中國樓市的流動性已經沒了(視頻)

房子到底該在什麼時候買合適?

2017-8-7 08:05 作者: 齊俊傑

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【看中國2017年8月6日訊】最近,北上廣深基本上一天一個樓市政策出臺,如果一週沒有一個大動作,都覺的好像缺了點什麼。很明顯現因城施策之後,樓市有了新的變化。在特大城市,調控房價的決心已經是十分的明顯。先從流動性再到價格的逆轉正在一步一步變成現實。預計未來一年,一線城市將繼續這個思路,房價將有更大的跌幅。而正在上漲的三四線城市也將在半年後出現逆轉。三四線城市更凶險的地方在於,一旦樓市停漲,馬上你就賣不掉了。比如現在的燕郊和廊坊。基本上已經沒有成交。樓市跟股市不同,頂點就是底點。在最高點,你是一定賣不掉的。

限購令相當於一場飢餓營銷,相當於把需求提前釋放。只要限購令一放開,樓市就會跳漲,然後再限購就會反覆的加強這個預期,一定要在能買的時候趕快買。否則就買不到了。如果一線買不了就要趕緊在別的不限購的城市買。這是當時普遍的共識。其實投資這個事,真不是靠預測的。而是靠資產間的價格比較做出的。舉個例子,為什麼2014年敢抄底股市,因為很多股票的股息分紅率已經達到了7%,比投資餘額寶和債券要划算的的多。而很多債轉股也給我們提供了很安全的投資標的。所以這種投資看起來就毫無風險。而到了2015年的5月份,我們為什麼看空股市,是因為隔夜拆借的無風險利率大幅上升。股息收益率已經降到了4%以下,而相對應的債券收益率當時兩年平均都超過了10%,所以從比較來看,當然投資債券會更安全。股市對於長期資金的吸引力在下降。

那麼房子怎麼看呢?主要是成本和收益的比較。當你買一套房子,主要是貸款的支出和房子租金的比較關係。從歐美國家的百年房產的走勢,每年房價的漲幅很低。基本不會超過4%,所以靠房子發財的很少很少。大家買房子基本還是為了居住,那麼如果你買一套房子的每月貸款,比租金更低。那麼也就意味著你的買房更划算。因為你租房要付出更高的成本。而如果你貸款買來租給別人,幾十年之後你就可以通過租金收回你的投資。房子這時候是一個資產。你還可以通過加大槓桿,放大這種安全的收益。相反就像現在這樣,一套房子每月還貸款的數量遠遠大於你租房子的租金,你基本上已經不可能通過租房來收回房子的成本了,甚至現在已經連貸款利息的成本都收不回來。貸款買一套房,未來30年都是負的現金流,每月都要往房子裡扔錢,這就是典型的負債而不再是資產。這就好比,你做一個生意,要先投資30年,才能過盈虧平衡點,才開始賺錢。有點腦子的人,肯定知道這個生意是不能做的。因為30年週期太長,這中間的變數太多。所以專業的投資者,是不會去一擲千金購買負債,然後坐等他升值的。與其那樣,還不如去期貨市場賭大小賺的更多,期貨市場起碼有流動性作保證,所以比房子安全的多。

但放到房子裡,大家的心態就全變了,因為沒有人關注現金流了,大家只關注升值變現。只想把房子賣給後面的傻子,然後賣個更高的價錢,這在投資市場叫做博傻。屬於賭方向,賭大小。還有一句話叫做十賭九輸,一旦賭錯了,房子會讓你賠掉所有的錢,而且還可能揹負一輩子的負債。這就是賭的代價。有些人說,在中國土地出讓是財政的重要收入來源,所以維持高房價才能更多賣地,未來一定會漲漲漲。這就是犯了一個邏輯上的錯誤,吃一隻螃蟹是美味的,吃一隻肯定不夠,吃三五隻滿足感才最強。但如果讓你吃20只,並且一只吃下去,你會怎麼樣。吃到20只你會怎麼樣?這就叫邊際!超過了邊際的東西邊不再是紅利,而是負擔。房子跟股市也一樣,股市一直漲不好嗎?當然好,實體經濟能夠高價IPO發行,企業規模做大,股民看起來也各個發財。但總有人看穿皇帝的新衣,總有聰明人提前離場,無源之水的泡沫一旦被戳破,後面就是暴跌。所以投資市場千萬別犯經驗主義錯誤,你之前看到的只是假象,用之前的看到的看未來一定會出問題。

起碼現在房子租售比低於2%,相當於一隻市盈率超過50倍的股票,在股票市場我們都知道,如果一隻股票要維持50倍的市盈率,需要每年保持50%的速度增長,如果放在房子身上,就要求租金每年漲50%,而實際上過去十幾年租金每年漲幅不足8%,今年很多地方租金還是下跌的。所以這麼高的價格是根本撐不住的,要不是一直在限制交易,估計房價早就已經被玩壞了。記住一句話,當所有人已經都衝進去買的時候,你還指望誰在你後面接盤呢?如果沒人接盤,你怎麼退出來?如果這兩個問題沒法回答,那麼你的投資十有八九是要損失的。房子跟股票不一樣,股票還能止損割肉,房子一旦被流動性套住,將損失掉所有的錢,而且該還的房貸,還一分不能少。


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