銀行扛得住房價跌三成嗎?
房地產調控之下,開發商資金鏈日漸緊繃、消費者首付還貸壓力逐步增加,房價走勢仍舊不明朗。在此情況下,銀行業金融機構房貸壓力測試的頻率開始提高,如果房價下跌30%,銀行能扛得住嗎?
我們先來回顧歷次得房貸壓力測試。2007年盛夏,中國銀監會發出一份緊急文件——《中國銀監會關於開展商業銀行房地產貸款業務風險自查工作的通知》,要求各家國有商業銀行、股份制商業銀行以及資產規模在500億元以上的城市商業銀行和在華外資法人銀行,對其房地產貸款展開風險自查。
此時,中國的房地產市場正處於上一輪紅火發展的頂點,經過兩輪房地產調控,大城市高漲的房價不僅沒有回落,反而開始了新一輪的高歌猛進。房貸需求旺盛的背後同樣隱藏著風險,在常規性的風險自查之外,銀監會增加了風險壓力測試項目,尤其提到「進行個人住房貸款成數專項壓力測試」。
準確地說,2007年7月的這份文件,打開了中國銀行業金融機構房地產貸款壓力測試的大門,真正邁進這扇門,是在一年之後。彼時,大洋彼岸,美國次級抵押貸款危機的陰影已經開始擴散,這場由房地產風險而導致的金融風險向更深層次蔓延,國內的房地產市場出現了「量價齊跌」的局面,房產商資金鏈繃緊、意向購房者進入「觀望」。
2009年10月份,銀監會下發了《商業銀行流動性風險管理指引》,對銀行流動性管理提出了更高的要求。銀監會明確要求,商業銀行每季度通過壓力測試分析銀行承受壓力事件的能力,並考慮預防未來可能的流動性危機。
銀行業金融機構房地產貸款壓力測試季度化的敲定,推遲至了2010年4月份,4月20日,銀監會表示,各大中型銀行要按季度開展房地產貸款壓力測試,並且年內應完成對地方政府貸款壞帳的核銷。此時,新「國十條」剛剛頒布,新一輪政策政策的推出帶來了房地產市場「拐點」的大討論。5月份,有消息公布「銀行扛得住房價跌三成」的測試結果,隨後,中國銀監會研究局副局長龔明華表示,對於近期有關房價下降30%以內商業銀行將可以承受的報導,銀監會對此問題並沒有一個總體判斷,不能一概而論。
2010年11月份,銀監會公布了對60家房地產企業進行壓力測試的結果,房產信貸風險昭然若揭。通過對其樣本分析發現,一年內到期的大額貸款佔比為28.3%,2012年底前到期的大額貸款佔比為63.6%。隨著房地產市場調整期的延續及貸款陸續到期,房地產貸款逾期現象可能有所增多。
2011年3月份,銀監會主席助理閻慶民表示,商業銀行的房地產壓力測試,頻率已經從季度轉為月度,這一舉措銀行業倍感壓力。4月19日,首個月度房地產貸款壓力測試啟動,此輪測試考慮的假設情況更為細緻、嚴格。此次對高風險地區和一般地區進行分類測算,前者的輕、中、重三種壓力情景標準提高,分別為房價平均下跌30%、利率上調27個基點,房價下跌40%、利率上調54個基點,房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。此外,本次還增加了住房成交面積下降等假設情境。
来源:證券日報
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