美國房地產「高燒」何時退

數據顯示，與去年同期相比，全球大部分國家和地區二季度的房價增速放緩，但美國房地產市場依舊十分火爆。今年二季度，美國平均房價同比上漲了13.4％，這是去除通貨膨脹因素後，26年來最大增幅。目前，美國房屋的平均價格約為家庭平均所得的3.1倍，處於歷史上的最高水平；1960年這個指標為2.6。擁有房屋的人數佔到69.4％，也處於歷史最高水平。

低利率助房地產熱潮

近幾年來美國房地產市場繁榮的根本原因在於2000底開始的低利率環境。就買房者而言，低利率環境直接使其貸款成本降低。借貸成本的降低使很多人開始買得起房子，買者增多，房價自然上漲。

而推動房價上漲的另外一個因素是銀行。過去利率很高的時候，銀行資金主要投向政府債券和企業貸款。在投資機會旺盛的時候，它們可以很方便的把錢貸出去以賺取利差。而在低利率低投資機會的情況下，它們需要尋找其他資金出口，房地產信貸便成為一種主要選擇。銀行樂於向房地產貸款，投資者又願借，市場繁榮，房價不可避免地迅速上行。

美國房貸市場甚至還推出了各種各樣的新模式，讓購房者可以幾乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各種新模式的目的都是為了降低門檻，讓更多的人來銀行借錢買房。

美國媒體的文章認為，對於美國房地產來說，不管現在是否已經過熱，最令人擔心的是美國經濟對房地產的依賴。美國住房投資已經上漲到佔GDP的6％，接近歷史最高點。

美林公司首席經濟師大衛．羅森伯格稱，今年上半年，美國房地產投資額已佔到GDP增長值的50％之多。自2001年開始，美國私人部門新增就業機會有一半以上都在房地產相關行業。此外，銀行對抵押貸款的依賴性也越來越強。

觀點有分歧

一部分經濟學家認為，美國房地產市場面臨崩盤，美聯儲主席格林斯潘也提出了警告。但也有人不同意這種觀點，美國財政部長約翰．斯諾9月20日就反駁說，他認為美國房地產市場不大可能崩潰。

美聯儲主席格林斯潘8月底表示，美國當前火熱的房地產市場最終將降溫，從而使一些人的家庭財產減少，進而給個人消費帶來影響。

格林斯潘當時在美聯儲研討會上發表講話時表示，美國房地產市場的繁榮最終將不可避免地降溫。作為市場調整的一部分，住房交易將從目前的歷史最高水平下降，房價上漲速度會放慢甚至回落，利用住房市場生財的人的個人消費能力也將下降。他說，至於住房市場降溫會在多大程度上影響美國的消費，目前經濟界還存在分歧。

而斯諾在9月20日向美國信貸協會的管理人士講話時表示，有關美國全國範圍內房地產市場將面臨崩潰的預測是「不切實際的」。他認為，有關房地產市場存在泡沫的說法「純粹是用詞不當」，它歪曲了美國房地產市場整體健康的事實，錯誤描述了美國住宅房地產市場的特徵。斯諾指出，美國房地產市場已經略有放緩，這是早有預期的。他表示，房屋市場反映了特定地區的地區經濟狀況。因此像拉斯韋加斯等城市的房價出現大幅上漲並不令人感到意外，因為它反映了當地人口的激增。

對於這一問題，華爾街也有不同聲音。標普公司本週發表報告說，美國的房地產泡沫可能不會突然爆裂，而是慢慢「放氣縮小」，繼之以全國性的房價穩定下滑，而不是雪崩式的暴跌。

標普公司首席經濟學家韋斯說，「美國房市泡沫的結束方式將是漏氣，而不是爆裂。」他補充說，很難確切預測房市何時變得疲軟以及對整體經濟的影響如何。但他指出，美國全國房價必須下跌30％，同時新屋開建數字必須下跌50％，才能使全美經濟陷入輕微的衰退。

儘管如此，韋斯指出全美幾個地區房價的暴漲是難以持久的，不可能一直這麼漲下去。標普報告指出，美國房價猛漲主要集中在少數幾個熱點地區，如加州、佛羅里達州和東北部地區。數字顯示，美國東西兩岸的房價/家庭所得比率，至少比正常水平高出30％。而加息行動可能影響到與房市密切相關的兩個領域:住宅營造商和不動產投資信託。

雷曼兄弟公司的報告則指出，美國住宅投資在GDP中佔的比重已經接近歷史高位；而且由於房價上漲引發投機並加重購房者負擔，所以按揭中不良貸款的數量已經提高了。

報告預測2006年房地產將出現萎縮，預期這將導致經濟增長減少一個百分點左右。更高的油價可能會加劇GDP的減少，從而迫使美聯儲從明年2月份的加息轉向2006年年底的減息。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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