房子市值不等于价值!潮水退后还剩什么?(图)

2019-09-05 08:29 作者: 齐俊杰

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房子 市值 价值
对房地产领域的金融收紧力度已经越来越大。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2019年9月5日讯】8月底,中国银保监会发布关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对部分地方中小银行机构风险管理及内控有效性情况开展了现场检查。

主要8方面的内容,其中上来就是针对房地产发难,明确提出:

1、有的中小银行违规向四证不全的项目提供融资,给未取得开发资质的公司发放贷款,用于拆迁补偿。

2、违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。

最近中国银保监会动作不断,方向就是严查各地银行的资金违规流向,并给出了窗口指导,收紧房地产开发贷额度,并且原则上开发贷控制在2019年3月底水平。此外在7月底,央行北京召开的会议上,还提出保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

综合来看,现在无论是央行还是银保监会,依然在主导对房地产领域的金融收紧,而且力度已经越来越大,之前可管可不管,睁一只眼闭一只眼的地方,现在全都要严查严控,无论地方上怎么想,现在从金融这条线来说,已经确确实实的发生了态度转向,不再跟房地产保持暧昧关系,而是力图尽快切断金融与地产之间的灰色联系。甚至不惜在利率市场化改革的时候,都要单独把房地产拎出来,重新制定一套规则。确保房贷利率不下调。

之前很多人都预计,这轮调控从2017年之后开始,预计到2019年下半年结束,但是现在的政策力度,显然超过了很多人的想像,依然提出了不靠房地产短期刺激,依然强调金融部门对房地产贷款进行收缩和严查,这与2008年,2012年和2015年三次截然不同,之前三次就是因为缺乏政策定力,所以最终调控失败,楼市调控中途放松,并且释放货币刺激经济,一下让楼市报复性反弹,而这次吸取了之前的教训。而且越是实体经济货币宽松,越是要对楼市加紧调控不放松。说明态度已经发生了巨大的转变。

对于买房投资的人来说,现在每月的租金低于贷款利息的一半,租金回报率只有2%,而贷款利息要5%以上,所以这就意味只要房价一年不涨,你就亏掉3%,相当于你们两合租了一套房,房东掏多一半,房客只掏少一半。房东在用真金白银补贴租客。所以他如果要退出,只能以更高的价格变现,别无他法。但是随着楼市逐渐熄火,卖房变现也成为一个重要问题。有的房子你挂出去几年恐怕都卖不出去,有的地方可能连看房出价的都没有了,而在你卖房的过程中,可能就会发生很大的市场变化。比如从去年到现在棚改货币化基本叫停,如果你要是在三四线城市投资,那现在估计已经很难退场了。一二线城市,现在虽然不至于完全卖不出去,但恐怕也得降点价,等上几个月的时间。

很多人觉得我们这里的房价依然再涨,而且涨幅还不小,房价涨不涨那都是入场的资金决定的,你们家小区2万一平米,有一家自己卖给自己,标价4万最终成交,他只要肯交税,就一下能把整个小区的房价拉高一倍。但这根本不意味着你的房子也能卖到4万,你的房子到底升值没有,很简单的一个办法,你找个中介挂在网上,卖卖试试。

如果真有人出价4万要买,那么你的房子才真的叫做升值了,这时候你才有双向选择权,我到底要不要变现。而大多数情况是,虽然标价4万,但是一年都没有一个出价的,那对不起,你的房子就真的不值这个价。你就得降价寻找市场均衡点。直到有人愿意出价买为止。那才是你的房子的真正价值。有的地方连个中介都找不到了,那就别做什么发财的美梦了,你的房子可能已经一分钱都不值了。虽然有市值但是根本已经无法变现了。连中介都逃离的地方,说明买卖和租赁全都没有需求了。

很多人都经常问,说我有一套房,要不要现在卖了?你永远不住的房子都可以变现了,即便你自己现在还没想好卖不卖房,也最好先挂到网上去试试,没人保证你的房子一定能卖的掉,等有人真正出价了,你再去考虑到底卖不卖也不晚,绝大多数房子,你挂上去以后就知道了,根本就无人问津。一开始看房的很多,基本都是中介化妆的买家,但是真正开价的根本没几个。

所以也就别为此烦恼了。越是这种不好卖的房子,越要尽早出手,万一碰上一个出价的,就尽早卖了吧。相反倒是那种好卖的,买家出价很多的房子,您到可以考虑一下到底要不要现在卖,或者涨点价在卖!一定要知道,房地产不是一个流动性很强的领域,每套房都有对应的价格,只有买家出价了,才能证明你的房子值这么多钱,否则那些只是市值。终究都是梦一场。


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