溫州炒房團親身披露：折戟廣東房產內幕

「沒辦法玩嘍，各地各大銀行都相繼出臺了樓市降溫政策。」房展會上一位姓劉的女士這樣說道。每年春季舉行的溫州「時尚之都」房展會，歷來被業界視為「溫州炒房團」新動向的探測器。該展會近年因外地房產商的大量參與而堪稱「全國樓盤大展銷」。但此次房展會上，與前兩年「溫州炒房團」一致看好房產投資、操盤手一呼百應組團瘋狂買樓相比，反差強烈。

這一次的房展會無論從參展樓盤、參觀者人氣，還是從購房者信心、樓盤銷售業績看，都出現了歷年少有的普降。據此次房展會組委會介紹，3天中，共有來自全國的100餘個樓盤(95%為外地樓盤)參會，總量比去年少30多個。且看房的溫州人明顯減少，「拿樓書問房價的多，和開發商坐下來談的少」，絕大部分人「重在探市」。

但與此同時，記者發現了一個有趣的現象，本次房展會上，「澳門東方明珠國際商場」首日推出的30套商鋪被預訂一空，其火爆場面與其他樓盤的冷清對比鮮明。此前極個別港澳樓盤曾主動拉到溫州推銷，但銷售業績均不理想。溫州百吉門房產營銷公司一位姓張的負責人稱，溫州投資客開始把觸角伸到香港和澳門的房地產市場，這使「溫州炒房團」的神奇在繼續著。她透露說，在今年的3月25日，他們曾組織了首個「溫州看房團」(共10人)飛赴香港探市，這拉開了溫州一些房產營銷公司的「港澳看房行」的序曲。

聯繫到此前的一則被廣泛關注的報導，距離香港和澳門非常近的廣州、深圳是近年來所向披靡的「溫州炒房團」極少的沒能得手的兩個大城市。這究竟是為什麼呢？而「溫州炒房團」這次的出走，是不是可以把他們的「炒房神話」繼續到底呢？

溫州炒房客的成本壓力

對「溫州炒房團」而言，房市不要說下跌，就算是漲幅持平也是虧本。記者在房展會上碰到的一位姓劉的女士如是說。她從2003年年底開始到上海炒房，先後購買了5套住宅。現在這批房子已由購買之初的6000元／平方米飆升至20000元／平方米左右。

「當時五套物業的市值大約是360萬元左右，首付總共不到80萬元，加上這一年多還給銀行的本息，總共才100多萬元，但目前我這五套房產的市值已經達到了1200萬元左右。」

但讓她不得不將手中房產拋出的原因是，目前上海房價已停止了持續數年的飆升，逐漸趨於理性水平。對炒房者而言，房市不要說下跌，就算是漲幅持平也是虧本。劉女士告訴記者，目前他們投資房產的成本壓力主要來自三個方面。

第一是貸款壓力，這也是他們最大的負擔。跟一般的買房者不同，一般人更願意貸款盡量貸得少一些，這樣家庭負擔較輕，而「溫州炒房團」卻是貸款貸得越多越好，拿銀行的錢去炒房子。以她為例，她每月都要向銀行繳納數萬元的貸款本息。雖然房子每天都在漲，但沒出手，漲得再高僅是紙上富貴而已，但每月向銀行繳納的本息可是真金白銀。「要不是老公每月匯錢，早就扛不住了。」她說。

其次是物業管理費用。她購買的大都是高檔住宅，物業管理費用昂貴，每平方米需繳3元多。5套近700平方米面積的物業管理費讓她疲於應付。

還有一項是看房的路費開支。以溫州－上海為例，記者獲悉，每個週末溫州至上海的火車票都非常緊張。許多溫州投資客都每週往返於上海與溫州之間。

記者向她提起，作為全國房地產市場起步最早的廣州和深圳的房市。劉女士聽了直搖頭，表示鑒於以上的三項成本壓力，她堅決不會去碰這兩個城市的房產。「有人碰過啊，要不就捂在手上，要不就虧了賣出。」她說，「房市不要說下跌，就算是漲幅持平也是虧本。而廣州、深圳的房價一直沒有什麼大幅度的上升，只有去年中期有過小幅振蕩，但很快就穩定下來。房價不漲就等於賠錢，手中物業越多，就賠得越多。」

宏觀調控的魔力

據一份分析報告統計，儘管深圳、廣州歷年來GDP增長位於全國前列，但1992年以來，珠三角房價一直未出現大的漲幅，1998年至2003年的6年間，廣東省銷售商品房價格有 4年負增長，只有2000年和2001年略有增長，其兩大龍頭城市之一的廣州房價甚至在2002、2003年分別出現大幅下跌。今年1－3月，廣州商品房價格甚至持續回落。深圳2004年房價也僅比2003年上漲5.28%。

