香港賣地「熱潮」再現 一臺精心策劃的戲?

香港特區政府10月12日拍賣土地，是半年內第3度賣地。對特區政府而言，拍賣土地並不純是一個房屋的供求問題，更重要是關係到政府庫房的收支平衡，以及整個社會的經濟氣候和信心。打從曾蔭權出任財政司司長起，特區政府已飽受疲弱經濟和財政赤字的困擾；財爺一職由曾蔭權過渡到梁錦松，再交棒至現任的唐英年手中，雖歷3代，但政府實質用以振興經濟及填補財赤的板斧沒有多少。今時今日，特區政府仍得以賣地賣樓為生，寄望旺起樓市以令經濟復甦。

特區政府12日拍賣的兩幅土地，分別位於何文田和新蒲崗，兩幅地皮均屬於住宅用地，並同樣處於市區黃金地段，因此是次拍賣所得結果普遍被視為後市指標，尤其是位於何文田的豪宅地皮，更成為拍賣會的焦點。

何文田地皮最終由長江實業(HK.0001)以94.2億元投得，比勾地底價高出8成7，是繼1997年3月小西灣地皮後，拍賣成交價最高的一幅土地；小西灣地皮當年由信和置業(HK.0083)以118.2億元奪得。至於另外一幅位於新蒲崗的地土，則由新鴻基(HK.0016)以47億元投得，比底價高出5成6 。

特區政府對上兩次的賣地，是於5月份時拍賣位處沙田馬鞍山和沙田銅鑼灣的兩幅土地，以及6月份時拍賣九龍城沙浦道。連同今次拍賣的兩幅地皮，3次賣地合共為政府庫房帶來180.85億元的收益。唐英年在3月發表2004/05年度財政預算案時預期，04/05年度整體土地收入約為120億元，其中46億元來自賣地。截至目前為止，政府的賣地收入經已「達標」，因此04/05年度的財政赤字可望少於原先預期的426億元。

特區政府早前暫停賣地20個月，如今各地產商皆因急於補充土地儲備而對賣地反應熱烈，一時間為樓市前景製造出欣欣向榮之像，好像在說服市民樓價今後將會穩步上升，與此同時，政府在房屋政策上亦推出一系列新措施。有學者指出，特區政府跟各大地產商關係密切向來是「公開的秘密」，政府的一連串舉措，似有為樓市「造勢」之嫌。

專研房屋政策的香港理工大學應用社會科學學系副教授陳錦華指出，現時社會大眾已將房屋買賣轉化成個人投資、甚至是投機活動，樓宇交易所滿足的是人們的投資需要，過於生活的基本需要。陳錦華認為，這種現象的成因，除了是經濟進步所帶來無可避免的結果外，很大程度是由於特區政府製造了炒賣樓宇的環境和氣氛。

陳錦華批評：「儘管特區政府近年常常表示香港正面對經濟轉型，指社會要朝知識型經濟發展才有出路，但只是流於口號上的宣傳，政府的根本思維仍是以樓市來主導經濟。正真的經濟轉型應靠服務出口來技持經濟發展，但種種跡象可說明，特區政府仍舊依賴樓市來復甦經濟，並且千方百計想推高樓價。」

為了重振房地產市場，特區政府近日出臺了連串措施創造利好環境。其中例如，實施超過了20年的租務管制條例，在7月份時正式畫上句號。在80年代初，當時的政府為了保障租客，遂引入條例列明除非業主具有特殊理由，例如收回物業自住、重建或租客欠租等，否則只要租客願意繳付市值租金，業主便不能拒絕續租。有意見指出，這項舉措，正好是製造多一個誘因讓業主置業。

另外，香港房屋委員會6月宣布，終止置業資助貸款計畫。房委會當初推出置貸計畫，原意是為有意置業而符合資格的家庭及單身人士，提供最高53萬元的免息貸款或發放每月最高3,800元的按揭還款補助金。置貸計畫在2003年1月推出，申請個案在不足1年內已超過房委會原先所訂定的1萬個名額，房委會於是暫停接受申請，在經過半年的檢討後，房委會以現時市場上已有不同的樓宇按揭組合和利率已處於低水平為由，決定終止置貸計畫。

房委會在終止置貸計畫時表示，「市民置業與否應根據市場情況來決定，而不應受政府提供貸款計畫的干預」。然而，當時有地產界人士認為，房委會的解釋只不過是一種自圓其說；房委會在樓市低迷時推出置貸計畫，在樓市復甦時便把它終止，反映了貸款政策的出發點只是為了「托市」，過於照顧市民的需要。

除了終止置貸計畫外，房委會同時恢復出售近5萬個公屋單位，每個單位的售價介乎5萬元至30萬元不等，約相等於市值的4成，若全數售出，預計可為房委會帶來25億元進帳。

綜合特區政府在短時間內推出的一系列有關房屋和土地政策，陳錦華不諱言，背後的原因，不外是想刺激樓市和凝造樂觀的投資氣氛，以提升市民買樓的意欲。陳錦華同時指出，第二回的負資產潮正在醞釀：「政府不斷推波助瀾，鼓勵市民轉投私人市場；但另一方面，市民的薪金卻並未有多大的調整，結果只會不斷加重市民的供樓負擔。若香港出現第二次的金融風暴或經濟不景氣，首當其衝的便是目前這群被發展商和政府誘導而入市買樓的小市民。」

陳錦華相信，未來地產發展商對特區政府的壓力和苛索只會日益加劇，而政府和地產商之間的黑廂作業，長遠而言會打擊外商到香港投資的意欲。而對於小市民而言，陳錦華希望大眾能緊記金融風暴爆發時的教訓，放棄投機炒賣的念頭。

亞洲時報
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