中国银保监会对房地产信托断了下半年生路(图)

2019-07-09 07:02 作者: 齐俊杰

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中国银保监会 房地产 信托
下半年开始房地产开发商想借道信托融资,已然完全不可能。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2019年7月9日讯】针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,中国银保监会开展了约谈警示。银保监会要求这些信托公司落实“房住不炒”的总要求,执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

此次被约谈和指导的信托公司,覆盖非常广泛,包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等十家。

据媒体报道,约谈指示内容包括:

1、今年房地产的信托规模,不能超过6月末的规模,已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停。换句话说,这就是一刀切,下半年断粮的节奏。下半年开始房地产开发商想借道信托融资,已然完全不可能。

2、符合432的通道类业务也算房地产项目,也要全部暂停。所谓432,4是四证齐全,3是30%自有资金,2是拥有二级以上开发资质,这在之前算是很好地信托优质项目,现在也一刀切不让干了。

3、地产公司并购类也算房地产项目,也受窗口指导影响,全部暂停。

4、旧城改造项目不受此窗口指导影响。

一直以来,房地产和信托都是息息相关,房地产本身就是信托行业最喜欢的一类项目,因为抵押充足,风控简单,根据数据显示,房地产信托的比例不断上升,截至一季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比为14.75%,较2018年四季度末上升0.56个百分点。

而作为开发商来说,在国内发债融资受阻,银行贷款被限制,海外融资成本越来越高的情况下,通过房地产信托融资,也已经成为共识。从数据上我们看到,2019年一季度信托成立规模4,800多亿元,同比增加7.15%。其中,房地产类信托募集资金1,674.79亿元,同比增长25.71%。要明显增速更快,已经在增量中占据了三分之一的比重。所以这很显然与现在大的调控背景相违背。

这不得不让我们又想起了中国银保监会主席郭树清的话,去年他在陆家嘴论坛说,收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金。随后网贷和P2P公司马上出现巨大的风险,多个头部平台倒掉,投资者损失惨重。

而在上个月刚刚过去的陆家嘴论坛上,郭树清又说,当你买套房子自己居住,意味着你每个月都有一笔固定收入。如果你再买一套住房,同样有收入和产出,但是当你买了房子不用于出租,那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。话音未落,房地产信托的最强监管,必杀令就下达了。

这次的约谈内容可谓是非常严厉,而且都是一刀切的政策,除了旧城改造,其他基本房地产信托项目全部叫停,一点活口都不留,之所以这么做,1就是为了践行房住不炒,越是金融环境宽松,就越要窗口指导收紧房地产融资。2也是为了防范金融风险,此前多家信托公司,已经在房地产项目上踩雷,比如中民投和安信都先后出现过损失,所以给房地产信托踩刹车已经是在所难免,大势所趋,只是我们没想到,这脚刹车踩得有点急有点狠。

至于影响,对开发商,特别是不能达到发债要求的一些开发商杀伤力极大,一下可能就有断粮的风险,而且很多信托项目,都是靠借新还旧维持,如果一刀切下来,之前的钱是根本还不上的,现在又不让他借新的资金,那么很可能会造成资金流中断,挤爆很多雷。比如我们看到的很多信托,某某计划的1-2-3-4期,大多都属于这一类,如果不让他发第5期,第4期的钱可能就还不上了。这个信托的投资者要格外留神。毕竟信托投资起点很高,很多人都是一辈子的积蓄一把都压在了一个信托的一个产品上,如果遭遇损失,可能顿时让家庭财产遭遇巨大的影响。

在信托断粮后,开发商只能通过低价卖房,快速回款的方式来守住自己的资金链,下半年新房销售,会越来越快,推盘也会越来越多,新房价格应该会有比较大的优惠,一二手房倒挂会更加明显,买新房肯定更划算,但是同时也意味着,由于资金紧张,周期短,新房质量可能也会堪忧。购房者要在收房的时候仔细查验清楚。

综合来看,这次约谈对于开发商的打击不小,对于信托投资者也会有较大影响,甚至会造成一定的资产荒。但也能看出,房住不炒在金融领域仍然在强行推进,再次强调一下,不是我们不想依靠房地产拉动经济,而是已经不能了,房地产已经由于边际效用递减,对经济失去了拉动作用,他带来的只有风险,没有收益,所以我们这次才会如此坚决。


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