自住的房产需布置、规画，产生一个家的归属感，这是租屋时较难满足的部分。（图片来源：Ukiuki-tsuguri/stock.adobe.com）
房市最近出现一个让购屋族更难下决定的讯号：看房的人回来了，借钱却没有变便宜。9月全台房市交易量年增17％，市场买气回温，首购房贷利率却普遍来到2.6％至2.7％，部分甚至突破3％，还可能碰上排拨时间拉长。当成交量往上、资金成本也往上，真正该问的或许已不是“房价会不会涨”，而是手上的钱此刻拿去付头期款，真的比继续租屋、把资金留在投资市场更划算吗？
房地产究竟是家的温暖、投资的避风港或投机工具？以上三种特质房地产都兼具了。投资房地产有两种方式，一是实体的拥有和经营，例如你自住或出租的房屋，二是持有证券化的房地产信讬（REIT），例如购买房地产公司的股票、房地产证券凭证，或房地产信讬的指数基金等。
华尔街知名操盘手阙又上在《你没有学到的资产配置：巴菲特默默在做的事》中，也谈到“该把钱拿去买房还是用来投资”这个许多人迟早都会碰到的问题。
投资大师彼得．林区在基金操盘的13年生涯中，交出了年复利报酬29％的绩效，许多人可能会猜测，以他这么惊人的成绩，恐怕在他眼中只有股票是可以投资的标的。
事实不然，他在书中提到，任何人在投资股票之前，应该要问自己三个问题，其中第一个就是“我有房子吗？”看来大师认为自住的房产还是优先于股票的投资，这有他的论点，有些还满贴切的。他认为99％的房子能为你赚钱，虽然有些家庭被迫赔价出售，但很少人会一栋接一栋在住宅上赔钱。
房价跌了，房贷不会像股票融资一样断头
也难怪彼得．林区叹息，投资人花几个月时间挑房子，选股时却只花几分钟，买微波炉花费的时间都比买股票长。确实，房地产有许多优势是股票所没有的。
同样使用财务杠杆，房贷比股票融资安全，一般股票的融资额度大约五成，股价波动大，一旦暴跌很容易收到追缴令，甚至惨遭断头，被迫低点卖出。房产就没有这样的顾虑，你不会因房产跌价收到银行的追缴通知，自住者也不会因为房价下跌而惊慌卖出。同样是贷款，安全性大不相同，房产安稳多了。
这是一个有趣、应该厘清却不容易下决定的问题，因为这不单是一个财务数字的考量，而是和每个人的价值观、生活态度及消费喜好都有关系。
自住的房产需布置、规画，产生一个家的归属感，这部分租屋时较难满足，所以在做决策考量上，不用在意短期房价波动，且有时不一定是全然财务上的考量。有人认为房产不一定要自己拥有，只要住得舒服、符合预算，并不愿意当“屋奴”。这两者其实可以试着找到一个平衡点，达到理财投资的目的，也符合自己居住的需求。
房价高不高，先看租金报酬率
若是要买房自住，仍需要考虑房价的合理性，房价太高时可以选择租屋，特别是台湾租屋相对便宜。
阙又上建议一般投资人，可以用租金报酬率和房价合理性，做为首次购屋的判断辅助。房价不合理，就用租的，把暂时多余的资金放在股利收入不错的投资工具，例如成长收入型基金或股债混合的指数型基金，如果能有4％的收益，就可以拿来付租金，等到房价稍合理时再购屋。这当中不会牺牲居住品质，还可以避开房价高点时面临的下跌或成长停滞风险。
这样的说法有些人不以为然，例如中国房产不看租金报酬率，看的是房价成长，或许中国有特殊的情形，但投资世界里，任何价格偏离了合理价位区，或许短期没有大变化，但迟早会反应，房产也不会例外，不同地区会出现反应快慢落差而已。
用租金报酬率和美国公债利率、股利率来做对比，进而判断房价的高低，虽然不是完美的指标，仍是一个简单、有用的参考。试想出租房子有许多烦事跟杂事，如果收益比不需要烦恼的公债来得低，那么未来的成长性就可能受限，房价是否偏高值得更密切的观察。
不一定再买一间房，REIT也是一种选择
美国的房地产信讬发展非常成熟，一走出甘乃迪机场，纽约市区环河两边是密集的公寓，通过林肯隧道进入纽泽西州，有不少仓库建筑，是纽约市商店的仓储；继续往普林斯顿方向移动，可以看到许多医疗中心。以上这些和购物商场，都可以是房地产信讬（REIT）的投资标的。
REIT这个投资标的，阙又上认为比高收益债（High Yield Bond）值得投资者关注，有两个原因，第一是长期以来的投资报酬不输股票太多，其次是稳定性，毕竟REIT拥有一个实体的房地产。
因此，满足了自住的房子以外，可以考虑介入房地产REIT的ETF。为什么我们需要？总结来讲，房地产信讬有三个特性：第一，投资报酬与美股大致相当；第二，和股市相关系数不强，涨跌互补；第三，加入房产会让投资组合的风险下降。
不动产投资信讬（Real Estate Investment Trust，REIT）又称房地产投资信讬、房产信讬、地产信讬，类似共同基金，但投资标的为不动产或不动产相关商品。
一般投资人可以用小额参与不动产市场，获得不动产租金和增值利益，同时又不需要实质持有不动产标的，也没有管理上的困扰。REIT可以在证券市场交易，流通性优于实体不动产，主要收入来自租金，收益较稳定。
过去历史数据显示，REIT的投资风险与报酬约居于股票与公债之间。由于一档REIT同时拥有众多投资标的，可以分散风险，也是有效对抗通货膨胀的投资工具。
（本文节录：《你没有学到的资产配置：巴菲特默默在做的事》一书）
责任编辑:清浅 来源:时报出版
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