拥挤的城市 空荡的房子……(图)

2020-05-25 09:30 作者: 佚名

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【看中国2020年5月25日讯】中国的住房空置问题一直是社会关注的热点。一人拥有超多套房的新闻屡见不鲜,如2013年,原铁道部部长刘志军被查出房产高达374套;2018年,云南省第一人民医院原院长王天朝名下拥有100多套房产等。无数身边的案例告诉我们,中国的住房空置率真的不低。但由于统计困难、话题敏感,大家对空置率数据一直众说纷纭。

目前,有关空置率比较权威的有四大类统计口径,包括国际组织、政府部门、学术研究、社会调查。

一是国际货币基金组织(IMF)的数据:空置面积高达10亿平方米。IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出,中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积高达10亿平方米。中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。但具体的样本选择、数据采集、调查方式等并未对外公布,真实性无法保证。

二是中国国家电网等政府机构调查数据:空置率超过10%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”, 原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%。查电表的调查方式能够相对真实反映已出售房屋的存量空置情况,但会忽略已建成的待售房屋,即未考虑新增空置,导致真实的空置率被低估。

也有不少地方政府机构对空置率进行摸底调查,如2012年北京市公安局人口管理总队调查显示北京全市房屋1320.5万套,如果按照办理入住手续后一直无人居住,或者最近连续半年无人居住的标准,初步核对空置房屋381.2万户,住房空置率高达29%。除了未考虑新增空置外,这种算法基本合理,但还有一个不足,那就是年代相隔较远,目前的情况不得而知。

三是学术研究抽样调查数据:空置率超过20%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心历时5年通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示,2013年中国城镇住宅整体空置率达到22.4%,一、二、三线城市分别为21.2%、21.8%和23.2%。该研究样本覆盖面广、调查历时长、调查方式较为科学,调查结果可信度较高。但需要注意的是,抽样调查的空置房标准包括两类:一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房;另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房(不过,将外出务工者的结构空置住房纳入空置范畴会提升中国的住房空置水平)。

除此之外,中共党校周天勇副所长估算的中国城镇空置率约在20%-25%之间,此处的空置是包括已经被购买和竣工住宅的空置率,可综合反映了住宅一级市场和二级市场的整体空置情况,但具体的测算过程未对外公布。

四是社会调查数据:主要城市空置率超过22%。2015年5月11日至5月20日,腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查,结果显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,其中一线城市空置率22%,二线城市24%,三线城市26%。

从结构上来看,中国三、四线城市住房空置率高于一、二线城市。虽然中国城镇住宅空置率尚无全口径的准确数据,但是从上面四大类数据口径可以看出,中国空置率远远超过10%,已处于危险区间,且存在结构性差异,大城市不少,小城镇更多,三、四线城市空置率水平要明显高于一、二线城市。

与国际水平相比,中国住房空置率也明显处于相对高位。美国普查局的数据显示,美国2018年第一季度的房屋空置率仅为1.5%;2016年加拿大的空置率约为3.7%。2013年日本空置房屋约820万套,空置率约为13.5%;欧洲国家空置率普遍也不高:2017年英国空置率最高的地区为1.4%,德国为7.9%,法国为8.1%;香港2017年的空置率为3.7%,并在长时间内保持了较低的水平。不难看出,中国22%的空置率处于相对高位。

与国际水平相比,中国住房空置率处于相对高位
与国际水平相比,中国住房空置率处于相对高位(网络图片)

那么,房屋空置问题如何解决?

解决空置问题并不难,大部分国家是通过税收来进行调节。除了针对所有住房的房地产税之外,专门针对空置房的空置税或者相关税种是最常用也是最有效的方法。从全球经验来看,这能有效的引导部分存量空置变成楼市中的有效供给,很多出台空置税或者相关房地产税的发达国家住房空置率长期保持在较低水平。

国际上常用的空置税有两种:一种是征收真正意义上的空置税,即对符合空置条件的住房加征空置税;另一种是对二手房的交易环节征收印花税和流转税,这种房地产税也是出于降低空置,属于广义空置税的范畴。

狭义空置税:为提高住宅和土地的利用率,法国、温哥华和澳大利亚的维多利亚州均直接对区域内的空置住宅征收空置住宅税。法国关于空置的定义较为严格,对两年内每次连续居住时间均小于30天的房产开征空置住宅税,空置税以住宅所占用土地租金作为税基,前三年适用税率分别为10%、12.5%和15%,空置年份越长,对应税率越高。温哥华以空置住宅的评估价值作为税基,对1年内无人居住达到180天的房屋征收1%的空置税,并且政府对居民的空置土地也进行征税以防止居民拆掉空置的住宅。澳大利亚维多利亚州对辖区内空置率较高的区域征收空置税,对超过6个月空置的住房,以房产增值部分作为税基征收1%的住宅空置税。

广义空置税:部分国家如英国和韩国虽未专门设置空置税,但当地政府对居民多套房征收的印花税和转让税也可被视为广义上的空置税。在英国,居民第二住房需多缴纳3%的印花税,印花税以房屋价值为基础,二套房适用税率最高可达15%,此外,英国也允许地方政府对空置房屋多征50%市政税以增加空置房屋的持有成本;在韩国,以住宅的增值部分为基础,政府对居民首套房仅征收9%的转让税,而对二套房最高将征收60%的转让所得税。通过提高多套房的转让所得税税率来抑制居民过度持有房产的投机行为,二手房持有量的逐步减少将有效的控制存量住房的空置规模。

总的来说,中国的房地产空置率明显偏高,这既有房地产周期等客观的经济原因,也有房地产税等主观的政策原因。但不管什么原因,这个问题都已经给社会公平和经济发展带来了巨大的扭曲。在高层定调房住不炒的大背景下,未来想解决这个问题并不难,难的是先承认问题、正视问题。


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