高價賣地不遏制調控樓市成空談
據中指院數據顯示,截至11月22日,上海與北京賣地收入已突破千億,大連為893.1億元,同比暴增297.66%。有關數據顯示,今年前三季度,全國30個城市土地出讓金累計接近9000億元,同比增長七成。值得注意的是,和2009年相比,儘管推地不多,但多數城市土地出讓金收入卻甚為可觀,截至9月9日,北京、上海、成都、武漢實際供應土地面積在只有2009年供應水平的3至5成的情況下,卻取得了相當於2009年水平82%至116%的土地收入,這說明土地價格上漲了不少。
地價大幅上漲,會不會直截了當地反映到房價上漲呢?地價作為房價的重要組成部分,地價漲房價肯定跟著漲。進入11月下旬,部分地區仍處於漲價漲量的雙升情況。其中,深圳的上週環比漲幅竟高達40.61%。根據21世紀不動產數據:上海樓市調控細則頒布後,11月1日至17日期間,均價在5萬元/平方米以上的19個新樓盤之中,多達八成的項目成交均價出現上揚,環比漲幅在7%至12%不等。樓市調控的預期正在被穩步上升的房價所抵消,有關部門總喜歡說的「樓市調控已取得初步成果」的說詞更像一句隨興而發,恐怕他們自己也覺得沒有說服力。
從整體來看,應該說,中國房地產市場還沒有步入真正的調整期,因為目前整個房地產市場的資金依然充足,房地產企業依然可以依賴於前期獲得的資金儲備拒絕進行降價銷售。今年1至10月,行業資金來源增速達到32%,處於歷史高位,而應付款累計增速僅為26.9%,還低於2006至2008年的平均水平。同時,從企業流動性來看,目前資金流動性指標貨幣資金/(短期借款+年內到期非流動性負債)為1.4左右,雖然較2009年有所惡化,但依然遠遠高於2008年房地產降價銷售時的0.8。「不差錢」仍舊是開發商敢於與連續出臺的樓市調控政策對賭的根本動力所在。
賣地收入破千億,地方政府在這場涉及諸方利益的博弈之中,成為最後的贏家。樓市調控之下地價大幅上漲,會激發地方政府把更多的土地資源投入到土地市場,儘可能地多拿出土地資源換取短期巨大收益。此舉是否會擠佔保障性住房供地需求和指標呢?據統計,截至9月初,北京僅完成全年2500公頃供地計畫的26%,上海完成全年計畫的74%,廣州和深圳分別完成全年計畫的18%和33%。這說明什麼:一方面是地價上漲了不少;另一方面地方政府的目的在於賣地收錢,而不是加大供地以增加保障性住房供應。反映到保障性住房建設上來,必然會導致保障性住房建設的欠賬與減少,無形之中減少了住房的供應量而造成房價的進一步被推高。
地方政府賣地收入節節攀升,說到底是土地資源的稀缺性決定了土地價格會隨之大幅上漲。地方政府將利用手中掌握的大量土地資源來獲取更多資金,既折射出某些地方政府有哄抬地價之嫌,也折射出某些地方政府落實宏觀政策不積極甚至持抵制態度,更說明瞭地方政府對土地財政的依賴有增無減。有地方政府支撐房價,房價豈能不漲?而國家多輪重大樓市宏觀調控中,土地財政始終沒有進行針對性調控,說明地方政府在面對自己切實的利益時,無論如何也不肯抽身的態度和立場,致使某些地方政府多年陷入土地財政泥潭之中難以自拔,也造成國家樓市調控一次又一次的無功而返。
由此可見,京滬賣地收入過千億,向外界發出了一種極強的信號,在「麵粉」步步上漲的態勢之下,「麵包」水漲船高的跟進是符合商品價格規律的。而要真正達到樓市調控的目標,最為艱難的一步,就是要遏制房價上漲先要遏制賣地收入上漲,要調控樓市先要調控地方政府漲價賣地的衝動。做不到這一條,要想實現樓市調控預期的目標恐怕是痴人說夢。
来源:證券時報
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