【中國內幕】看明白這三件事兒你也是房地產專家(圖/視頻)
土地供給、人口結構和貨幣供應是決定中國樓市的三個因素。(圖片來源:Fotolia)
【看中國2018年2月8日訊】土地供給、人口結構和貨幣供應是決定中國樓市變化的三個重要因素,如今,這三方面正在發生根本性轉變。過去的十餘年間,中國樓市經歷了一輪只漲不跌的單邊上漲行情,即使出現房價下跌,一般也是短時間和小幅下行的格局,隨後房價便出現報復性上漲。
以至於中國民眾已不再相信樓市調控能抑制房價,中國陷入「塔西佗陷阱」。即中共政府失去公信力,無論其說什麼話、做什麼事情,都會被認為是說假話、做壞事。
中國樓市問題歸納起來無非是三個方面,一是商品房市場的土地供給被政府完全壟斷;二是人口結構變化;三是連年貨幣超發。如果以上三方面原因沒有明顯改善,房價難改上行趨勢,但如今這三方面都正在發生根本性轉變。
不久前,中國國土資源部提出的政府將不再是居住用地唯一提供者意義重大,雖然短期內集體土地僅能被用在指定試點地區的租賃住房建設上,小產權房轉正仍不被允許,但土地供給正在發生變化。
房地產專家馬光遠撰文解讀土地供給認為,導致高房價的原因是多元的,但最大的原因在於土地制度。當下實行的以招拍挂為主要方式,政府壟斷土地一級市場,是導致中國土地稀缺的主要原因。而且,在中國任何一個城市,就土地本身的量而言,用於居住的土地完全足夠,導致土地稀缺的根本原因在於不合理的土地制度人為導致的短缺,表現在三個方面:一是政府對土地一級市場的壟斷;二是土地結構不合理,中國不僅把土地分成國有和集體所有,而且按照土地的性質分成住宅用地、工業用地和商業用地。各地為了追求GDP,人為壓縮住宅用地的比例;三是土地的大量浪費。一方面是土地緊缺,一方面是大量的土地被閑置,中國閑置的土地面積驚人。
另外,僅有土地壟斷還不能構成房價的連續上漲,必須要有人口的配合。1998年房改後的10年恰逢上世紀60/70年代嬰兒潮時期居民的首次置業,2007年至今的10年正好是80後嬰兒潮的置業年代,上述20年又正好是中國城鎮化進展最快的20年,這與樓市走勢不謀而合。但是,中國生育率出現了連年走低的現象,將對樓市走向形成較大影響。
土地供應壟斷與人口增長還需加上貨幣供給的配合,才能支撐房價上漲。隨著金融監管的趨嚴,貨幣政策趨緊。最新的信息顯示,一些城市一直在收緊的房貸利率再度上漲。
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来源:看中國
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