房貸減負 提前還貸未必可取
7折貸款利率存定期或買國債更划算
對於很多業主來說,今年元旦起房貸的壓力要減少了。去年央行兩次降息,不少降息前貸款購房的人,今年元旦開始將正式享受降息後的相對低利率。根據計算,期限20年的100萬元的房貸,每個月可以少還近300元。值辭舊迎新時節,手中有閑錢該提前還貸還是進行理財,讓不少「房奴」糾結。理財師表示,如果手中的閑錢足夠大額,即使是房貸利率較高,也可以購買理財產品的方式保全本金,獲取未來更大的投資機會。
幾種情況不宜提前還貸
記者瞭解到,如果要提前還貸,多家銀行都規定提前還貸需要提前申請,有的申請期需要1個月;此外,如果貸款不滿一年提前還款,需要收取一定金額的手續費。目前,各家銀行的違約手續費差異較大,有的銀行需要收實際還款額1-3個月的利息,如果還款不夠年限,甚至有銀行需要收取實際還款額3%的手續費。
對於等額本息還款的貸款人而言,每月還款總額固定,本金遞增利息遞減,如果借款人已經還款到了中期,已經償還掉了大部分的利息提前還款還的是本金,提前還貸意義有限。而選擇等額本金,且還款期超過1/3時,借款人已還了一半的利息,如果此時提前償還,節省的利息並不多。
20年百萬房貸每月少300元
據瞭解,去年6月8日央行將5年以上貸款利率從7.05%下調至6.8%,降低0.25個百分點。而7月6日,5年以上貸款利率再下調0.25個百分點至6.55%。也就是說,2013年元旦起,房奴的還貸基準利率將被調至6.55%。
記者算了一筆賬,以貸款100萬元、期限以20年為例,如採取等額本息的還款方式,在7.05%的利率下,每個月的還貸月供為7783.03元。從元旦起,貸款利率下調到6.55%,那麼月供款將減少至7485.2元,每個月減少的利息接近300元。
存定期或買國債可能更划算
每到年底,拿到了年終獎,以及平時的積累,有一定積蓄的購房者會想著提前把房貸還掉,減輕每月的房貸壓力,但提前還款未必划算。享受到了7折利率的房貸客戶,縱然加息後,利率依然很低,低於目前5年以上的定存利率,更低於一些理財產品的利率。這樣提前還款不如拿去存款,或者購買理財產品。
對於享受7折利率的老房奴來說,如果與銀行簽訂了相關合同的前提下,按照調息後5年以上6.55%房貸基準利率計算,7折優惠後,利率僅為4.565%,相比5年期存款的年利率4.75%還低,此類存貸款利率出現了倒掛。而如果是純公積金貸款,調息後5年以上公積金貸款利率由4.9%降至4.50%,同樣低於同期定期存款利率。
理財師指出,排除其他因素干擾,5年以上的貸款者,如有較多閑錢,可以直接存5年定期,不但收益十分穩妥,所獲得的存款利息收入還可以覆蓋貸款利息支出,並且略有盈餘。國債作為一種較為穩妥的理財方式。若是房貸享受8折或以下的優惠,有足夠閑錢,也可以購買5年期國債,不但在降息週期內可以鎖定較高收益,還可以完全覆蓋房貸的利息支出。不過,由於國債是不定期發行,而且5年期國債由於收益可觀,相對比較「走俏」,大多開售當天便面臨售罄。如果投資者有購買需求,得多加留心發行信息。
来源:新快報
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