土地市場真的回暖了嗎
限購政策實施後,一直在冷清中苦熬的房地產市場似乎終於迎來了轉機,樓市三四月份的小幅反彈,隨後是成交大幅上漲的「紅五月」,隨著千人排隊,二手房漲價等報導湧現,似乎「紅六月」的圖景也要成為現實。與之相映的是土地市場回暖的景象,六月份以來一些大城市高溢價地塊出讓頻頻出現,既有恆大以13.22億元、溢價170%、樓面價近3.3萬拿下廣州珠江新城商業地塊,也有上海嘉定新城地塊高達435.5%的成交溢價率。
土地市場真的回暖了?和過去一年多土地市場的冷清相比,土地市場除了底價成交和流拍兩種結果外,也終於出現了久違的高溢價出讓現象,說明至少在部分地塊上有了競爭,開發商拿地的意願提高了。在這個角度上來說,回暖是出現了,但是全面回暖還缺乏更多佐證,上海同期照樣有底價出讓的地塊,武漢6月27號21宗地出讓,3宗流拍,18宗底價成交,還有寧波接連出現兩起退地案例。土地市場的高溢價出現在少數城市、少數地塊,充其量也就能算局部回暖或有限回暖。
但是從局部回暖能否走到全面回暖,還是要從土地市場的需求談起。如果開發商們拿地興趣大增,手裡也有足夠的資金,土地市場就有了足夠的需求支撐,自然會全面回暖,甚至像2009年那樣井噴。對照著來看,不論是地塊的成交總價還是平均的溢價率,近期的土地市場表現和三年前比還是差距太大。但是這時候可以說清楚一個問題,一直有人說地價抬高房價,地方政府現在財政吃緊,恨不得趕快把土地賣個高價,可是他想賣沒人買。地方政府任何時候都希望地價高,如果賣地就能抬高房價,我們應該看到的是地價與房價不斷上漲的過程。這一年多土地市場的沉寂冷淡足夠說明,地價不是房價的內在驅動力,它是房價上漲後波及到土地市場的一種表現而已。賣地都賣不出去,談何抬高房價。
此次土地市場的局部回暖有多種原因,一是市場長期冷淡後地方政府推出了一些優質地塊,也調低了起拍價,自然引發了更多競爭;二是部分開發商前期銷售策略得當,回收了資金,恰好換倉,納入低價土地,比如萬科在4、5兩個月新增了49公頃的儲備土地;三是房地產市場的銷售增長給了開發商拿地的信心。近期許多地方政府不斷試探調控邊界出臺刺激性政策,而中央基於經濟形勢提出穩增長的要求,更直接的是央行的降息,降低了購房總成本,房地產市場價格企穩,市場心理髮生了變化,前期的觀望、期待降價,轉為害怕下跌過程結束,趕快購房的心態。北京近期二手房價格出現上漲恰恰說明瞭購房者心理的轉變。
前兩個原因都是土地市場供求雙方在具體市場操作上的些許調整,對於整個市場並沒有決定性作用。房地產市場能否保持熱度甚至持續上漲,才是土地市場回暖的最終決定因素。只是當前的房地產市場缺乏持續的需求支撐,降息、穩增長放項目、地方出優惠政策,確實刺激出了一部分需求提前釋放。但是在限購這個根本性限制條件沒有放鬆的情況下,市場一套和二套房的真實住房需求總量是大致穩定的,就像大池子裡的水就那麼多,刺激政策不過是把放水口的位置放低了一點,或者說打開了一個銷售窗口。當這一批能承受較高售價的客戶需求釋放後,銷售窗口就關閉。再一次釋放需求,就需要更多的刺激政策,比如進一步降息、降稅和開發商降價來打開另一個銷售窗口。
被圈住的真實需求與救市時放出的投機需求不同,投機需求追漲殺跌,前期的投機導致價格上漲,會引起更進一步的投機需求進入,從而形成一個正循環,直到資金枯竭或政府發飆。真實需求是消費一個少一個。所以,只要限購的緊箍咒不放鬆,今天房地產市場的回暖,會讓接下來的市場表現更缺乏需求量的支撐。這就像福島核泄漏後中國掀起的鹽價上漲,消息過去後鹽價降下來,很多人家裡堆積著一箱箱的食鹽,至少幾年內他們是不會出現在超市的食鹽架子前。
限購政策近期會否放開,近期四部委輪流表態——不會。當前這種有點消息,市場就動輒要報復性上漲的態勢,會使得中央政府更嚴格地對待放開限購的問題,其實反而對市場復甦不利。不過市場由一個個獨立的主體組成,誰也不希望在政策轉變過程中吃虧,囚徒困境下,市場只能是如此表現。一方面是限購把總需求圈死,另一方面,房地產開發商的庫存還在增加,根據國家統計局公布的數據,5月末,全國商品房待售面積為30740萬平方米,比4月末增加432萬平方米。需求有限且被提前釋放一部分,而供應量足夠大甚至還在增加,開發商資金鏈偏緊局面更是沒有徹底改觀,房價持續上漲,從而推動土地市場全面回暖,其實是缺乏基礎的。
可以說,限購不放開,土地市場的回暖是無源之水。但是有08年那次刺激房地產市場帶來大量負面影響,尤其是房價翻番引起的社會矛盾與民眾情緒可能帶來的政治壓力,使得中央政府在房地產市場的管理上不會再像過去一樣,只管刺激不顧後果。四十城市房地產信息的聯網,房產稅擴容的可能,都體現了高層政府開始著眼於加強放鬆限購後的投機需求管理。如果能做到這一點,土地市場當前的回暖不可持續,未來在放鬆限購後的回暖也會相對平和一些。
来源:和訊網
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