信贷不是放松了吗?可一线城市突然出现大量抛盘……(图)


【看中国2021年11月19日讯】最近,中国的“金九银十”灰溜溜地宣告结束。比起往年的抢房潮,今年却出现了卖房潮,而且主要在一线城市。

11月1日,深圳地产圈都在流传一条新闻,有政府机构抛售深圳23套顶尖学区房!其中有11套房的面积是85平米,挂牌价大概是950万左右,另外11套是105平,挂牌价是1080万左右,还有一套三百多平米的超大户型,挂牌2600多万。目前,长城大厦小区市场价大概是十四五万,政府指导价是10万左右。算下来这次放盘单价在10-11万多点,比政府指导价高一点,但也是明显低于市场价的。

如今深圳“笋盘”的数量真的越来越多了。从今年的2月份开始,深圳的二手挂牌量从38463套增长到10月份55047套,增幅达43%。成交量和挂牌量就像是一对跷跷板,深圳的二手房挂牌量已经创新高了,而成交量则一再创新低。这是一个非常危险的剪刀差,就是说想卖房的人很多,但是能卖出去的很少。

最新的10月份成交数据出炉,深圳二手房成交量止步1605套,二手房成交连续下跌7个月!心态强硬、一直死扛的二手房业主在上半年始终不愿降价,但是随着成交量越发低迷,着急用钱的业主撑不住了。从9月份起,二手房价格终于开始下跌了,9月、10月全市二手住宅挂牌均价环比均下跌0.5%。有一个朋友前几天去看房,深圳龙华保利悦都一套118平的5房,去年最贵的时候卖到7万多,如今挂牌价610万,比指导价还低,单价仅需5万出头。

不仅仅是龙华,大热的南山也躲不过降价的宿命。半岛城邦,155平4房只卖1668万,比指导价低;大冲都市花园80平2房2厅,报价950万指导价1040万;水木丹华,3房2卫年前报价1180万,现在960万价格可谈;诺德假日花园,80平报价980万,低于市场价350万,而且还可以宽限6个月的时间给凑首付。

在透明售房网平台上,截止11月1日,杭州二手房挂牌量为15.7万套,创下历史新高。杭州的二手房挂牌量在这一两年几乎是直线上升。2019年1月:6.5万套;2019年11月:10万套;2020年6月:12万套;2021年5月:13万套;2021年9月:13.9万套;2021年10月:15.7万套;从增长速度来看,杭州二手房挂牌量从过去一个月几千套增加,到如今仅仅一个月就新增了1.8万套,很明显市场已经发生了踩踏出货的现象,说是抛售潮都不为过。

关键问题是房子那么多,市场根本不买单。根据杭州楼市茶馆的数据记录,截止10月31日下午3点,杭州10月份成交量仅为2804套(含公寓)。杭州10月份的市场成交比农历新年月还冷淡,一路下滑的成交数据和二手房挂牌量截然相反。

2021年杭州楼市二手房月度成交量一览
2021年杭州楼市二手房月度成交量一览(网络图片)

杭州才正式调控不久,11月份的成交预计不会有很大的反转,按照目前这个速度,15.7万套二手房,估计2年都未必消化完。

广州自从收紧限购,指导价出台后,二手房挂牌量也在疯狂增长。尤其是去年上涨最厉害的黄埔,今年投资客纷纷抛盘。黄埔科学城的万科东荟城目前二手房挂牌量高达240套,想要卖出去,只能拼价格低。

除了黄埔,整个广州的二手房挂牌量都在猛增。7月底,广州整体挂牌量突破8万套大关。而10月30日,广州整体挂牌量已是93966套。10月份广州的成交数据也不好看,二手住宅整体网签为5253套,环比分别下降15.25%,同比分别下降50.91%,创近年来成交最低位。

上海和北京因为有限制挂牌价格,比如北京要求超过挂牌指导价1%的不让挂牌;而上海有最高核验价,不符合要求的也不能对外展示。所以没法查到真实的二手库存数据。武汉也是一样,挂牌量激增,而且挂的价格高了的话,无法在网站上展示,只能由经纪人内部推荐销售。

但无论北京还是上海,目前二手房成交量都处于降温中。

深圳、杭州、广州之所以出现抛售潮,主要还是因为近半年时间的调控太紧了,部分投资客已经扛不住,率先抛盘走人。其次就是房地产税的影响。一线和新一线城市征收的可能性非常大,那些手握十几套房的拆迁户,估计已经在置换资产了,把普通房子换成豪宅。

这股抛售潮估计还得持续好一阵子。抛房潮的背后,是房价的大幅度下跌。大家都慌了,开始抢跑卖房了。

除了一线城市外,10月份跌幅惨烈的城市有西安、南昌、中山、东莞、宁波、烟台、芜湖。最惨的还是西安,跌幅高达11.34%。三四线城市的代表烟台、芜湖的房价环比分别下跌9.39%和5.93%,算是比较猛烈的。芜湖其实代表了很多三四线城市。从这些信息可以看出,全国从一线、新一线,到二线、三四线城市的房价,基本都出现了跌幅扩大的情况,而且抛房潮在持续。这二者是互相促进,螺旋上升的。

不是说信贷放松了吗?为什么一线城市依旧出现抛售潮,出现房价跌幅扩大的情况呢?

目前的抛售潮和降价潮是上半年政策带来的结果。从信贷宽松反映到楼市其实还需要一定的时间。前几天,财联社就发布了一则电报:“部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导”。

虽然都是信贷宽松,但这次信贷宽松和以往完全不同。央行目的只是希望楼市能打破僵局,稍微回暖,但房价像去年那样再次上涨,是不可能的。所以才要进行“窗口指导”,而且后面还强调一句话:以目前的情况来看,更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区调节。意思是央行希望一些房贷充足的城市分一些额度给房贷紧张的城市,以此来保持房贷总量不变。

大家也可以理解为“南水北调”,在水量总量控制下,只能各地去协调了。这也不失为一个办法,今年来房产交易量大的城市主要是以一二线城市为主,很多县城三四线城市的房贷额度并不紧张。现在就是要把这些贷款额度充分利用起来。另外,银行为了控制风险,也更加愿意把优质的房贷放在一二线等重点城市中。招商银行在三季度业绩交流会上就表示,在开发贷项目选择上,招商银行将集中在一、二线城市的刚需和改善型住宅。

其实,银行比购房者更加担心风险,在房贷方面,他们比谁都谨慎,即便如今收到央行的信号,他们也只敢从优质房产开始逐步放松。这也是为什么虽然信贷宽松了,很多城市依旧感受不到,因为还没轮到呢!

率先有反应的肯定是北京、上海。不敢说信贷宽松后,房价就会有所上涨,但起码成交量会慢慢有些起色。所以,就像之前一直在强调的,这也可能真的是抛房变现的绝佳机会。

责任编辑:宇真

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