香港土地價格一瀉千里 分析:政府和發展商角力成看點(圖)
圖為高樓大廈林立的香港中環地段。(攝影:龐大衛/看中國)
【看中國2023年11月3日訊】(看中國記者李懷橘綜合報導)本月1日香港政府位於東涌的地皮流標,由於賣地是政府收入的主要來源,外界關注政府如何阻止財政惡化。「本土研究社」調查發現目前本港地皮估值大跌,預計中長期政府很可能要面對賤賣土地的壓力,一旦這種情況出現,政府就會受制於發展商,被迫放棄規劃主導權,原本應該興建公營房屋或公眾設施的土地被興建豪宅。也有分析指,未來政府和發展商之間的角力將成為一大看點。
政府今年有5塊地皮流標,賣地收益(連同補地價收益計算)估計亦只有約156億元(港元,下同),僅佔全年目標850億元約18%,表現強差人意。「本土研究社」(「本研社」)2日發表關於啟德商業地估值研究的文章,表示目前香港土地估值可謂一瀉千里。
「本土研究社」以啟德地皮舉例指:一塊閒置中的跑道區商業地(4C區4號),土地用途為商業/酒店,可建樓面面積為863,158 平方呎。該地皮2018年在估值高峰時達到146.7億元(下線為120.8億元),呎價13,000至17,000元。
高銀於2019年一度以111.2億($12,888/呎)投得,但後來撻訂,政府同年9月再推售時流標收場。2022年嘗試改劃住宅地亦都失敗,今年最新呎價估值只有每呎1,500至3,600,相應估值在12.9至31億之間,目前未見推售計劃。若以最低估值12.9億計算,5年內該土地價值大跌超過9成。
另一幅與旅遊業有關的商業地皮(4D區2號),原估值200億,樓面面積2,494,000 平方呎。2019年被納入賣地計劃,估值上限達到272億(11,000/呎),2020年下調至224億,2021年再下調到200億,但估值下限已經低見123.5億(4,952/呎)。
「本研社」指,這幅百億商業地,3年間估值調低了三成,2022年2月發展局更抽起改作隔離營,惟2,700個單位最終使用率為零,荒廢至今。
還有一幅地皮(2A區2&3號),原為商業地,2022年改劃為住宅用地 ,樓面面積992,271 平方呎,2019年作為商業地,市場估值上限93億。2020年估值下調至78億,2022年回升並達到高峯的148.2億,同年6月改劃做住宅地,估值隨後持續下跌。2023年公開招標前,市場估值介乎45至69億,比估值高峰減少5至6成。最終於今年9月以53.5億賣出,呎價僅為5,392。
「本研社」表示,市場估值有指標作用,影響發展商出價,亦影響政府推售地段的時機。因估價急跌,上月政府指「視乎市況」暫緩出售商業地,未推售了上文提及的啟德第4C區4號商業地招標,今季也沒有其他商業地出售。
有指這反映政府「不會賤賣土地」。不過,政府2023/24半個財政年度已經錄得超過2000億財赤(不包括發債收入),政府能夠「堅持」多久?「本研社」指,作為重要收入來源的地價收益,已陷入低處未算低的境況:今個財政年度首兩季的地價收益只有約155億,遠低於目標的850億,明顯反映政府早前過於樂觀。
政府一直誤判形勢,收入大減,同時要應付大型基建工程。「本研社」肯定地表示,基建開支將拾級而上,此消彼長下,庫房將出現結構性壓力。更大的問題還在後面,隨著土地貶值,政府花費過千億甚至更多公帑填海製造出來的土地,能否賣出好價錢?除非香港經濟突然出現「大陽春」,否則等於倒錢落海。
日前,香港政府公布本財政年度首六個月(即截至2023年9月30日)的財務狀況,本財政年度首六個月的整體開支為3,556億元,收入為1,313億元。計入在政府綠色債券計劃下發行的綠色債券(綠色債券)所得466億港元收入後,本財政年度首六個月的財務狀況為1,777億港元赤字。如果不計發債收入,本財政年度首六個月的財赤高達2,243億。財政儲備在2023年9月30日僅餘6,571億港元。
「本研社」預計,由於入不敷出,中長期政府很可能要面對賤賣土地的壓力(除非繼續大幅舉債,走上債務纍纍的道路)。那麼政府的難處發展商肯定看在眼裡,他們會不會以低價「執死雞」(編註:撿便宜貨)?一旦這樣,政府在土地供應和規劃上將受制於發展商。
手持鈔票的發展商會不斷要求政府在城市規劃上讓步,讓政府喪失了規劃主導權,比如本應興建公營房屋或公眾設施的土地被發展豪宅項目。
李家超在新一份《施政報告》中宣布成立「融資辦公室」做各類融資方法可行性的評估,以及再審視項目對政府的財政影響。「本研社」指出,這變相承認政府無法負擔開支。但政府似乎未察覺,過往依靠賣地支撐基建開支的舊路,在新環境下行不通了。社會需要思考當政府財政進一步惡化和無計可施的時候,政府將向誰開刀?
另有分析指,政府現在財困,而過去幾十年發展商賺到盆滿缽滿,未來政府和發展商之間的角力將成為一大看點。可能政府將發展商「共產」,也可能政府和發展商齊齊割市民韭菜,也有可能發展商「軟對抗」,將資產轉投海外項目。不管怎樣,最大受益人一定是政府,最大受害人一定是市民。
来源:看中國
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