解讀買房貸款的Closing Cost(組圖)
買房是很多人移民美國後的首要打算(網路圖片)
【看中國2017年1月21日訊】買房是很多人移民美國後的首要打算,貸款也是多數人的選擇,但很多人並不清楚Closing Cost是怎麼回事。買房貸款的Closing Cost一般分四部分:也就是Loan agent/Broker的佣金或手續費,銀行審核貸款收的費用,Title和Escrow公司收的費用以及政府收取的費用。
1. Loan Origination(Broker)Fee-也就是Loan Agent/Broker的佣金或手續費。
2. Lender's Charge-也就是銀行審核貸款收的費用,一般包括Underwriting fee,Appraisal Fee,Tax service fee,Flood cert fee等等,一般費用在$1,100-$1,300不等。
3. Title&Escrow Charges-也就是Title和Escrow公司收的費用,一般包括Owner's Title Insurance, Lender's Title Insurance,Settlement Fee等等,這個費用是根據選定的Escrow和Title公司決定的,根據房價和貸款金額而定,房價越高,貸款金額越大,收費也就越貴,州和州差別也很大。注意:這部分費用是第三方(Title和Escrow公司)收取的費用而不是broker或銀行收取的費用,因此無論和哪一家broker或者銀行做,這個費用都是固定的。
4. Government Taxes&Recording Fee(政府收取的費用),一般包括Transfer Tax和Recording Fee。這個州和州之間區別很大。有的州例如德州就沒有Transfer Tax,而有的州例如加州,是成交價的每$1,000收$1.1。Recording charge的話一般$100-$300。
上面第三項中的Owner's Title Insurance和第四項中的Transfer Tax通常由賣家付,不過也看在哪個州。至於做買房貸款的時候,Lender會Cover多少上述closing cost,處了他本身的Price之外,還要看申請人想cover到什麼程度,一般習慣做法是至少cover第一項Origination Fee。其它的幾項要cover的話, 可能利率會稍微高0.125%-0.25%,因為利率越高,Lender給的credit越多,
那麼,是要低利率還是要多credit呢?
舉例來說明,假設某貸款申請人的所申請的貸款金額是$400K,期限為30年固定,銀行在4%的利率水平下給$2,000的credit來cover closing cost;而在4.125%的利率水平下則能夠給出$5,000的credit。4%利率下每個月的月供是$1,909.66,4.125%每個月則是$1,938.60,兩者的差值是$28.94。用5000減去2000等於3000。3000除以28.94等於103.66。也就是說,低利率的好處要在103.66個月也就是差不多9年以後才能體現出來。如果說在9年之內,房子賣掉了或者做了一次no cost refinance(信貸重組)的話,選擇低利率就虧了。當然,如果說高利率比低利率給的credit比較少,比如才幾百塊錢,那當然是選擇低利率比較好。
選擇合適的貸款方式可以省不少錢(網路圖片)
另外,一般來說,對於能拿到手的現金,一定是爭取先拿到手再說,因為一是沒有人能夠預測生活以後會有什麼變化,二是現金的當前價值相對於分攤到未來的價值一定是比較高的(即使考慮通貨膨脹)。
舉例來說,很多賣新房的建築商(builder)會承諾給貸款申請人幾千塊錢的credit(假設closing cost差不多),如果申請人選用跟builder有關係的銀行來貸款的話。雖說這些銀行的利率也許會稍高一些,但是一般都允許貸款申請人在房子過戶以後馬上做refinance。
在這種情況下,可以選擇先用指定的銀行,把幾千塊錢的credit拿到手再說。在close之後再找其它broker做一個no cost的refinance把利率降下來。這樣錢和利率就都拿到手了。所以,主要要比較一下能在多長時間內把低利率損失的credit收回,如果時間短且自己能夠接受,那麼選擇低利率;否則選擇多拿credit。
責任編輯:楚櫻
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