中国楼市的流动性已经没了(视频)

房子到底该在什么时候买合适?

2017-8-7 08:05 作者: 齐俊杰

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【看中国2017年8月6日讯】最近,北上广深基本上一天一个楼市政策出台,如果一周没有一个大动作,都觉的好像缺了点什么。很明显现因城施策之后,楼市有了新的变化。在特大城市,调控房价的决心已经是十分的明显。先从流动性再到价格的逆转正在一步一步变成现实。预计未来一年,一线城市将继续这个思路,房价将有更大的跌幅。而正在上涨的三四线城市也将在半年后出现逆转。三四线城市更凶险的地方在于,一旦楼市停涨,马上你就卖不掉了。比如现在的燕郊和廊坊。基本上已经没有成交。楼市跟股市不同,顶点就是底点。在最高点,你是一定卖不掉的。

限购令相当于一场饥饿营销,相当于把需求提前释放。只要限购令一放开,楼市就会跳涨,然后再限购就会反复的加强这个预期,一定要在能买的时候赶快买。否则就买不到了。如果一线买不了就要赶紧在别的不限购的城市买。这是当时普遍的共识。其实投资这个事,真不是靠预测的。而是靠资产间的价格比较做出的。举个例子,为什么2014年敢抄底股市,因为很多股票的股息分红率已经达到了7%,比投资余额宝和债券要划算的的多。而很多债转股也给我们提供了很安全的投资标的。所以这种投资看起来就毫无风险。而到了2015年的5月份,我们为什么看空股市,是因为隔夜拆借的无风险利率大幅上升。股息收益率已经降到了4%以下,而相对应的债券收益率当时两年平均都超过了10%,所以从比较来看,当然投资债券会更安全。股市对于长期资金的吸引力在下降。

那么房子怎么看呢?主要是成本和收益的比较。当你买一套房子,主要是贷款的支出和房子租金的比较关系。从欧美国家的百年房产的走势,每年房价的涨幅很低。基本不会超过4%,所以靠房子发财的很少很少。大家买房子基本还是为了居住,那么如果你买一套房子的每月贷款,比租金更低。那么也就意味着你的买房更划算。因为你租房要付出更高的成本。而如果你贷款买来租给别人,几十年之后你就可以通过租金收回你的投资。房子这时候是一个资产。你还可以通过加大杠杆,放大这种安全的收益。相反就像现在这样,一套房子每月还贷款的数量远远大于你租房子的租金,你基本上已经不可能通过租房来收回房子的成本了,甚至现在已经连贷款利息的成本都收不回来。贷款买一套房,未来30年都是负的现金流,每月都要往房子里扔钱,这就是典型的负债而不再是资产。这就好比,你做一个生意,要先投资30年,才能过盈亏平衡点,才开始赚钱。有点脑子的人,肯定知道这个生意是不能做的。因为30年周期太长,这中间的变数太多。所以专业的投资者,是不会去一掷千金购买负债,然后坐等他升值的。与其那样,还不如去期货市场赌大小赚的更多,期货市场起码有流动性作保证,所以比房子安全的多。

但放到房子里,大家的心态就全变了,因为没有人关注现金流了,大家只关注升值变现。只想把房子卖给后面的傻子,然后卖个更高的价钱,这在投资市场叫做博傻。属于赌方向,赌大小。还有一句话叫做十赌九输,一旦赌错了,房子会让你赔掉所有的钱,而且还可能背负一辈子的负债。这就是赌的代价。有些人说,在中国土地出让是财政的重要收入来源,所以维持高房价才能更多卖地,未来一定会涨涨涨。这就是犯了一个逻辑上的错误,吃一只螃蟹是美味的,吃一只肯定不够,吃三五只满足感才最强。但如果让你吃20只,并且一只吃下去,你会怎么样。吃到20只你会怎么样?这就叫边际!超过了边际的东西边不再是红利,而是负担。房子跟股市也一样,股市一直涨不好吗?当然好,实体经济能够高价IPO发行,企业规模做大,股民看起来也各个发财。但总有人看穿皇帝的新衣,总有聪明人提前离场,无源之水的泡沫一旦被戳破,后面就是暴跌。所以投资市场千万别犯经验主义错误,你之前看到的只是假象,用之前的看到的看未来一定会出问题。

起码现在房子租售比低于2%,相当于一只市盈率超过50倍的股票,在股票市场我们都知道,如果一只股票要维持50倍的市盈率,需要每年保持50%的速度增长,如果放在房子身上,就要求租金每年涨50%,而实际上过去十几年租金每年涨幅不足8%,今年很多地方租金还是下跌的。所以这么高的价格是根本撑不住的,要不是一直在限制交易,估计房价早就已经被玩坏了。记住一句话,当所有人已经都冲进去买的时候,你还指望谁在你后面接盘呢?如果没人接盘,你怎么退出来?如果这两个问题没法回答,那么你的投资十有八九是要损失的。房子跟股票不一样,股票还能止损割肉,房子一旦被流动性套住,将损失掉所有的钱,而且该还的房贷,还一分不能少。


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