泡沫接近爆破 大陸房地產即將崩潰

2003-05-28 18:18 作者: 樓秋

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鑒於大陸的房地產價高勢危,去年十一月,朱鎔基說,房地產已存在泡沫現象,將房地產即將崩潰的現狀揭示在世人面前,揭開紅火了幾年的大陸房地產跌市的序幕。

和金融業息息相關

房地產和金融業息息相關。這是因為房地產業是資金密集行業,房地產商無論如何有錢,都不可能一下子拿出那麼多錢投資房地產,他們必須向銀行借錢,因而房產業和金融業一損俱損、一榮俱榮。一九九七年,東亞金融風暴的起因就是樓市過熱,累及金融業被人狙擊,東亞許多國家的政府因而改朝換代。

中共四大商業銀行的壞賬串已達到百分之五十,之所以還沒有崩潰,原因在於中共的金融系統是一個封閉的系統。現在如果再加上房地產崩潰,把更多的壞賬轉嫁給銀行,恐怕再封閉的系統也「頂唔順」了。

樓市既然關係到「亡黨亡國」,中共自然不敢掉以輕心。去年十二月,中共召開了中央經濟工作會議討論房地產泡沫,新任中共總書記胡錦濤說:「尤其要防止房地產等行業出現過熱,避免經濟出現大的起伏。」朱鎔基說:「嚴格貸款條件和土地供應,從嚴控制房地產,特別是高檔房地產建設規模。」溫家寳說:「建設、土地、金融部門及時引導和調控,特別要加強對土地和貸款的管理。」

今年一月份,國務院各部委都動起來,發文件、開會議,在資金、土地.項目方面對房地產進行「管、卡、壓」,妄圖將房地產的崩潰「扼殺在搖籃之中」。但在「上有政策,下有對策」的情況下,以上措施是否有效,尚待觀察。

出動了那麼多黨國要人為房地產降溫,說明大陸房地產的「虛火」已到了如何驚人的地步!

空置量一億二千五百萬平方米

據中共傳媒透露,房地產的空置串達到百分之二十,總空置量為一億二千五百萬平方米,其中空置一年的達百分之五十,積壓資金二千五百七十億元(指人民幣,下同)。這些官方的統計數據雖然已算得上天文數字,但恐伯還是大大縮小了的。筆者到過沿海某市,當地進行所謂「舊城改造」,全市的主要街道全部被拆重新蓋了樓房。該市本來的房屋基本上是平房私兩層樓,可現在全部改為四五層樓,哪來那麼多人住?因而一到晚上,整條街的樓房窗戶黑燈瞎火,空置率達百分五十以上決不誇張!

據大陸《新聞週刊》二OO二年九月三十日報導,二OO一年中國房地產開發投資總額達到六OOO億。國家統計局二OO二年十一月二十日公布說,二OO二年一至十月,全國商品房竣工面積達到一億三千四百六十四萬平方米。照此比例,二OO二年全年商品房竣工面積約一億六千一百五十七萬平方米。

去年竣工面積可能是幾億平方米

據筆者瞭解,深圳樓房每平方米的建築費用約為七百元。另據《新民週刊》二OO三年二月二十七日報導,王石於一九九九年曾花五億買了天津近三平方公里的土地,照此計算每平方米地價是一百六十七元。大陸的地積比是多少我們不知道,姑且算一比三吧,就是說每平方米土地只建三平方米樓房,這是相當低的地積比。由此得到每平方米樓房地價不足五十六元,每平方米的建築費加上地價是七百五十六元,用二OO一年的總投資額除以每平方米樓房的費用,六千億元應建近八億平分米的樓房。遠遠高於根據國家統計局的數據計算出來的二OO二年竣工面積約一億六千一百五十七萬平方米。

筆者算出來的八億平方米還應考慮其他因素,六千億投資額是二OO一年的,竣工面積是二OO二年的,但樓房建築期不止一年,所以二OO二年竣工的樓房有的可能不是二OO一年投資的,二OOO的房地產投資額約四千八百億。另外,可能還有些平整土地和建築樓房周圍道路的費用,還有的地方的土地價格比較貴。我們給八億平方米的竣工面積打個五折,也有四億平方米,仍然遠遠超過國家統計局的數據。

中共的中央銀行--中國人民銀行透露,僅在去年一年,投入房地產的資金就達七千八百五十五億元。房地產投資不可能當年投資當年資金回籠,如果以二OOO至二OO二年的投資額計算,四千八百億加六千億加七千八百五十五億等於一萬八千六百五十五億。

據《南方週末》二OO三年二月二十七日報導,二OO二年一至十一月份的房地產投資金額中,房地產商自籌資金佔百分之二十九點五三,按此比例計算地產商只拿出約五千五百零九億元投資。考慮到有些樓房已經賣出,因而地產商至今欠下銀行幾千億應該不會高估,另外,賣出樓房中,買家是採用分期付款的,大部分款項也是向銀行借的,因而銀行三年來在房地產方面還沒收回的貸款一萬億左右應該不會高估。

據業內人士透露,房地產商的債務總額佔其總產的百分之七十五。樓市如果崩潰,房地產商根本還不了那麼多錢。這些錢都將轉嫁給銀行。

從居民的年收入計算,在東京,居民的年收入與房價的比大概是一比四點八,而目前在大陸的大部分地區是一比八至一比十一點五。這意味著,照東京目前的水平,大陸的樓價要跌將近一半至三分之二才算合理。

