95%國人買不起房

發表：2006-04-19 00:23

亞洲時報洪肇輝撰文／按房價與收入比，中國內地買得起房的人不超過6%，地方政府最終將要為他們所製造出來的「繁榮」景象和「政績」買單。

根據國際標準，一套住房的價格與家庭年收入之比應為3:1至6:1之間。2005年中國內地36個大中城市的年人均可支配收入為13079元（人民幣．下同），而住房的平均售價約為4100-4400 元每平方米。2005年的家庭平均人數為3.13人，即按3人家庭居住70-100平方米的住房計，一套住房的價格約需30萬元至43萬元，即內地的房價與收入比為8至11倍。按國際標準，房價與收入比6:1計算，3人家庭的年平均收入應為49700- 70800元；按2005年36個大中城市的年人均可支配收入計，3人家庭達到49700-70800元收入的只有北京、上海、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳及珠海8個城市，而這8個城市的人口總數有6200萬人，佔全國總人口的4.7%；如再考慮到一部分灰色收入，及真實收入很難如實地反映到貨幣量上，有能力買房的人也不會超過6%，即有95%的人買不起房。

如此一個龐大的房地產市場，原來它的消費者規模是如此的薄弱，似乎與媒體的報導、市場的繁榮景象很不吻合。這到底是筆者在胡說八道，還是真實如此。在這裡，筆者是站在客觀的分析角度，說出真心話，這當然和市場的操作者是兩樣的。

近兩三年來，有很多研究和評論都在說，中國房地產的發展很不健康，泡沫己在個別地區發生，呼籲消費者及有關當局要正視，但是市場卻越來越火，房價在參與者、操作者的推波助瀾下節節上升。這些報告的觀點似乎違背了市場，有些時候真有點忠言逆耳的感覺，但真相往往是越辯越明的。希望利益的參與者能夠用心地正視問題，因為支柱產業如果是這樣失衡地發展，終歸是廣大消費者的不幸，經濟發展的災難。

從近期央行公布的金融運行報告中，均顯示出個人中長期消費貸款在下降，2005年個人房貸的增長率是歷史以來的最低，這個數據可以清楚地揭露出房屋銷售在變差。那結果就是，空置率急升，資金積壓嚴重，一旦資金鏈過於緊繃，甚至斷裂，銀行及相關行業就會出現巨額壞帳及資金週轉問題，屆時，已非地方政府買單與否的問題，而是經濟大滑波的問題。

在經濟環境良好的情況下，地方政府以地謀私，以地創造政績，政策性傾斜所賺的差價，官商勾結，製造市場假象所賺的利潤都要消費者來承擔。但在經濟環境不明朗甚至逆轉下，經營者當然逃避不了虧損甚至倒閉的命運，但地方政府很可能是這個爛攤子的最終買單者。因為房地產的繁榮景像有很大部分是在地方政府的協助下，推波助瀾下形成的，試想想如果沒有地方政府的政策傾斜，房地產開發商那來的低地價、那來的銀行貸款。

事實上，地區性銀行的經營是很受地方政府指導的，所以，我們可以很清楚看到區域間的房地產發展格局是存在著極其差異的，當然，房地產本身就是一個區域性差別大的行業。就是因為如此，有關當局更必須要注意發展較為落後的內部城市的房地產發展趨勢，因為他們的熱爆背後，更是炒作者所舞動的，因為那裡的房價當地人是沒有能力負擔的，那裡的市場更沒有可能靠外來消費支撐的，當地政府必然成為最後的市場買單者。

最近在中部地區的某些市、縣（較為富饒），因為房地產發展過快，房屋空置率過高，表面的繁榮景象掩飾不了地方政府、開發商、銀行這一連串環節的空虛。地方政府迫不得已要做補救工作，推出甚麼購房補貼，購房可辦理城市戶口，享受子女城市就學，社會保障等待遇，而同樣的政策也在長三角的某些富饒地區出現。這種從開發商傾斜再到向購房者傾斜的政策，表面上看來好像是先給一部人優惠再給大部分人優惠的公平對待，但給購房者的優惠是地方政府迫不得已的，如果不是市場的虛火，地方政府想藉助一系列的措施來刺激房地產回暖，避免泡沫爆破（其實是在拖延泡沫爆破的時間、泡沫將越滾越大），他們是絕對不會把口袋裡的錢往外掏的。

事實上，這此措施已在證明地方政府己在為他們前幾年所造成的房地產繁榮假象及政績買單，而且這張單子將越買越大。

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