「2004年，35個副省級城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過 10%的城市有9個，珠三角上榜城市數量為零。就2004年而言，深圳商品房均價為5980元／平方米，廣州為4618元／平方米，別說遠遠落在上海房價後面，甚至還不及浙江的一個縣級市寧波慈溪6000元／平方米的房價。在浙江一般縣城的房價都在3000元／平方米以上，而廣東去年前三季度的房價剔除廣州、深圳後，全省其餘地區平均價格僅為2300.35元／平方米。」深圳房地產研究所所長王鋒告訴記者。

「出現這種局面，一部分原因是深圳此前出臺了一系列的宏觀調控政策，通過行政手段打擊違規炒樓現象。主要從針對房地產供應方面採取的措施，包括土地方面，嚴格控制新批建設用地，嚴格控制農用地轉建設用地；金融方面，國家主要控制房地產開發貸款在整個金融貸款的比例，同時提高企業的自備金。應該說，從效果來看，房價得到了控制。」王鋒接著說，「今年國家做了一些調整和轉變，主要是打擊市場的虛假需求，尤其是炒作，主要從這個著眼點抑制房地產泡沫的產生。特別是那種虛假的需求和房地產的炒作是直接導致房價快速上漲、使泡沫增大的一個因素。在這個前提下，出臺了兩次加息。同時物業稅正在探討。從這個層面上講，也希望盡快抑制炒作的勢頭。物業稅的手段非常有效，它可以抑制房產過多，囤積房產，讓你難以炒房。另外各地針對短期房價快速上漲的局面，紛紛採取一系列的行政手段，整頓了世貿濱江等樓盤的違規炒作。深圳也是基於這樣大的背景，在金融手段、財稅手段等國家手段要出臺的前提下，採取了有效的、積極的、迅速起到作用的手段。」

頗為相似的是，廣州去年也曾出臺四大措施平抑房價：首先是出讓用地大增3.6倍；其次是抵債土地「開閘上市」；接著加緊「收回」增加儲備，撤銷了41個開發區共計土地18063公頃，使房地產開發土地儲備得到大幅增加；最後，土地年租制發生「變數」，由於土地年租制是通過每年交付一定的「租金」來實施，而不是一定要70年「一次繳清」，此舉大大減少了房產商用於「購買」土地(使用權)的成本開支，也有助於 「拉低」廣州地價。

在廣州市國土房管局公布的信息中我們可以看到，廣州樓市4月份的供應量明顯減少，其中老八區的供應量更比上年同期減少了4成以上。今年1到3月，廣州市的房屋售價比去年同期上漲4.8%，二手房售價比上年同期上漲0.2%，首季房價漲幅居全國35個大中城市的第 23位。

兩個買房人的買房甘苦

溫州商業地產投資服務中心總經理潘文認為，溫州購房者對政策變化很敏感，在目前國家及地方不斷出臺樓市降溫政策氛圍下，一向市場嗅覺靈敏的「溫州炒房團」開始拿捏不準、舉棋不定。「溫州人也絕非料事如神，市場判斷出現分化並不奇怪，所以在一些房產泡沫較小的城市，他們沒有做出成熟的判斷。」潘文絲毫不忌諱地承認他所說的泡沫較小的城市就是以廣州和深圳為代表的珠三角。

頗具有權威性的《個人理財》雜誌，在經過大量調查和分析之後，對全國最具影響力的37大城市和40餘座中小城市的房價狀況做出全面評價。在37個大城市平均房價及人均收入排行榜中，深圳的平均房價排名第5，每平方米商品房平均房價 6037元，2004年居民家庭人均可支配收入27596元，人均收入排名第1名。而廣州的平均房價排名第7，每平方米商品房平均房價5660元， 2004年居民家庭人均可支配收入16884元，人均收入排名第10名。

在《個人理財》接下來的「37大城市房價泡沫榜」中，廣州排名第 15，三口之家年收入50652元，年節余28872元，簡約兩居室平均總價 396200元(每70平米)，買套簡約兩居室需要年限為13.72年。深圳，排名已經到達了第36，三口之家年收入82788元，年節余47164元，簡約兩居室平均總價為422590元(每70平米)，買套簡約兩居室需要年限為8.96年。

陳輝，男，2001年從南京某大學畢業後去廣州工作。工作1年後－－2002年年底，他在廣州的廣州大道中買了一套全裝修的120平方米的商品房，房價是4800元／平方米，父母幫忙付了首付，每月收入近5500元的他還每月2000元的貸款。「這個貸款壓力在當時還好，在廣州生活成本不是很高，更何況近年來我的收入又有了大幅提高。」陳輝頗為輕鬆自如地說。