京滬穗成重災區

廣州是全國空置樓房最多的城市。對於廣州樓房的空置量,香港《經濟一週》引述國土房管局的資料:二OO二年九月份廣州全市空置面積達六百三十六萬零八百平方米。廣州一千畝以上的已建和在建郊外大型樓盤有二十多個,另外還有市區樓盤及一些二手樓,這些樓盤可讓廣州消化五年。廣州的空置率在百分之二十以上。

房地產空置量大的另一個城市是北京。截至今年上半年,北京商品房的空置量達七百一十萬平方米。北京的商品房地產價錢又特別高,去年年底每平方米的平均價錢是四千四百六十八元。由於北京房價昂貴,英特爾公司在北京設立的研發中心的成本竟與新加坡、美國矽谷差不多。大陸是以土地和勞動力便宜吸收外商的,倘若今後因土地貴嚇跑外商,恐怕問題就大了。

截至二OO二年九月,上海商品房的空置量是七百七十九萬平方米。上海房地產的一個特點是外來的買家佔百分之五十三,這些外來的投資者中臺灣人佔了很大的比例。據說到上海旅遊的臺灣人通常都會戴上安全帽到建築工地去參觀,當他們走出來的時候,「售罄」的牌子已挂了出來。由於有這些臺灣同胞的「支持」,上海的樓價從一九九七年到現在差不多上升了一半。臺灣人投資上海的房地產,很多都選高檔的樓房,但都是分期付款的。一旦上海的房地產跌得讓他們成了負資產,他們是不會像本地人一樣繼續供下去的,絕大部分人都會跑掉的,大陸的法院不可能去臺灣把他們抓回來還債。這些負資產將轉嫁給銀行。上海房地產崩潰對金融業造成損害,將遠遠大於其他地區。

大陸的房地產泡沫是怎樣產生的呢?

在專制制度下,信息被壟斷,統治者還偽造假數據,統治者只公布對自己有利的消息和數據,使投資有很大的盲目性。印度經濟學家塞恩因研究專制和飢荒的關係獲得一九九八年的諾貝爾經濟獎-他認為,專制者封鎖信息使糧食在產銷方面的真實情況沒辦法反映出來,因而造成飢荒。大陸房地產泡沫和這種情況相似。

地方官為陞官搞房地產「大躍進」

另外,大陸的各級官僚缺乏監督。中共把幹部的升遷和其管轄地區的產值聯繫起來,產值多升遷就快,產值少升遷就慢,而中共又沒有獨立的統計系統,產值多少靠從屬於各級黨政機構的統計部門計算,那只有傻子才會實事求是報低管轄地區的產值。

房地產的產值大,一套樓房賣出的價錢恐怕相當於幾萬件服裝。房地產在中共的國民生產總值中佔有相當大的比例。而樓房建起來後,不用賣出去也能算作產值。因而地方官員明知道蓋起來的樓已賣不出去,還是拚命蓋樓。大陸在一九九二至九三年的房地產「大躍進」中蓋的樓房還沒消化掉,僅僅四年,至一九九七年,又再一次掀起房地產「大躍進」。

還有,大陸的房地產是「權力經濟」的典範,此行業的經營者,都是與權力緊密結合者,他們如果不是太子黨,就是以官僚為後臺的「大款」,其他人很難進入此行業。如深圳萬科老闆是「太子黨」王石。深圳銀湖的發展商分別是楊尚昆的女兒、王震的兒子、黃麗滿的丈夫、厲有為的兒子、李子彬的兒子、李灝的女兒的公司。那些不是「太子黨」的大房地產商的發達過程也一個個發得不清不楚。香港有週刊對大陸大房地產商的發家過程揭露很多,本文不贅。

由這些劣績昭彰的地產商發展房地產,當然只會巧取豪奪。上文說過,地產商自己籌集的錢佔房地產總投資不到百分之三十,實際情況恐怕更加少,甚至是無本生意。他們賺了錢裝進自己的口袋,虧了本就由銀行來負責。

「行內人士」揭房地產黑幕

一名化名孫國平的「行內人士」在大陸媒體揭露了地產商的「開發」黑幕。他說:

在各地都在搞開發,一個重要手段就是賣地生財。要抓住地方領導幹部心理,掌握第一手消息很關鍵,「招商引資」、「改造」、開發建設政策一出臺,土地裡就有機可乘。只要我是一個「有實力」、「有背景」的企業,不用費太多的定金,甚至不花錢,就可得到協議用地,剩下的地價款先欠著。要麼換個方式,包下一條舊街道改造或者一個地方的「亮化工程」,投資不大,但可以換得一塊或可開發或可融資、出讓的土地,甚至還有一批商鋪。

拿到了地,就成了投資商,就可以利用優惠政策開始融資、合作、賣樓花。儘管房地產法規對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的制度規定,但制度是人制定出來的,只要在關鍵的地方肯下力氣,就能順利打通各種關節。

如果沒有錢開工,有建築商,有銀行幫忙。建築商墊資開發是業內不成文的規矩,他們不但要先幫著把樓蓋到封頂,還要交給開發商保證金。拿到了地,可以找一家手段高明的土地評估所運作,最後得到的項目開發貸款肯定不低於買地的價錢。

這種只賺不虧的生意,肥了的是胡作非為的地產商和他們後面的貪宮,垮的是由人民血汗凝聚起來的中國金融業。當然,中共的政權,說不定會被奸商和貪官「誤中副車」。

前哨2003年5-6號合刊



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