【看中国2022年12月9日讯】2020年2月下旬，全国各地开始复工复产，楼市慢慢解封。因为疫情，新年前两个月只有一个新盘取得预售的深圳率先反应过来，二月第三周成交量环比增长了186%。
当地媒体喊出了口号：疫情结束后，深圳楼是将以5G速度复苏！
快三年过去了，深圳再一次期盼复苏，全市各类公共场所自12月5日开始不再查验核酸。但当年的5G网已经换成了：神州行，我看行。
11月27日，位于前海妈湾的万科臻湾悦突击开盘，当天去化289套，去化率九成。臻湾悦是在开盘前九天才拿到的预售证，项目有321套精装住宅，单价区间为9至11.8万。
万科取证后，同样位于前海的天健悦湾府项目也拿到预售证，均价9.6万。两个项目基本要争抢同一批客户。
所以，拿完预售证，万科臻湾悦就推出了各种减免优惠活动。认筹期认购166坪的四房，甚至可以优惠到160万，这等于把单价降到了8万多。
深圳地产圈的朋友说，他们都没猜到，在前海那样的地段，新房会出现8字头。万科打折卖房后，深圳购房客观望情绪更浓了。仅仅三天后，天健项目再开盘，去化率还不到30%。
如果是两三年前，这两个项目是能卖到12万以上，而且能日光的。
11月，深圳中介小洪又带了一位买家去华润润府看房。在看房的路上，小红接到了房子业主的电话：一个月之内这套房子如果能卖出去，我送你和买家一人一个香奈儿。小洪看了下业主说的那款香奈儿包包，大概价值5万元。
但这么诱人的奖励，在小洪眼里，就像爬一座大山。这已经是这一个月来，他带进这间89平米豪宅的第12位客户了，每一位客户在15万的价格面前，都会轻轻摇头。他直言：这几乎是一个不可能完成的任务。
华润润府这个深圳“神盘”前四期开盘每次都是秒光，都是深圳楼市的炒房狂欢节，项目价格也一路从2014年一期的4万5，涨到了四期的13万，抢到一套就是至少5百万的倒挂。很多深圳人甚至会凑钱炒一张房票。
但是，到了去年年底华润润玺昱二期，也就是润府第五期房源开盘，情况就不太一样了。一共1024套房子，卖了一天居然还剩下100套没卖掉。项目甚至开启了全员行销，卖出一套120平米户型：奖励5000元！
没想到一年以后，连业主也开始奖励中介了。润府为啥下行，大家应该也清楚。2021年2月，深圳率先在全国推行二手房指导价，为全市共3595个住宅小区出台了详细的价格标准。
2021年2月深圳出台二手房指导价，拉开了楼市调控之幕（网络图片）
一开始大家还想过不少有趣的办法悄悄对抗，没想到指导价和银行贷款挂勾，投资客买一套房比过去要多付出20%的现金。多空对决，多放惨败。
润府五期开盘时，这个项目真实的二手成交价已经从18万降到了16万。现在，又是一年时间过去，情况更糟糕了。小洪卖的这套房子属于润府二期，业主购入时单价大概9万元。
最早业主想卖1,700万，也就是单价19万，后来也降到了16万8，现在已经是15万左右了。
这位强硬的业主不愿意在13.2万元指导价面前退缩。为了卖房，深圳有越来越多的业主开始额外奖励成交中介，还有深圳的朋友说一些中介甚至会主动问业主要抽成：最少1个点。
深圳业主真是太惨了。买房时，大家要学中介额外交茶水费，没想到卖房还要额外被抽成。当然，也有人成功卖掉了自己的房子。
11月，也是华润城润府二期出了一个超级特价房，一套80.8坪的两房型住宅房，在挂牌65天并经历了几次降价之后，最终以800万的价格成交：低于指导价267万。
他的上一个业主，在2021年却用了两天时间花了1385万才把它收入囊中。一年时间，这套房子蒸发了500万，成交周期也扩大了30倍。这套房子可能是首套低于指导价成交的润府二期房源，这意味着指导价已经攻破了深圳楼市最后的防线。
没办法，深圳超过40000套的在售量与每月2000套的月成交量，直接鸿沟还是太大了
深圳楼市一份2022年深圳楼盘跌幅排行榜显示，二手房指导价管控方位已经从坪山、龙岗蔓延到了南山、福田、罗湖等核心区域。排名前三的项目是：罗湖红香花园降价57%；报案凤凰里花园降价52%；龙岗小云广场降价48%。
给深圳的朋友看了下这份榜单，他说不准，前两年爆火的八卦岭都没有上榜。
2019年，因为荔园小学宣布又在八卦岭建立分校，房价在学区因素加持下暴涨。2018年底还卖5万的区域，成交价来到了15万。但学区政策和二手房指导价出台后，八卦岭房价马上暴跌，现在连中介都纷纷撤离，门店只剩三家。房价从一平米15万降到了6、7万。今年七月，一套八卦岭宿舍房源成交价仅6.8万，正式跌破7.5万的指导价。
那些开始时大骂指导价的投资客，现在估计要感谢指导价保住了他们最后的尊严了。刘二东说，对于现在的深圳楼市：指导价政策就像尿裤子，虽然大家都看得出来，但其中的温暖只有自己知道了。
前段时间，有人调研了深圳56个活跃楼盘来计算二手房价格压力值。结果发现，24个楼盘价格压力值已经回复，代表着均价已经低于持有成本，出现了亏损。
剩下的32个楼盘均价高于持有成本，压力值仍为正，但是三分之二的价格压力值已经很低，所能承受的降价空间已经很小了。
他们判断，如果深圳楼盘平均价格再降低10%，将有超过八成的楼盘压力值为负：继而爆仓……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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