而與此同時，他的大學同學、畢業後留在南京工作的毛亮，也是在2002年年底買的房子。毛亮說，自己當時也想買全裝修的房子，但那時地段一般的全裝修房價格在6000元左右。於是他最後還是買了一套毛坯房，每平方米4100多。「我父母也幫忙付了首付，我的月收入當時3000多，現在漲到4000多，每月2100元的還貸感覺很痛苦。」

3年時間過去了，陳輝買的房子價格沒有明顯的變化，毛亮卻眼見著自己買的房子房價蹭蹭上漲了1700元／平方米。但是，陳輝已經入住了兩年多，而毛亮還在為裝修房子的錢從何處來而發愁。

其實，作為珠三角的龍頭，廣州和深圳都有著不可限量的發展前景，不僅經濟發展速度快，而且後勁足，這些因素都給當地房產打下了堅固的「底」。因此，在廣州和深圳投資房產，泡沫相對較小，即使房產無法短期內大幅升值，其持續穩步上漲是很有保障的，是穩健投資的「常青樹」。從這個意義上看，深圳和廣州的房市像個優秀的馬拉松選手，雖然速度沒有短跑運動員快，但耐力好，能持久。

廣州、深圳的樓市理性

有這麼一種觀點是，以廣州和深圳為首的珠三角，是全國樓市最理性的地方。

上海樓市週刊主編錢夢明告訴記者，這個觀點的背後有著最深刻的教訓。「1997年5月，香港房地產泡沫最大的時候，每平方米住宅均價曾摸高至約10萬元人民幣。亞洲金融危機後，房價一路下跌，形成樓市震盪，房價跌到最低時僅是最高時的30%，17萬港人成為房子市價跌到低於他所欠銀行貸款本息的『負資產 』人口，很多人乾脆『塌訂』：房子連同首期及已付月供統統不要了。直到8年後的今天，房價還沒有恢復到當初的水平。珠三角地區與香港有著千絲萬縷的聯繫，兩地不少家庭有親戚關係，頻繁往來。當年香港房地產泡沫破滅的一幕，像一部活教材，令珠三角地區的老百姓對房地產投資提高了警覺性，不敢重蹈覆轍。」

「儘管如此，由於珠三角地區經濟的高速發展，人均可支配收入每年增長10%左右，因而，樓價自然會水漲船高，每年上漲8%－10%應該是可以期待的。因而，在珠三角買房，是種穩健的投資。」錢夢明表示，這種穩健顯然不適合「溫州炒房團」的興風作浪。

值得一提的是，1990年代初期，珠三角已經經過了類似於上海的一波「瘋長」行情而回歸了市場和理性。「這種情況在1996年達到頂峰，當年預售商品房均價達到6677元／平方米，城區更是『找不到1萬元以下的房子』。而從1997年開始，廣州房價一路下滑，至2003年，均價降到5274元／平方米，每平方米跌幅至少超過1400元。在廣州房價持續下滑的7年中，廣州人購房觀念、消費層次發生了很大變化，開發商為爭奪客源，往往在小區及周邊環境、園林綠化、小區配套等方面不惜血本，大型樓盤整體開發紛紛向國際水平看齊，早年瘋炒的那一批間雜在居民區內的單體樓、商住樓，目前在二手市場也屬於缺乏人氣的滯銷貨，當年的一批炒樓者還真炒成了『房東』。」

廣州市國土房管局市場管理處處長黃文波介紹說，廣州中心區目前一般商品房均價在每平方米 6000元左右，其他區及郊區一些大盤每平方米在四五千元左右，適合目前廣州多種收入階層的消費能力。他還提出：「珠三角平均房價收入比與理性房價收入比是1.3倍，除廣州、肇慶和江門之外，其他城市的房價收入比和理性的房價收入比非常接近，即便是房價收入比最高的廣州也僅僅達到長三角的平均水平，珠三角的房地產價格總體是趨於理性的。」

同時，廣州、深圳居民住房的飽和度也得到了空前的提升。據悉，廣州、深圳的居民通過購買房改房、拆遷和購買商品房等方式，85%以上家庭解決了有產權的住房問題。以廣州為例，從1997年到2002年5年間，廣州人均居住面積增長 44.3%。對他們來說，不是解決住房「溫飽」問題，而是解決「怎樣住出格調、品位」的「小康」問題。現在，廣州市民在市區擁有一套住宅後，很多人已經計畫在郊區購買週末休閑度假用房，這就使得廣州消費需求顯得從容－－房價如果離譜，購房者便不介入，等價格降下來再說。這也就難怪「溫州炒房團」在這兩地攪不起風浪了。

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