回顾和展望前后二十年的中国楼市(图)


楼市 人口 城市
楼市做为大类资产,在经济中起到举足轻重的作用。(图片来源:daizuoxin/Adobe Stock)

【看中国2019年4月14日讯】楼市做为大类资产,在经济中起到举足轻重的作用,即使不投资也要时不时聊一聊。如果这波楼市大周期从2000年开始算起,现在已经18年牛市了,这18年发生了什么,大致回顾一下。

1、2000年人口12.6亿,2018年人口13.9亿,增加了1.3亿人,差不多10%人口增量。

2、2000年城市化率36.4%,2018年59.6%,提升了23.2%。

3、基于1和2,中国城镇人口从2000年的4.56亿增长到2018年的8.28亿,人口增长82%。

4、2000年统计局计算城镇人均住宅面积21平米,大约对应城镇住宅面积96亿平米。过去18年统计局的住宅销售面积计算,大约18年卖了140亿平米,年均销售7.8亿平米。

5、如果用(96+140)亿平米/8.28亿计算,2018年人均城镇住宅面积28.5平米,而统计局是人均35平米,这部分数据对不上,一种可能是统计局没计算流动人口,第二种可能是差额的54亿平米住宅是小产权房,没统计到商品住宅中。

6、2000年商品房平均销售价格1900元/平米,好像也挺贵,应该是当时主要建设在一线和二线城市。2018年商品房平均售价8600元/平米,增幅450%。

7、2000年人均GDP 8000元,2018年人均GDP大约6.4万,增幅大约800%

总结,过去18年楼市大牛市是依靠人口增加,城市化率大幅提升,人均GDP大幅增加,叠加住宅建设强度不足造成的,也就是供不应求。

展望未来20年

1、人口,每年增长小于500万人,可能10年后开始负增长,20年后估计人口数量和现在接近。

2、城市化率,预计从60%增加到80%

3、人均GDP,估计20年后到人均15万人民币,叠加人民币升值估计在人均3万美元。

4、住宅建设强度,预计未来20年年均住宅建设不低于10亿平米,超过过去18年平均住宅建设强度。

所以供需逆转是必然的!


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